房地产名词解释 zt

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房地产
　　房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。
　　所谓"不可分离"，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。

　　房地产交易

　　房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。在房地产交易中国家规定了基本的制度，即国有土地有偿有限期使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产权属登记发证制度。

　　直接交易

　　"直接交易"是指购房者直接与发展商签订有关的购房协议，以新建商品房为交易对象的商品房买卖活动。这类交易在当前的商品房交易市场上占主导地位。

　　住宅的开间

　　在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》，砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米

　　住宅的进深

　　住宅的长度或进深，在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后墙之间的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然休光和通风条件，从理论上说，住宅的进深不宜过大。根据《住宅建筑模数协调标准》规定，砖混结构住宅建筑的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

　　住宅的层高和净高

　　住宅高度可以用"米"或"层"来计算，每一层的高度称为层高。具体地说，层高地指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。《住宅建筑模数协调标准》规定，砖昆结构住宅建筑的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。而净高是批下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

　　外廊式住宅

　　这类住宅的特点是在房间的一侧设有公共走廊，走廊一端通向楼梯和电梯。外廊式住宅又可分为长外廊和短外廊两种，长外廊一梯每层可服务许多户，短外廊一梯每层可服务2-5户。外廊又可分为封闭式和敞开式两种，前者多在多、高层住宅中使用，采用柱子和栅栏、玻璃等围护。

　　内廊式住宅

　　这类住宅的特点是：中间有一条公共走廊，住宅布置在走廊两侧，各户毗邻排列。内廊式住宅也有长内廊与短内廊之分，长廊视住户多少，可设一个或两个楼梯于内廊中部或两端，短内廊仅在一端设梯。

　　公寓式住宅

　　早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。这类住宅室内空间大，可以通过内装修来增强使用功能。近些年来，我国各城市中所建的公寓式住宅，在设计上作了较大改善，以适合我国国情。

　　单元式住宅

　　单元式住宅，又叫梯间式住宅。这类住宅与内廊式住宅和外廊式住宅最大的的区别是每层楼面只有一个楼梯，可为2-4户提供服务，住户由楼梯平台进入分户门。如果住宅设计为点式，则各层住户围绕一个楼梯分布；如果住宅的平面是条形设计，则一幢条形住宅可有多个楼梯。单元式住宅的基本特点是：
　　1、每层以楼梯中心，每层安排户数较少，各户自成一体。
　　2、户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。
　　3、可以标准化生产，造价经济合理。
　　4、仍保留一些公共使用面积：楼梯、走道、垃圾道，保证了邻里交往，有助于改善人际关系。

　　跃层式住宅

　　这类住宅的特点是：住户占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房有其它辅助用房可以分层布置，上下层之产的交通不通过公共楼梯，而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面；通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。但这类住宅也有不足之处，户内楼梯要占去一定的使用面积，同时由于二层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散，消防人员也不易迅速进入。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二层楼独院住宅的设计手法，近年来在全国各城市的一些高级住宅设计中得到广泛推广。

　　复式住宅

　　这类住宅在建造是每户占有上下两层，实际早在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅，复式住宅的下层供起居、炊事、进餐、洗浴用，上层供休息、睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，位于中间的楼板也是上层的地板。一层的厨房高2米，上层贮藏间高1.2米；一层起居室高2米，上层直接作为卧室的订面，人可坐起但无法直立。复式住宅的经济性体现在：
　　1、平面利用系数高，通过夹层，可使住宅的使用面积提高50%-70%。
　　2、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，又降低了综合造价。
　　3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。
　　在很多大城市，此种住宅推广很快，已成为住宅市场上的热销产品。

　　购房面积

　　商品房与其他商品有一点是很不相同的，它在使用中一般不可能完全独立，套与套之间、套与整体环境之间常常是紧密相联、互为依存的。除独立使用的空间外，公用部位、公用设施、公共用房等也是其重要组成部分，因此，按"套"或"单元"销售的商品房面积应为套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积两部分之和。即商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。套内建筑面积由以下三部分组成：套内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。

　　套内建筑面积

　　一般包括卧室、过道、客厅、厨房、厕所、储藏室等的使用面积之和；套内墙体面积包括共用墙与非共用墙两种。
　　共用墙指商品房各套之间分隔墙，套与公用建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
　　非共用墙指套内各房间之间的分隔墙，非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；此外就是阳台建筑面积，其中外阳台按其水平投影面积的一半计入建筑面积，内阳台按其水平投影面积的全部计入建筑面积。

　　公用建筑面积

　　公用建筑面积由以下两部分组成：
　　1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。
　　2、套内公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。
　　公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
　　分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
　　其中公用建筑面积分摊系数等于整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和。

　　住宅计价调整系数

　　决定商品房的销售价格的一个重要因素是商品房所处的地段。地段因素凶手交通是否便利，环境是否适宜。地段因素好的地区房价自然就会高一些，不同地区房价的地段差异可根据级差地租的原理，将城市划分为若干等级的地价区，每个地区确定一个调整系数来进行调整。

　　经济适用房

　　指国家或房地产开发商按照普通住宅标准建设的，以建设成本价向中低收入家庭出售的住房。这类房屋价值首先体现在实用性方面，大都集中在城区边缘，缺房或少房的人买这类房是最实惠的。安居房和解困房都是经济适用房的一种，此外还有北京、成都、烟台、宁波等城市获得世界银行贷款支持修建的住房。这类住房因剔除了工程报价中的部分费用，其成本低于普通商品房，故称为经济适用房。

　　安居房

　　为了让广大普通工薪阶层、中低收入的住房困难户买得起房，真正做到置业安居，近几年国家开始实施安居工程，推动住房制度改革。安居房指由国家安排贷款和地方自筹资金建设（一般为4：6）的面向广大中低收入家庭的非赢利性住房，建筑面积一般控制在55平方米以下。要求精心设计，保证施工质量，提高和改善住宅的使用功能。安居房只售给中低收入家庭，优先出售给无房户、危房户和困难户。

　　解困房

　　指在实施"安居工程"之前或未实施安居工程的各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修建用于解决住房困难户和拥护户而修建的住房。实施安居工程的城市已陆续将解困房与安居房合在一起。解困房分有偿出售和有偿出租两种方式向居民供应。解困房只售给经审查合格的无房户和住房困难户。

　　微利房

　　指房地产开发商修建的利润极低的一类商品房，面向社会销售。这类房屋不带有政府行为，只是开发商为了促销，对自己在城市远郊修建的交通不便的商品房实行低价销售。此类房屋价格诱人，随着城市规模的扩大、城市道路的延伸、商业口岸的形成，此类房屋有升值潜力。


　　有效面积系数

　　所谓有效面积系数是指建筑舶内可使用面积与总建筑面积的比例，有效面积系数越大，可使用面积就越大。

　　小康型住宅

　　指为实施国家重大科技产业工程"2000年小康型城乡住宅科技产业工程"项目，建设部在各大城市建设的面向21世纪初叶的大众住宅，面向社会销售。它通过提高住宅的科技含量在幅度地改善住宅的功能和质量，具有适度的超前性。

　　高级公寓

　　这类房多指城区内黄金地段上的高层和多层电梯公寓，也包括次高层组合复式和跃层住宅，面向社会销售。此类房由于地价、配套设施、物业管理等投入较大，所以房价较高，但其设计比较超前，面积宽大，在相当长时间内都不会落后。

　　发展商

　　发展商是指策划开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。房地产主营企业必须向房地产业务的行政主管部门申请资质等级。


　　建造商

　　建造商是指负责建设房地产项目的市政工程、基础工程及土建装修工程的建筑商。

　　代理商

　　代理商是指负责销售策划和销售具体工作并以此赚取佣金的房地产中介机构。

　　按揭

　　所谓按揭，是香港惯用的一种叫法，实际上就是购房者拿即将购放的房屋作抵押，向银行申请贷款以付购房款。

　　房地产抵押贷款

　　所谓房地产抵押贷款，主要是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求担保人承担连带偿还本息的责任。在抵押期间，抵押人不得随意地处理已被抵押的房地产，作为抵押权人的银行有权对抵押物进行监督和检查。房地产抵押贷款，按贷款对象可分企业事业法人房地产抵押贷款和个房地产抵押贷款；按贷款用途可分为土地开发抵押贷款、房屋开发抵押贷款、购房抵押贷款以及其他用途的房地产抵押贷款；按贷款利率确定和计息方法可划分为固定利率房地产抵押贷款、浮动利率房地产抵押贷款、可调利率房地产抵押贷款。

　　抵押贷款方式

　　抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的房地产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。

　　质押贷款方式

　　质押贷款方式指借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、银行存单等有价证券交由贷款行占有，贷款行以上述权利凭证作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。

　　保证贷款方式

　　保证贷款方式指贷款行以借款人提供的具有代为清偿能力的企业法人单位作为保证人而向其发放贷款的方式。

　　房地产保险

　　房地产虽然风险较少，但并不是毫无风险，因自然灾害和意外事故造成房屋毁损的可能性随时都存在，为了尽量规避风险、减少经济损失，购买房地产保险就很有必要。所谓房地产保险，主要是指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。一般来说由以下三种形式：房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险。

　　购房合同

　　所谓购房合同是指当事人约定，一方转移房产所有权于他方，他方支付价款的契约。契约中出卖房产所有权的一方叫出卖人，支付房产价款的一方叫买受人。

　　房地产估价

　　房地产估价是由专业估价人员以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，按照一定的体价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产价格客观合理的估计、推测或判断。

　　房屋所有权

　　房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权力。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用权，是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外）。

　　城市住房基金

　　城市住房基金是市（县）政府用于解决行政事业单位职工及中低收入居民住房问题的专项基金。城市住房基金从同级财政现在用于住房建设、维修、管理和补贴的资金，当地提取的住房固定资产投资方向调节税、房产税、土地使用权出让金，以及出售属于国有资产的住房回收的资金等渠道筹集。

　　单位住房基金

　　单位住房基金是单位为解决职工住房问题、转换住房机制而建立的专项基金，通过建立单位住房基金，把企事业单位用于生产和住房的资金分列，使住房资金的来源和使用合理化、规范化、固定化，为实现住房实物福利分配转变为以按劳分配为主的货币工资分配奠定基础。

　　住房公积金

　　我国从1991年开始在全国城镇实行住房公积金制度：在职职工在其工作年限内，由职工本人及其所在单位，分别按职工工资收入的一定比例逐月交存，全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金帐户，由政府设立的公积金法定管理机构集中管理。
　　住房公积金的本质属性是工资性。单位按职工工资的一定比例，为职工交存住房公积金，实质是把低工资时单位用于住房实物分配的工资，以货币形式分配给职工，从而达到转换住房分配机制的目的。实行住房公积金制度的目的是增加社会住房资金的积累、周转，促进政策性抵押贷款制度的建立，提高职工购、建住房的能力，促进住房建设。

　　物业管理

　　建设部 1994 年发布的《城市新建住宅小区管理办法》规定，房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘牧业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。也就是说，新建的住宅小区都必须由物业管理公司进行管理。
　　住宅小区的物业管理，是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用园林绿化、环卫、交通、治安等公用设施以及环境容貌管理项目进行维护、修缮和整洁。

　　物业管理公司

　　物业管理公司是指受聘于业主委员会，对各类房屋及其设备设施和周边环境进行统一管理和综合服务的法人实体，以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的，通过签订物业管理合同，享受其权力，履行其义务。

　　安居工程

　　国家安居工程是党和政府为推动城镇住房制度改革，加快城市住宅建设及解危、解困和建立住房新制度的重大举措。实施国家安居工程可以调动各方面的积极性，加快城镇住房商品化和社会化进程，促进城镇住房建设。

　　房改房

　　指国家机关、企事业单位在推进房改过程中，按各单位确定的分房原则（一般按照职工工龄、职务、职称打分计算），已经分配或将要分配、执行国家规定的房改标准价或成本价出售、出租的住房。这类房屋不是通过市场获得，是一种准商品房。销售对象是单位在册职工。

　　货币分房

　　所谓货币分房，就是把原来单位以实物形式分配给职工的那部分住房转变为货币工资形式的住宅消费因素，纳入职工工资，成为居民的住房消费基金，变实物为工资分配，由职工自己买房或租房。

　　公房出售的标准价

　　《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》中明确规定，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，目前以成本价售房确有困难的地区，可以实行标准价作为过渡。
　　所谓标准价是国家依据城镇中低收入职工家庭平均经济承受能力确定的公有住房的售房价格，标准价含有较多的国家政策性优惠。根据房改政策的规定，标准价按负担价和抵交价之和测定。一套 50 平方米建筑面积标准新房的负担价，1994年为所在市（县）双职工年平均工资的3倍。经济发展水平较高的市（县）应高于3倍，具体倍数由省、自治区、直辖市人民政府确定。双职工年平均工资按当地统计部门颂的上年职工平均工资乘以2计算。抵交价按双职工65年（男职工35年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。

　　公房出售的成本价

　　公有住房出售的成本价，按房改政策规定，应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区的非营业性配套公建费是否列入成本各地自行确定）、管理费、贷款利息和税金等七项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价乘新折扣（折扣年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。
　　出售公有住房的成本价和标准价由市（县）人民政府逐年测定，报省、自治区、直辖市人民政府批准后公布执行。公有住房的售房价格要逐步从标准价过渡到成本价。

vhongchan

　房地产保险
　　房地产虽然风险较少，但并不是毫无风险，因自然灾害和意外事故造成房屋毁损的可能性随时都存在，为了尽量规避风险、减少经济损失，购买房地产保险就很有必要。所谓房地产保险，主要是指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。一般来说由以下三种形式：房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险。

那问请问你们知道购房时的那份保险是为谁买的吗？属于三种形式中的哪种形式？保险的标的和受益人是谁？这是我的专业。
如果你对人身保险不是那么抗拒的话，建议你买多一份房地产人身保险：保险标的是借款供房者，保险责任是：借款供房者的身故、重症、高残，保险利益：借款余额（以投保金额核算为准），受益人：借款者或指定的受益人（只限直系亲属）。

而你原先大概花了5000元左右的那份保险实际是：
保险标的：你抵押贷款的那套房子；保险责任：主要是火灾、爆炸、暴雨、冰雹、空中坠物引起的房屋损失，而对房屋装修损失不赔；受益人：你无权指定，第一受益人是银行。这里有一个奇怪的事：银行为了转嫁贷款风险需要买一份保险，可钱要抵押借款者给，购买保险者竟然不是最大的受益者------典型的损人利已。