骏景花园业主论坛

标题: 广州一小区试点"街道业主物管"联合管理 [打印本页]

作者: catter 时间: 2004-3-2 06:38
标题: 广州一小区试点"街道业主物管"联合管理
　　近年来，消费者对物业管理的投诉急速升温。据统计，现在广州每年都有500多宗涉及物业管理的各类投诉。与此同时，发生在各地的物业暴力事件也屡屡让业主们噩梦惊魂，只能在无奈中一次次更换物业管理公司。

经过九个月的管理改革后，太阳广场有了翻天覆地的变化。

　　物业管理的出路究竟在哪里？有没有一种有效机制可以监管物业管理公司？在今年探讨物业管理新模式的热潮中，出现在太阳广场的一种由"街道居委会、业主委员会和物管公司联合管理"的新模式引起了业界的广泛关注。广州市国土房管局有关负责人表示，尽管目前这种模式还有待完善，但这肯定是物业管理发展的方向。

　　物管公司里来了居委会的人

　　广州某小区试点"街道业主物管"联合管理新模式市国土房管局称这将是物管发展的方向

　　这种新模式的试点，就是广州比较有名的问题楼盘———太阳广场。该楼盘地处天河北繁华路段，1995年曾创下了每平方米售价9000元的楼价之最。

　　问题楼盘换物管勤过换保姆

　　令人惊讶的是，在随后的7年多，该楼盘仍然保持着"高知名度"，并创下了两最：

　　一是脏乱差远近闻名。从1996年楼盘交付使用到2003年初，该楼盘一直没有建垃圾房，生活垃圾露天堆放，一到夏天苍蝇蚊子满天飞；7年来楼盘外墙从没有清洗过，白色的外墙变成黑色的；楼盘的电话线、宽带线、电线等横七竖八，消防隐患严重……

　　二是该楼盘物管换得最勤。7年来该盘换了6任物管，有业主说"换物管勤过换保姆"。遗留问题未解决，积累问题却越来越多。据介绍，到2003年初，该盘按照规定留存的维修基金基本没有，7栋楼中有3栋业主未领到房产证，40％业主欠交管理费。

　　太阳广场业主曾多次去相关部门反映，但问题一直未能得到解决。2001年，愤怒的业主们购买了两条30多米长的横幅，白底黑字写满抗议，从20层楼的楼顶悬挂下来，成为当时天河北一道独特"景观"。

　　矛盾激化业主"炒了旧物管的鱿鱼"

　　2003年初，业主和发展商以及发展商旗下的物管公司矛盾终于激化。据介绍，2002年发展商和物管将业主共有的2600多平方米的防火夹层盖上房子私自出售，激起了业主的极大愤怒，98％的业主坚决要求炒掉旧物管，公开招标引进新物管。最后，广州市展富物业管理有限公司中标，并于2003年6月1日正式进驻太阳广场。

　　为什么这家新物管能获得业主信任？太阳广场业主委员会主任韩树臣表示，最吸引他们的是该公司提出的新的管理模式———联合管理模式，即由街道居委会、业主委员会和物管公司联合管理小区，新物管还表示，不仅不要业主多交一分钱，甚至自己垫资30万改善小区环境，并承诺"半年一小变、一年一中变、二年一大变、三年达到国家物业规范小区"，否则自动离开。

　　全新模式小区的变化翻天覆地

　　9个月过去了。在连续三天的采访中，业主们一致告诉记者"小区的面貌发生了翻天覆地的变化"。9个月来，业主们和以前一样每个月交1.28元／平方米的管理费，然而不同的是，小区有了停车场，有了垃圾房，有了儿童游乐场，有了洁白的外墙，有了漂亮的绿化带，逢年过节时，竟还能收到物业管理公司送上门来的新鲜水果！这种变化让业主们感到吃惊。

　　展富物业管理公司总经理吴金湘坦白地告诉记者"钱，取之于民，用之于民"。据介绍，新物管进驻后，收回了以前被私自卖出的业主共有的2600平方米房铺，现在每月的租金有2万元，新建停车场每月的收入有5万元，再加上469户业主上缴的管理费，完全足够维持小区的各项开支。也就是说，以前的物业管理公司每个月也有这么多收入。但为什么他们什么也不为业主做呢？

　　三方制约防止物管私吞利润

　　据介绍，以前的物业管理公司实行的都是"物业管理收费佣金制"，由于物管本身是赢利机构，加上缺乏有效的监督机制，因此，大多数业主面对的都是物业公司填不满的窟窿，无法避免包干制所带来的物业公司节约归己的问题。但是现在的这种新管理模式，则完全处于业主和街道的监督之下，街道、业主、物管三方互相监督、互相制约，基本上没有任何空子可钻。

　　据介绍，新模式分三个层次。第一层是决策层，由业主委员会的主任、副主任，街道居委会的主任、副主任，物业管理公司的总经理和副总经理三方组成，主要任务是审核上一季度任务的完成情况，制定下一阶段的发展计划，任何决定都要求集体讨论一致通过。第二个层次是执行层，三方各有分工。业主委员会负责业主自律，同时监管物业管理公司；街道负责政策的上传下达，管理计划生育、消防等，以及处理一些疑难问题；物业公司则负责小区的日常维护以及综合创收等。第三个层次是具体的职能部门，包括保安部、绿化部、保洁部等，负责具体工作。

　　街道出面协调业主和物管间矛盾

　　在这三个层次中，处于决策层中的街道在缓解业主和物管之间的矛盾方面发挥了很大的协调作用。石牌街华标社区居委会主任李淑贞向记者介绍，在去年的小区电线电网改造过程中，由于一些线路要穿过业主私自占用的天台，业主死活不同意改造，甚至和业主委员会、物业管理公司发生了冲突，一名工人被打伤住院，最后居委会和街道派出所出面给业主做思想工作，派出所干警在充分讲明消防隐患可能带来的后果及业主必须配合的政策后，业主最终同意改造。在小区饭堂的改造过程中，也有不少业主极力反对，认为物业管理公司乱花钱，最终也是由街道出面才搞掂。事实证明，饭堂改造后非常受业主欢迎，不少业主不想做饭时都乐意到饭堂进餐。小区建儿童游乐场时，也是由街道出面向天河区体育局申请，才拉回来一批免费的儿童游乐健身器材。

　　9个月的实践证明，这样的管理架构非常合理。最有力的证明就是，以前小区业主的交费率不到60％，现在已上升到92％。

　　未来物管发展方向

　　天河石牌街华标社区居委会主任李淑贞：一直以来，太阳广场都是我们社区"拖后腿"的地方。经过大半年的改造，去年9月，我们社区被评为天河区安全文明社区，这充分说明，这种新的管理模式非常有用。

　　如果没有物管的配合，街道工作很难做好。比如计划生育，以前我们发现有超生的，物业管理公司总是帮忙打掩护，可是现在情况有了明显变化，有超生的物管会第一时间通知我们，我们开展工作容易多了。

　　住户黄老伯：现在的物业跟以前最明显的不同就是业主清楚自己交的每一分钱是怎么花的。物业管理公司每一季度都会主动公布财政，业主也可以随时查账。

　　广州市国土房管局副局长刘仲国：国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。应该说，展富公司采用的这种新管理模式是物业管理今后发展的一个方向。在前两天刚刚召开的广州市社区管理工作会议上，张广宁市长再次提出"属地管理"，指出"街道对辖区内物业管理公司有日常监督管理权"，国土局也正在做调研，准备将物业管理权下放给街道，应该说，新的管理模式正在紧锣密鼓的筹划之中。

　　广州市物业管理协会常务副会长、秘书长江瑞敏：太阳广场展富公司的尝试值得借鉴。这种联合管理模式的好处是权责分明，减轻了物业管理公司的负担，使其能够专职于"服务"这一块。同时又因为决策层互相制约，有利于保护业主的合法权益，缓解业主和物管公司的矛盾

　　在太阳广场新的物业管理模式中，处于权力核心层的是由5人组成的决策层，包括广场业主委员会的主任、副主任，广场所属的街道居委会主任，以及物业管理公司的总经理和副总经理。

　　在上述5人中间，物管公司总经理和副总经理是专职的，他们的报酬由物业管理公司从收取上来的物业管理费用中支付，具体标准根据其各自的业绩大小而确定；业主委员会主任和副主任也是专职的，他们的报酬也是由物业管理公司支付的，标准分别是主任每月1000元、副主任每月800元；而街道居委会主任虽然是兼职的，但物业管理公司总经理在接受记者采访时表示，公司也会向他们支付一定的报酬，"论功行赏"。

　　

　　采访侧记

　　在采访的过程中，记者意外得知，展富物管公司的总经理吴金湘以前就是业主委员会的秘书长，因为有切肤之痛所以决定辞去业主委员会秘书长职务，自己搞物业管理。正因如此，这家物业管理公司特别能为业主考虑。

　　据了解，这家物业管理公司员工80％都是退伍或转业军人，还有20％是下岗职工，小区的什么事情都是他们亲力亲为。建小区绿化带时，请绿化公司打价，报价要5万元，物管公司员工就自己动手，最后实际上只花了2万元就完工

http://dailynews.dayoo.com/gb/content/2004-03/01/content_1434662.htm

作者: tvchen 时间: 2004-3-2 09:57
标题: Re: 广州一小区试点"街道业主物管"联合管理
新模式，业主欢迎、接受。
我们天河东路的小区几个月前也换为该公司管理，回过几次感觉比以前好多了。
（康景的帐务需公开）

作者: xyzgz 时间: 2004-3-2 10:03
标题: Re: 广州一小区试点"街道业主物管"联合管理
我们也来聘请他们做我们的管家吧，吵掉kj

作者: cherry.zeng 时间: 2004-3-3 09:37
标题: Re: 广州一小区试点"街道业主物管"联合管理
看了此篇报道,而且我就在太阳广场上班,最近也感觉到了变化,整个小区的入住率也高了。
也想过在骏景以此模式开展物业管理，但我们叫了这么久，连最基本的业委会都没能成立，又如何能监督KJ甚至炒掉呢？
关键是没有挑头的人，以前华就说过，骏景没办法成立业委会，因为年轻人都要工作挣钱，没有时间和精力，而老年人基本上都是来帮助儿女带孩子，且不是业主，而成立一个业委会需要大量的时间和精力，最初几个发起人要作出很大的牺牲，所以在网上叫了这么久了，最基础的工作，即争取三分之二的业主同意成立业委会都还没开始，看样子，一个领袖式的人物还是很必须的，而且这个人还应该有优秀的品德，不容量被现物管所收买，并且以大多数业主而不是个人的利益为重。
有这样的人吗？

作者: King Lion 时间: 2004-3-3 11:01
标题: Re: 广州一小区试点"街道业主物管"联合管理

最初由cherry.zeng发表
看了此篇报道,而且我就在太阳广场上班,最近也感觉到了变化,整个小区的入住率也高了。
也想过在骏景以此模式开展物业管理，但我们叫了这么久，连最基本的业委会都没能成立，又如何能监督KJ甚至炒掉呢？
...

不太同意你的观点，我认为"寡头政治"更容易遭受打击或收买而变节。现在绝对不能仅冀望于某个人，一个领导团体更为适合。尽管现在我们还处在没有任何权力架构的状态，但"权力的监督"我觉得从筹建阶段就应当注意。

翻看古罗马的历史就可以发现端倪，罗马共和国从一个小镇发展到一个环绕地中海的强国，元老院体制不能说一点作用都没有。而当罗马帝国成立后，虽然已拥有强大的国力，但由于皇帝们的昏庸无能，招致帝国不断发生篡逆、叛乱、谋杀、分裂最终导致灭亡。

当然如果在JJ真有一个能力强，又正派的领军人物，当然最好。不过在古罗马漫长的历史上也只有一个Caesar[微笑]

作者: cherry.zeng 时间: 2004-3-3 12:01
标题: Re: 广州一小区试点"街道业主物管"联合管理
其实我的意思是先要一个起头的人，并非将业委业所有权利归于此一人。
业委会成立之初，先要五名发起人，前不久在网上征集了，这五人也不知有没有开展工作，或者具体操作时遇到了什么困难而不了了之，也没有下文了。可见当初的发起人可能由于各种原因，最主要估计就是时间的问题而又将此事搁置了。
而且我想发起人首先得做大量的工作，业委会成立后，选举业委会主任、副主任及委员（单数）时，也是应该互相监督的，避免绝对的权利导致腐化。
最好能争取居委会及街道的支持，有了他们的支持相当于取得了政府的支持，对业委会的成立之初的弱势地位有所帮助。

作者: gzqw 时间: 2004-3-3 21:34
标题: Re: 广州一小区试点"街道业主物管"联合管理
我也看了广州日报上的这篇报道，羡慕的不得了。KJ每月收的停车费、铺租等是多可观的一笔收入啊！如果能象展富那样取之于民，用之于民，我们的生活将多么美好啊！我们可无法奢望他们能自己动手绿化之类的！
干脆炒掉KJ。我们找展富吧！[吐舌]

作者: cherry.zeng 时间: 2004-3-4 10:55
标题: Re: 广州一小区试点"街道业主物管"联合管理
所以说来说去，还是要先有业委会，没有业委会，怎能炒掉KJ！
以前华口口声声地说，如果不是康景在这儿做物管，其他公司肯定要亏损，因为他们和合生的关系，每年都能得到合生的不少补贴，如果没有这些，物管百分百要亏损。所以要大家不要动不动就要炒掉KJ。
不过，帐目不公开，没有独立会计师事务所的审计，更没有业委会的监督，是否亏损还不是一句话！
我们大概算一下，以北苑计，约3500户，每户以100平米计（绝对要大于此数，因为大面积占多数），每月仅管理费就能收入35万以上。再加上商铺的管理费，因为不太了解具体数目，权且计个5万吧。停车的收入，以前听华讲说骏景有2000多辆车，因北苑有400个停车位卖了大部分，再加上最近增加的车辆，以2000辆计，每辆车350元/月（固定车位600元/月就不计了），这里可收入70万元，再加上电梯里的广告、绿化带里的灯箱广告、商户在大堂张贴宣传纸的收费、周日在广场摆集市的收费等，最保守的估计，KJ每月可收入120万元。

作者: cherry.zeng 时间: 2004-3-4 11:19
标题: Re: 广州一小区试点
我们再来算一下支出，最大的支出是工资，保安：在我住的骏翔轩有8个入口，通常只有一个保安，我女儿常去的骏逸轩有六个入口，也是一个保安，北苑一共是68个入口，因二期有的是一个入口一个保安，所以计15名，然后还有一些巡视的，各个大门的，每日当值的算40人吧，三班倒，故保安为120人。清洁工：数量应该略少于保安（因为不用值夜），加上园丁等，计60人。维修：不清楚具体人数，从办公室的大小及经常出现的人员，计30人。然后就是管理处，往大里算，就90人吧，这样一共是300人。保安的工资是1000元左右，清洁工及园丁是600元左右，其他以平均2000元计，这样算来，工资开支不到40万。
然后就是管理处的日常开支，如水电费、电话费、纸张、办公设备折旧等，每月计10万。
再加上一些我们不知的不可预见的费用，每月计10万。
然后还有一些税收，评奖的费用，每月计10万。
这样一算，是不是每月有50万元的盈利空间。
我不是财务人员，仅仅凭直观做以上计算，欢迎指正。
而且加上南苑近2000户，管理费更高，面积更大，而仅仅增加了一些保安和清洁工，看样子，KJ的利润大得惊人，难怪一直霸着不肯走。
该帖由: cherry.zeng修改，时间 2004-3-4 上午11:21

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