(纪实)与KJ交涉维修基金、水电周转金事宜

King Lion

2004年1月10日，与KJ交涉维修基金与人民币200.00元的水电周转金事宜。接待我的是一位负责财务的小姐，感觉上她对维修基金的知识了解不多，水电周转金的解释还基本上可以接受。

会谈后个人结论为（理由见后，太长，请耐心阅读）：
一、 首期交付维修基金的标准应当是人民币40元/平方米，而不是房价款的2%；
二、 在业主大会成立前，一分钱维修基金也不交了；
三、 自2004年3月开始，追踪维修基金卡事宜；
四、 暂时不就水电周转金一事发难，但保持关注。

理由如下：
（一）我是在2003年9月下旬收房，当时与KJ签订的《前期物业管理协议》中有如下规定，"业主需按《广州市物业维修基金管理暂行办法》（穗国房字[2000]118号）的规定按房价款的2%交付物业维修基金"（条款大意是这样，手上没有合同，可能文字上有所出入）；与HS所签订的《商品房买卖合同》附件中约定，"买方收房后，应按每月人民币1.00元/平方米的标准向物业管理公司缴纳物业维修基金。"

但广州市房管局于2003年9月5日已出台《关于贯彻国家<物业管理条例>的有关问题的通知》（穗国房字〔2003〕592号）第10条第2款第1项已规定，"交纳界限及交纳标准：（1）核发商品房预售许可证在1998年10月1日（《广东 省物业管理条例》开始施行）后，购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年8月31日（《国务院物业管理条例》施行）前的，且建设单位与购房者未在预售合同里约定由购房者交纳的，由建设单位按住宅（含别墅）建筑面积40元/M2，非住宅建筑面积50元/M2的标准交纳首期专项维修资金。不足物业总投资2%部分，则由建设单位按业主大会决定方案交纳。（2）核发商品房预售许可证在1998年9月30日前或者购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年9月1日后的，由购房者按住宅（含别墅）建筑面积40元/M2，非住宅建筑面积50元/M2的标准交纳首期专项维修资金。不足购房款2%部分，由购房者按业主大会决定的方案交纳。" 《关于贯彻国家<物业管理条例>的有关问题的通知》（穗国房字〔2003〕592号）第11条规定，"本通知自发出之日起执行，《关于加强我市物业管理的通知》（穗国房字[1999]185号）、《关于印发〈广州市物业维修基金管理暂行办法〉的通知》（穗国房字[2000]118号）同时废止。"

可见，首期维修基金交纳的标准应当是人民币40.00元/平方米。虽然业主与KJ已就此事签订了协议约定为房款的2%，但根据《合同法》 "合同约定不能违反法律、行政法规的强制性规定"的原则，个人认为，KJ与业主的这项约定属于无效条款，不应遵守；而且如果业主是在2003年9月5日后与KJ签约还出现上述条款的话，KJ本身就有欺瞒消费者的嫌疑，因为KJ作为一个专业的物业管理公司，理应知晓政府规定的变化，但其在知晓维修基金征收标准改变的前提下，仍按照一份已作废的规定向业主要求缴纳维修基金，其行为肯定令人怀疑。

（二）由于物业维修基金是属于整个小区的所有业主共有，因此唯一在法律上具有资格可以向各个物业业主追缴物业维修基金的主体应当是业主大会，依据见《广州市物业管理办法》第45条，"物业维修基金属全体业主共同所有。" 《关于贯彻国家<物业管理条例>的有关问题的通知》第10条第2款第2项第3点表述，"建设单位、业主未按上述要求交纳专项维修资金的，业主委员会督促限期交纳，逾期仍不交纳的，予以公布，依法向人民法院起诉。"

由此可见，在成立业主大会前，根本没有一个合格的主体可以在法律上对任何业主提起追索物业维修基金的诉讼。简而言之，KJ无权要求业主缴纳物业维修基金。

（三）KJ的小姐给我的答复是KJ收到业主的维修基金后，最长将在4、5个月内办理一次维修基金卡。而根据我在农行北秀支行与广州市机关用房管理所两个办理部门了解的情况是，发展商或物业公司前去办理维修卡事宜所提供的材料与办理手续极为简单，我猜想申办人唯一觉得麻烦的应该就是将款项准备好（把已经进入自己口袋的钱里往外掏，当然舍不得了），农行与房管所办理时间大约要1个月。我交款时间在2003年9月，就算KJ刚在我付款前办了一拨维修基金卡，那6个月的时间也足够他把我的卡办出来了。

当然，KJ如果考虑将维修基金在其帐户里放时间长一点以获取利息，我倒也可以理解，商家为利，无可厚非（以人民币3，000.00元计，三个月整存整取利率为1.71%，如果KJ仅用银行存款的方式获利，三个月的拖延时间可以使其获取人民币51.30元的税前收入）。但如果半年都没把卡办出来，就实在太不象话了，惹恼了我，就连利息一起和他算算清楚 [砍你] [砍你] 。

（四）KJ的小姐解释现在收取的人民币200.00元的"水电周转金"实际上应是"水费周转金"，因为电费已由供电公司直接向JJ的业主收缴。由于KJ是两个月向业主收一次水费，而自来水公司却每个月都向KJ收取，所以在业主缴纳水费时间与KJ缴纳时间存在一个时间差，因此，需要收取一笔费用以供周转。例：2003年11月发生的水费，自来水公司在2003年12月向KJ收取；2003年12月的水费，自来水公司在2004年1月向KJ收取；对于2003年11、12月的水费，KJ在2004年1月向业主收取。

个人感觉上述解释应该存在一定的合理性，但一户人家可否在两个月内花费人民币200.00元水费，着实令人怀疑，人民币100.00元可能更为合适。


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第八天

[必胜] [必胜] [必胜]

os

水费可以象电费一样，由自来水公司直接向业主收支——或通过银行划帐。
别的小区也是物管收水费，人家的物管同样也是也向自来水公司交钱，人家就如实地退还业主所有的水电周转金。康景做不来好的物管工作，就建议它别做了，早日撤出骏景是上策。

os

另外，维修基金的事，南苑业主首次与开发商谈判时，当时康景的副总孙某曾对众多业主保证"入住三个月就可以拿到维修基金卡"。现在过去了4个"三个月"，我还没拿到维修基金卡，实在着恼。

King Lion

最初由os发表
另外，维修基金的事，南苑业主首次与开发商谈判时，当时康景的副总孙某曾对众多业主保证"入住三个月就可以拿到维修基金卡"。现在过去了4个"三个月"，我还没拿到维修基金卡，实在着恼。

要是这样的话，看来就不能坐以待毙了。现在大家忙着过年，就暂且不要发难，下个月开始，准备举行活动吧[砍你] [砍你] [砍你]

tangcr

好的，我也是9月份收楼的。也打算关注为修修金卡的事