[转贴]物业管理条例 突破多

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《物业管理条例》突破多:家中被盗物业公司要赔
2003-08-27 06:05:18 　 信息时报

　　
　　 针对9月1日施行的《物业管理条例》(下称《条例》)，26日下午，广州市律师协会房地产专业委员会、广州市物业管理协会以及业主代表就《条例》中商品房买卖合同是否应该包含物业管理合同，对正在出售的房屋，发展商是否有义务缴纳物管维修基金，业主对物业管理服务的选择权，新旧物业管理公司的交接程序等问题进行了广泛的研讨。
　　酝酿了数年的《物业管理条例》终于在今年6月8日出台，9月1日起正式施行。昨天，有法律人士指出，《条例》在实践上至少实现了7大突破，赋予业主更多权利，对物业管理公司则作出许多限制。《条例》还就过去备受法律界争议的业主人身、财产安全受到损害时谁承担责任等话题作出明确的规定。《条例》实施后，业主家中被偷，或在小区内被盲流殴打，物业管理公司都要承担赔偿责任。

　　法律界人士普遍认为，作为真正代表业主利益的业主委员会在《条例》实施前后都只是一个群众性的组织，法律上并无赋予其民事主体地位，谁能真正代表业主行使公共权利等问题尚存在着盲点，希望这方面的内容在今后的地方立法中能加以解决和完善。?

　　条例解读

　　突破一：开发商卖房要定物管合同

　　《条例》第21条规定：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。点评：广东金桥百信律师所主任詹礼愿博士认为，虽然过去曾有零星的业主与物业管理公司订过类似合同，但是正规的几乎没有。

　　突破二：首次开发与物管分离

　　《条例》第24条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。点评：法律人士指出，这是所有法律中第一次涉及的问题。过去的程序是先成立业主委员会，再由业委会招投标选定物业管理公司。

　　突破三：共用物权业主说了算

　　《条例》第27条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。点评：这突出了业主的物权。过去，因为小区的业主往往存在"不特定性"，小区的公摊面积和其他公共部分在法律上是"不特定"的，往往被开发商处置。如今依据《条例》，可以把公摊面积具体化，有效地保护业主的权利。

　　突破四：建设单位要配管理用房

　　《条例》第30条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。点评：目前的物业管理用房，几乎100%属于开发商，物业管理公司使用时要交纳租金。《条例》施行后，要求建设单位配置物业管理用房，物业管理公司至少可以减少租金的成本支出，业主可得到实惠。


　　突破五：明确物管公司赔偿责任

　　《条例》第36条第2款规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。点评：这是过去法律界普遍争议的话题。现在引入了"赔偿责任"，其中最重要的是保安主任，例如业主家中被偷，或在小区内被盲流殴打，物业管理公司都要承担赔偿责任。但是，赔偿受到限制，主要是合同本身对此要有规定。

　　突破六：有利打破职能部门垄断

　　《条例》第45条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。《点评》：事实上，此前广州许多物业管理公司与业主的纠纷都与此有关。物业管理公司往往有不得已的苦衷，按照其与供电、供水部门的"格式合同"，物业管理公司需要代缴，如果100个业主中有几个业主没有按时缴费，都要物业管理公司负责，这实际上也就是多数业主要替少数违规的业主承担责任。《条例》规定的向最终用户收取有关费用将可有效地解决这一问题。

　　突破七：业主委员会享有收益权

　　《条例》还有业主委员会收益权的规定。点评：律师认为，这是公共权利具体化在司法上的突破。但是，也存在隐忧，一些属于公共的财产在业主委员会变更后究竟归于谁名下，这是以后的立法实践中有待完善的。