转发：成立业主委员会为何如此之难与如何炒掉不称职的物管公司？

广州老赵

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成立业委会为何如此之难？
■记者　熊辉
　　记者日前从广州市物业管理协会的了解到，目前广州大小1200多个小区中，成立业主委员会的大约有120个，只占小区10％左右。据了解，北京上千个小区中只有两三百个成立了业主委员会。从南走到北，成立业主委员会的比例都很低，小区业主的合法权益无法得到保障，一些业主就用不交管理费的简单方式和物业管理公司对抗，结果使很多矛盾激化，造成业主和物业管理公司的紧张局面，流血冲突时有发生。
　　政府一贯支持成立业委会
　　很多小区的业主从一住进小区就信心十足开始准备要成立业主委员会，但往往是经过几年的筹备业主委员依然是镜中月水中花，成立业主委员会真的如此之难吗？
　　广州市国土房管理局的物业管理处处长文靖告诉记者，广州市关于业主委员会成立的规定是走在全国前面的。广州市国土资源和房屋管理局2002年4月发布的《广州市物业管理业主委员会规定》第六条："物业管理区域符合《广州市物业管理办法》第七条规定的，经业主5人以上申请，区、县级市房地产行政主管部门或区、县级市的街道办事处、镇人民政府应当指导业主召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生首届业主委员会。"
　　开发商往往不配合
　　但现实的情况是：成立业主委员会通常需要开发商和物业管理公司牵头组织，因为小区业主之间相互并不熟悉，也缺少联系，所有业主的资料也在开发商手里，想绕过开发商和物业管理公司成立业主委员会不是很现实。而有的开发商在施工和管理中存在诸多毛病，如拖欠物业维修基金、建筑质量有问题等；物业管理公司有的由于自身的管理水平比较低，害怕业主委员会成立之后改聘物业公司，所以他们的配合并不积极。
　　另外一个方面，业主组织的困难和业主法律意识的淡薄也是重要原因。广州华安联和律师事务所的徐飞认为，很多业主以为自己有理就可以告赢物业管理公司，没有意识到需要一个组织来维护自身的权益，有时候也有相互依赖的心理，结果是谁也不愿去组织业主召开大会选举业主委员会。
　　新《条例》实施成立业委员更难？
　　9月1日，新的《物业管理条例》就开始施行了，一些律师和业内人士分析认为按照新的《条例》规定，成立业主委员会将会更难。
　　《条例》第十条"同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导下，组织业主成立业主大会，并选举产生业主委员会。在随后建设部2003年6月30日发布的《业主大会规程》第五条规定："业主筹备成立大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。"
　　广州市国土房管局物业管理处处长文靖认为，这一条实质上是增加了业主委员会成立的难度。但文靖告诉记者，现在广州市国土房管局在进行相关细则的制定工作。考虑采取一定的措施强制开发商去做相应的工作，如规定在一定的期限内，开发商不配合筹备业主大会的召开就对它进行处罚，督促开发商履行自己的义务，尽快在小区成立业主委员会。



如何炒掉不称职的物管公司？
■记者 梅勤
　　业主委员会是业主大会的执行机构，东圃某楼盘居民向《粤港信息日报》记者询问，我们想炒掉现有的物业管理公司，但不知如何操作。
　　近日，广州市国土资源和房屋管理局，召开了贯彻国家《物业管理条例》新闻媒体座谈会，在会上记者就如何维权的问题询问了政府部门相关负责人。
　　物业处罗小勇科长告诉记者，依据最新的《物业管理条例》，要炒掉现有的物业管理公司，必须召开小区内业主大会，由业主投票决定。必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，炒掉现有物业管理公司才具合理性。并可通过业主大会选聘新的物业管理公司。
　　由于多数楼盘都存在业主与物业管理公司之间的矛盾。专家提醒业主委员会在维权时应注意以下原则。
　　维权要合法
　　建设部制定的《业主大会规程》规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有1/2以上持有投票权的业主参加。
　　罗小勇认为，新条例的出台，体现了公益至上和自律为主两种理念。充分重视了业主的权益。
　　合同要细化
　　广州市国土局物业处处长文靖建议，业主委员会在与物业管理公司签定合同时，要尽量细化、具体，多一些量的东西，由过去的定性逐步转变为量化。如，对业主公共部分、共用设施设备和相关场地如何使用的规定，以免物管公司随意使用；物业管理公司的用水用电问题，以防让住户来分摊这部分资金；物业管理用房租金问题，因为物业管理用房的产权属于全体业主，物业管理公司必须交纳用房租金；物业管理公司被炒后，必须移交共有的资料给业主委员会，以便转给新的物业管理公司等等。