[M29]住宅市道迷雾重重 新政下投资商业地产有机

夏小优

http://gz.house.sina.com.cn/biz/ 2010年05月10日11:11 金羊网-新快报
　　中央出台一系列房地产调控政策，“五一”广州楼市网签一连两天跌破百套，观望气氛浓厚。相反，商用物业(商铺、写字楼)却展现出惊人的逆市走强势头。根据中原工商铺研究部的监控数据，广州市2010年第一季度商用物业成交总量比2009年同期均有较大升幅，其中商铺一二手成交总量同比有30%的增长。

　　有业内人士指出，随着住宅投资的渐趋冷静，市场将进入商业投资的磨合期，有意投资者可多关注商业地产，把握机会入市。

　　商铺成交逆市走强

　　数据显示，在刚刚结束的五一置业黄金周，以成交套数计算，前两天成交量分别暴跌了53%和57%，5月1日网签量为93套，5月2日为85套，连续两天跌破百套,整个五一假期，成交量仅为去年同期的三成左右。

　　不过商业地产却交出了令人惊诧的成绩单。据美联物业商铺组区域经理法永能统计，在一系列新政出台后，主动了解商业投资的顾客呈上升趋势，其4月份的商铺成交量达15宗，与往年同期相比增长较大。而位于天河体育中心的时尚天河项目，这个近20万㎡、集购物、观光于一体的地下商城，首期5万㎡商铺吸引了来自全国各地数百名商户的到来，在4月份的诚意金缴纳活动中，即场就预定出近半商铺。另一个位于越秀中路的商业项目“宝贝城”，虽然要到9月才正式签约，但目前入场登记的投资者就有三四百人。

　　来自地产公司监测数据显示，一季度商铺方面，除一手交投同比稍微下滑了1.7%，二手成交则大幅增加近1.5倍。写字楼方面，一手成交同比递增193%，二手成交同比递增178%。

　　新政大利商业地产

　　楼市新政中“杀伤力”最大的莫过于二套住宅首付五成，且贷款利率是基准利率的1.1倍。这一条款普遍被认为是对商业地产的利好。因为原来住宅售价不高加上首付仅需两成，故投资回报率较高。但现在首付提高到五成，换言之就是跟购买商用物业的首付比例一样，加上楼价飙升，买楼投资的回报明显缩水。

　　“当某投资者手持200万元现金，在首付要求相同的条件下，我们发现200万元可以买到500万元左右的商铺，而商业投资回报率是住宅一倍左右，价值比住宅投资更大。”中原工商铺资深营业经理朱少娟说，以东峻广场一售价约为60万元的70㎡写字楼单位为例，租金收入约3000元/月，回报率接近6%。而同一楼盘100万元的住宅也能收同样的租金，但回报率一般只有2%-3%。商铺方面，以前商住楼的住宅卖1万元左右，群楼卖3万-4万元，但现在住宅反比商业群楼还要贵了，比如珠江新城的星汇园二层的裙楼卖2.6万元/㎡，而住宅就卖到3万元/㎡，商业裙楼的相对低价对于投资者来说也非常有吸引力。

　　价格洼地可伺机入市

　　“与国内四大城市相比，广州目前的商业地产在价格上还处于洼地，但一直以来投资者对商业地产关注度不高，对其前景也未如住宅投资看得那么通透，因此商业投资的想象空间相对较大，及早了解有利于抢占先机。”某高级营业总监罗先生说，广州在亚运前后将有约10个大型商业中心投入使用，包括太古汇、时尚天河、五号停机坪、万达广场等等，预计亚运后将是商业地产的高速发展期。

　　某置业分区营业经理冯伟成认为，自从新政出台后主动要求放缓成交的住宅买家增多，预计住宅投资将会越趋理性。五一过后下半年将进入商业旺季，以商业市场一向平稳的态势，投资者可随时多作了解并考虑入市。

　　重点关注升值空间

　　多位专家均指出，投资者入市前更应该留意物业的升值空间。商业和住宅最明显的区别，在于商业越旧、区位越成熟则总价、租金就越高，而住宅越旧却越贬值。

　　罗先生 提醒投资者，购买写字楼要优先选择成熟商业区以及大型发展商，对租金回报有一定保障。在商铺方面，投资者要重点关注区位、商圈成熟程度以及正确认识回报率。在2003年-2007年商铺都有7%-8%的高回报率，进入2008年回报率为5%左右，有不少投资者就误认为商铺租金在下跌，其实是商铺价格飞涨，租金升幅追不上过快的价格升幅。

　　时尚天河项目负责人则指出，对于只租不售的商业项目，投资者应看重项目的区域升值潜力以及开发商的经营实力，对这些项目开发商一般是通过长期持有、专业管理、出租回报、错位经营等模式来赢得市场认可，对于投资者来说有一定的保障。

夏小优

[M20] 我应该分开发布，看的好辛苦

财神财神

看的好辛苦

夏小优

[M20] 慢慢研究好了

猪鼓励糖

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夏小优

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ilyfangyun

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