房贷理财：循环授信贷款与随借随还

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招行首推“随借随还”循环个贷

　　本报讯（记者 刘定云 实习生 史静）昨天，招行在全国推出的“随借随还”个人循环贷款业务，第一次以设置捆绑帐户自动还款的形式彻底消除了“循环贷”的还款门槛，此举使得个人房产真正变成了一个“想借就取，有钱就还”、灵活的提款机了，这将给个人理财带来极大的方便。
　　“循环贷”业务，是今年初以来许多银行，比如深发展、建行、中行等争先推出的一个新兴个人贷款品种。其意思是有全款房或按揭房的个人，将房子交给银行评估、抵押，在最长30年的时间内获得一个授信额度。在此额度内，个人可随时向银行借款，有了钱也可随时归还贷款。但还款时，各银行几乎都有一个最低的起点金额，比如，深发展银行为5万元，建行为1万元。
　　而招行称，这部分人只要事先再开一个挂钩的还款帐户，并申请自动还款，哪怕账上只有1分钱，该帐户也可自动归还贷款，少支出1分钱的贷款利息。
　　有业内人士支招：采用这种循环贷，有按揭的人，几乎可将所有的活钱提前归还贷款，要用钱时，临时从银行取就行了。

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住房贷款　随借随还

招行全国首推该业务，供房者可随时还贷，随时贷款
　　
　　本报讯　(记者辛灵　姜锵)招商银行昨起全国推出“随借随还”业务，可帮房贷一族省钱省到顶。该业务把房贷账户与一般存款账户相联，无需额外手续费，供房市民便可随时天天还贷，尽量省掉贷款利息；同时还能从银行随时借钱来用，透支额度可达购房贷款总额。
　　
　　提前还贷底线是1000元

　　据介绍，市民在招行办理住房按揭贷款时，申请“随借随还”功能后，就可以打破月供模式，自行设计还款计划，双周还、周周还甚至天天还都行，而不用支付提前还贷违约金等任何额外费用。“随还”功能可实现当天还款，当日结息，次日即按剩余本金计息，计息利率与签订贷款合同时约定的利率保持一致。这样一来，房贷一族便可随时还，随时省，还得多，省得多。

　　“想什么时候还钱就什么时候还。”招行深圳分行个人银行部的余佳介绍，目前国内商业银行对于个人住房贷款的提前还贷金额，金额上都设有一万元左右的底线，而且还需要提前预约在银行柜台办理，“随借随还提前还贷的底线是1000元，通过电话银行和网上银行都可以办理。”
　　
　　还能大额借钱花

　　不仅如此，开通“随借随还”后，在获得招行个人住房循环授信额度的基础上，市民还能把已经还掉的房贷、甚至还欠着的房贷当存款一般支取来用。

　　例如，从银行申请了购房贷款70万元，还了30万元后，急需用钱的话又可以很方便地取出30万甚至70万来，授信额度较高。“借”钱的利率计算方法与现行商业贷款一样，一般会在现行商业贷款利率的基础上下浮10％。
　　
　　已办理其他银行按揭的仍可申办

　　一些市民的房贷不是在招行办理的，也一样能申办“随借随还”业务。招行介绍说，这些市民只要到该行网点提出转按揭和住房循环授信申请，招行就会发放同名转按揭贷款，来帮市民向原按揭银行还清贷款，同时将该笔贷款转入招行名下，最终为市民办好“随借随还”业务。

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推出“随借随还”贷款方式


招行个人住房循环授信业务
　　招商银行去年年底推出的个人住房循环授信业务，因灵活、方便、快捷深受广大市民青睐。日前，招行依托强大安全的个人网上银行和五星级电话银行技术优势，又推出灵活的“随借随还”贷款方式，进一步完善个人住房循环授信业务。
　　一、什么是“随借随还”贷款方式？
　　“随借随还”贷款是指在招商银行办理个人住房循环授信业务的客户在与招行签署相关协议后，可以通过招行网上银行和电话银行等电子渠道自助办理借款或还款业务，具体包括自助借款、自助提前还款和自动提前还款等。
　　二、“随借随还”贷款方式的申请条件有哪些？
　　1.在招行办理了最高额抵押的住房循环授信业务，且授信额度当前处于有效状态；2.具有稳定的职业和收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力；3.在招行个人资产系统当前无拖欠，在“个人信用信息基础数据库”中当前无拖欠，个人信用记录优良。
　　三、如何办理“随借随还”贷款方式？
　　1.客户向招商银行申请办理个人住房循环授信业务并获得一定有效的授信额度；2.客户持本人身份证明到贷款经办网点或上级经办行提出“随借随还”功能开通或关闭申请，填写《招商银行个人贷款“随借随还”功能申请审批书》，并获银行审批同意；3.招商银行和客户签订《招商银行个人贷款“随借随还”协议书》；4.客户持本人身份证件和招商银行一卡通前往招商银行网点开通个人网上银行专业版和电话银行“快易理财”功能。
　　四、“随借随还”贷款方式有何优点？
1.“随借随还”具有24小时自助放款、自助还款和自动还款特点，客户可以根据需求进行放款也可以根据资金富余情况进行自助还款或自动还款，省时、省心而且节省利息支出；2.办理方便快捷。“随借随还”贷款方式依托招行个人网上银行和电话银行“快易理财”自助办理，打破前往营业网点和在营业时间办理传统方式的拘束，全天24小时随时随地均可自助办理；3.“随借随还”贷款方式可用于个人购房、购车、其他消费信贷和经营性（含创业投资）等多种贷款用途；4.客户可根据自身情况选择按月分期还本付息、本金一次清偿按月结息和随借随还等贷款方式，也可根据额度申请三种方式混合灵活使用，满足不同资金需求。

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按揭房可循环授信 购房者可随借随还解生活急需

　 招行昨在全国首推此业务，购房者可随借随还解生活急需
　　在购房按揭后如要解决生活急需，可通过“循环授信”随借随还，这是招商银行昨日在全国首先统一推出的新业务。记者昨日从招商银行成都分行获悉，名为“个人住房循环授信”的新贷款品种从即日起开办，向银行申请一个循环授信额度后，在授信期限内借款仍可向银行多次申请用于合法消费的个人贷款。
招行相关负责人表示，个人住房循环授信仍以按揭房产为抵押物。与普通的个人住房按揭贷款不同的是，个人住房贷款是一处房产对应一笔贷款，贷款人只有将所有贷款本息偿还完毕后，才能取得房产的支配权；而个人住房循环授信的客户在还款过程中以同一处房产作为抵押物，可申请新的消费贷款，如汽车贷款、装修贷款、助学贷款等。
据透露，个人住房循环授信的额度以抵押房产的价值为准，房龄在5年以上的老房最少可获得相当于房产评估价值50%的贷款额度，而5年内新房可获7成贷款。
据介绍，个人住房循环授信的申请条件、利率、审批程序等都和传统个人住房贷款相同，借款人再贷款时，无需重新办理抵押手续。
此外，在推出个人住房循环授信的同时，招行还增加了多种还款方式，除了以往的等额月供还款、等额本金还款、到期还本付息三种外，新推了包括本金归还计划、等额递减、等额递增、按期付息按期还本在内的四种新方式。

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随借随还巧理财
——个人住房循环额度贷款

您可以享受到：

一次授信，长期使用；
循环授信，随时使用；
手续简便，担保不变；
真正让您的按揭房产流动起来；

什么是个人住房循环额度贷款？

是指自然人以其自有住房作最高额抵押向我行申请循环额度，在不超过额度有效期和可用额度的条件下，借款人可向我行多次申请具有明确消费用途的个人贷款，循环使用的贷款。
“同名转按+循环额度贷款”组合贷款产品，将一次性购房按揭贷款变成了可多次使用的住房贷款额度，不仅能保持原按揭继续归还的需要，更为以后的融资提供了便捷的渠道。

案例：2006年5月，张先生购买了一套价值100万的房产，向招商银行申请贷款50万，招商银行审核张先生的贷款资质后，向其发放了70万的授信额度：
时间 贷款发生额 贷款额度余额
2006年5月购房 500,000 200,000
2006年8月入住装修 100,000 100,000
2006年12月发放年终奖，提前还款10万 -100,000 200,000
2007年1月孩子出国留学 150,000 50,000
…… …… ……

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巧选房贷款 量力是关键
文/记者 周桂清
　　对于那些攒紧银子迫切需要的购房者来说，面对银行推出的近10种住房贷款产品，确实有点眼花缭乱。昨日，记者搜集了东莞银行目前正开办的几款房贷产品，并采访了有关房贷理财人士，希望能给购房者一些帮助。
　　“房贷市场打破多年的利率一致、产品雷同的一体化，本身是一种进步，但需要购房

贷款者多做比较，算细账。”昨日，工行东莞市住房信贷部有关负责人表示，“目前银行推出的房贷产品不尽相同，但购房家庭，应根据自身经济情况量力而行，选择适合自己的房贷产品。”
　　直客式房贷：贷款直接交给购房人
　　“直客式”房贷又叫“超前按揭”，就是个人先找银行贷款，然后再去买房，银行直接贷款给买房者，不用经过开发商提供担保，贷款的额度、成数、期限以及还款方式由银行根据购房者需求决定。
　　适合消费者：有稳定收入的白领阶层，只要有良好的授信记录、所购房屋一次性付款优惠较多的购房者，可以申请此货款。
　　固定利率房贷：远离提前还贷者
　　固定利率房贷，是指在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同签订的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额。
　　适合消费者：此房贷主要适合三种人，一是有固定收入的人；二是有预期升息的人；三是一些买房用来投资的消费者。
　　循环房贷：授信额度内可循环使用
　　“循环房贷”也称个人住房循环授信，是指将商品住房抵押给银行而获得的贷款额度，在规定时间和额度内可以分次提款、循环使用。实质就是抵押贷款。
　　根据额度确定方式不同，“循环房贷”分为自主额度和综合额度。购房者可根据自身的收入情况、融资需求等选择适合自己的“循环房贷”（同期只能选择其中一种）。
　　目前已有招商银行、中国银行推出了“理财型房贷”、“个人住房抵押循环授信”等不同名称的循环房贷产品。
　　适合消费者：收入比较丰裕、有提前还款能力、有资金周转需求的中青年白领阶层和小企业主。
　　而对于有抵押物的购房置业者，抵押物评估价越高获得的授信额度就越高。
　　入住还款法：双方协商还款
　　招商银行东莞分行在业内率先推出了个人住房按揭贷款“入住还款法”。据了解，“入住还款法”是指客户在该招行办理一手楼住房贷款业务时，可以申请从贷款第一个月开始，与招行约定一个时间段仅偿还贷款利息，无需偿还贷款本金，约定期满后再开始用等额度或等额本金的还款方式归还贷款的本金和利息。
　　适合消费者：参加工作不久、特别需要住房的稳定职业者，最好选择单身公寓。
　　组合贷款：购房资金更宽裕
　　组合贷款是指受住房公积金贷款的政策限制，住房公积金贷款不能满足借款人的资金需求时，由住房公积金管理中心提供的住房公积金贷款和受托银行提供的商业性个人住房贷款相结合而组成用于购买同一住房的个人住房贷款。由于住房公积金最高贷款额度是38万元，未能很好地解决借款人的资金需求。今年6月初，东莞市住房公积金管理中心决定提高组合贷款的额度，组合贷款中商业性住房贷款最高额度由原来20万元调高到38万元，组合贷款合共最高可贷76万元，可以有效解决价值108万元以下的住房资金问题，消费者在购买住房有更多的选择。目前东莞市商业银行、建行东莞市分行、工行东莞市分行等3家银行开办此类房贷。
　　适合消费者：缴存了住房公积金的人群。

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昨晚看电视播了，本想今天转帖出来，呵呵，没想 tsing 先帖出来了。

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活期存款抵房贷随借随还省利息

大洋新闻2006年11月09日来源：广州日报作者：



　　尽管背了沉重的房贷，但几乎每个家庭的活期存折上都会有少则数千元多则数万元的家庭备用金，而对于一些从事企业经营的市民来说，平时活期账户里流动的资金数额更大，如果能活用这些活期存款，在不影响资金流动性的前提下，进行提前还贷，就会一箭双雕获取将近6%的利息。
　　今年以来，为了争夺房贷客户，银行的房贷业务屡出新招，继固定利率房贷、双周供、循环贷等业务后，近期，各家银行又将目光瞄准了市民的活期存款，“存抵贷”、“随借随还”等各种新名词满街飞，甚至有银行打出了“房屋按揭贷款‘不’收息”的广告。那么，新的房贷品种是否真的能为市民省却不少贷款利息呢？


　　文/图/表：记者 方利平


　　存抵贷：

　流动资金大 房贷可免息

　　对于不少家庭尤其是企业主来说，活期账户上经常有数万元甚至数十万元的资金在流动，如果能用活期存款冲抵贷款，则不但可以随时取用资金，还可以省却不少贷款利息，目前市场上出现的“存抵贷”和“随借随贷”贷款业务，正是为了盘活客户的活期存款，流动资金大时房贷客户甚至可以享受免息房贷。

　　

　　案例：王小姐在临街旺铺开了一间不错的服装店，每月营业额达12万元左右，经常到月中，王小姐活期账户里的流动资金便可达6万元左右，到月底，则可达12万元左右，由于每月初要支付工人工资、房租、货款等，这笔资金只能在活期账户里不断运转，不敢挪作他用。近期，王小姐向银行贷款15年期的贷款50万元在江边买了一套江景房。

　　客户的钱在银行的账上停留一天就能节省一天的贷款利息。

　　支招：某银行的“存抵贷”业务，将房贷客户的活期存款与房贷结合起来进行管理，房贷客户只需将闲置资金放在约定的活期账户上，超过5万元，银行便会按照一定比例将其视作提前还贷，节省的贷款利息将作为理财收益返还到客户的活期账户上，但客户的闲置资金并没有真正动用，当客户需要资金周转时，又可以随时取用。客户的钱在银行的账上停留一天就能节省一天的贷款利息。

　　如果王小姐办理了“存抵贷”房贷业务，则当王小姐活期账户余额超过一定金额时，其中的部分资金便可以冲抵房贷。以某银行的“存抵贷”业务为例，当王小姐活期账户里的余额达到6万元时，房贷中约有5500元的金额可享受免息待遇。随着活期账户余额的增加，其享受免息待遇的房贷金额也越来越多，到月底活期账户余额达12万元时，免息房贷可达3.95万元。由于目前银行5年以上的贷款普遍实行5.814%的下浮利息，假设从月初开始王小姐活期账户每天新增营业收入4000元，则到第15天时，其活期账户里的金额就达5万元，从第16天开始，便可部分冲抵房贷款。按照某银行设定的抵扣金额提取比例，本报记者测算出，一个月下来，王小姐大概可以节省房贷利息48元，一年大概可以节省576元的房贷利息。

　　

　　适合人群：银行人士表示，“存抵贷”业务适合那种由于生意往来账户上经常有大量资金流动的客户，仍以王小姐为例，如果某天王小姐活期账户上的余额达到80万元，则王小姐的50万元左右的房贷当天可以全部免息。

　　“存抵贷”获得的收益恐怕无法抵消转按费用，对大多数工薪阶层来说，很难享受其好处

　　提醒：不过，由于“存抵贷”业务设置了5万元活期存款的门槛，对于大多数工薪阶层来说，很难享受其好处。另外，对于那些一手楼指定贷款银行不是推行该业务的银行的市民来说，由于跨行转按大概需花费2%的手续费和担保费，如果客户不想通过跨行转按提高贷款额度，而且有提前还贷的准备，或者日常流动资金不够大，“存抵贷”获得的收益恐怕无法抵消转按费用，就不必为了“存抵贷”轻易转按。


　　“随借随还”：

　　3万元备用金提前还贷1年可省1300元利息

　　案例：李先生夫妻都是工薪阶层，在银行贷了30万元的房贷，由于平时收入固定，每月工资除了还房贷和支付日常开支外，还有3000元左右的盈余，便留在银行的存款账户里作为备用金，由于一直没什么事发生，1年下来，这笔备用金也有3万多元了，由于银行的活期存款税后利息才0.576%，而借银行的房贷利息却达5.814%，1年下来，其实这部分备用金的实际收益是-5.237%。

　　如果办理了“随借随还”房贷业务，则除了家庭每月的日常开支外，根本不需要预留家庭备用金

　　支招：近期某银行推出的“随借随还”房贷业务，便很适合李先生这种流动资金较少的客户。据该银行个贷部人士介绍，如果开办了“随借随还”业务，只要房贷客户的流动资金满了3000元，随时可用来提前还贷，只要将资金存入自动还款账户，就可实现自动归还贷款。而当客户需要用钱的时候，又可通过网上银行或者电话银行借款，24小时开通，所借资金马上到账，最高借款额度可达50万元，借款期限最短为1个月，最长为5年，借款利息按央行基准利率下浮10%。

　　据有关人士介绍，类似李先生的情况，如果办理了“随借随还”房贷业务，则除了家庭每月的日常开支外，根本不需要预留家庭备用金，尤其是短期内没有用钱计划的备用金。以李先生的情况为例，3万元放在活期存款里，放上1年利息税后只有172.8元，即使存3个月的定期，税后收益也只有432元，如果用来提前还贷，1年下来则可节省房贷利息1744.2元。据悉，为了吸引其他银行的客户，该银行开办了免费代办跨行转按的业务，如果从其他银行转按到该行，不收取任何费用，即使原先贷款行不是该行，也可以轻松转按过来享受“随借随还”的好处。

　　

　　适合人群：短期有3000元以上闲置资金但在半个月内没有用钱计划的人，都可以提前还贷。

　　

　　提醒：首先，随借随还业务虽然灵活方便，但是目前还不可办理公积金贷款和混合贷款业务，由于上次加息时公积金贷款利率维持不变，公积金贷款利率和商业贷款利率的利差扩大到1.2249个百分点，使用了公积金贷款的客户为了小额活期存款的“随借随还”，将目前的公积金贷款转为商业贷款的话，会得不偿失。

　　其次，由于住房贷款利息是在央行基准利率的基础上可下浮15%，5年以上贷款目前普遍为5.814%，而“随借随还”业务在客户再次借款时，贷款利息只在央行基准利率的基础上下浮10%，也即为6.156%，两者之间存在0.342%的利差。

　　如果预计短期内活期存款会派上用场，而且占用时间较长，则不宜提前还贷。例如有1万元的活期存款，提前还贷半个月后，又借出来，而且再借用时间超过8个半月，则提前还贷节省的利息（24.2元）收入还不如再借出来后多支付的利息，所以客户是否选择提前还贷，在什么情况下提前还贷划算些（详情见表），要算好细账。不过，只要提前还贷离再借出的时间达到一个月，而且再借款时间少17个月，则提前还贷就划算些。



From:
http://gzdaily.dayoo.com/html/2006-11/09/content_17245867.htm

[tsing修改于2006-11-09 20:28:35]

心蓝

这个产品我们银行一直都有

看样子太低调也不是好事 [M13]

百草园

又看了一遍，不错，顶