骏景花园业主论坛

标题: 2006，骏景，房价 [打印本页]
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-9 16:47
标题: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
据可靠消息，目前骏景所有的可卖一手房屋不超过100套，包括曼哈顿和复式，基本都是1楼或顶楼的单位。短期之内也将没有新的房源供应，最快的可卖新房将在2006年国庆或元旦期间推出。骏景的销售人员将和华景一样，面临离职的考验。
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-9 16:48
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
2006年，骏景的房价将是如何走势呢？
先让我们回顾一下JJ的历史。
作者: 新新土豆    时间: 2006-2-9 16:48
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
bd
作者: 回眸一笑    时间: 2006-2-9 16:49
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
听听。。。
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-9 16:50
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
JJ历史：

发展商：合生创展和珠江投资
物管：康景物业

1997年，开始建、卖第一期；
1999年，二期；
2000年，三期；
2001年开始，骏景南苑东、西、中区；
2005年，曼哈顿
作者: Vicky    时间: 2006-2-9 16:52
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
关注。
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-9 16:53
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
房价走势（所有数据都根据大概情况给出，非绝对准确，仅供参考，本人也不承担责任）：
一期：3500-4800；
二期：4500-5000；
三期：4500-5500；
南苑（除了骏御）：4500-5500
骏御：5500-6500；
流鑫年华（骏霖二期）：5300-6000；
骏御二期：5800-6500
北苑复式：
2001年：3600-4000
2002-2003年：4000-4500；
2004年：5500-6500
南苑复式：
2002-2003年：4500-5500；
2004年：5500-6000；
2005年：6000-6500；
曼哈顿：6000-7300
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-9 16:55
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
也就是说，1999年上涨25％左右，2000-2003年每年上涨5％左右，2004年上涨10％，2005年上涨20％。
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-9 16:55
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
与周边楼盘比较：同期比天朗名居贵800元/平米，比美好居贵1300元/平米；在2001年之前比华景、华港便宜1000元，比东方新世界便宜1300元；2001-2003年与华景、华港持平，比东方新世界便宜1000-1500元；2004-2005年，比华景、华港贵500左右，比东方新世界便宜1000-1500元
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-9 16:57
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
房屋质量，从好到差排序：北苑2期，北苑1期，北苑3期，骏御一、二期，南苑东区，南苑西期，南苑中期

装修质量，从好到差排序：骏御一、二期，北苑，南苑东、西区，南苑中期
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-9 16:59
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
物管服务水平，从好到差排序：2000年，2001年，1999年，2002年，2003年，2004年，2005年，2006年。

管理费：0.8元提到1元再到1.3元，不包括公摊水电。
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-9 17:00
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
骏景在广州市的口碑，从好到差排序：2000年，2001年，1999年，2002年，2003年，2004年，2005年，2006年。

业主的归属感，从好到差排序：2000年，2001年，1999年，2002年，2003年，2004年，2005年，2006年。
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-9 17:01
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By 回眸一笑 At 2006-2-9
听听。。。

请指正 [M01]
作者: iceberg    时间: 2006-2-9 17:05
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
PFPF [M21]
作者: 牧野流星    时间: 2006-2-9 17:07
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
[M11] 未来没房子卖,二手升值的可能如何

地铁靠近,规划路开通,变电站的修建,让这走势朴素迷离哈 [M10]
作者: Jing    时间: 2006-2-9 17:08
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
对楼主PF啊 [M21]
作者: 牧野流星    时间: 2006-2-9 17:08
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
总结:


房子要建越差,价格越来越贵,服务越来越遭 [M09]
作者: 回眸一笑    时间: 2006-2-9 17:09
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By 豪杰0 At 2006-2-9
[quote]QUOTE Created By 回眸一笑 At 2006-2-9
听听。。。

请指正 [M01][/quote]
认真学习中。。。 [M14]
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-9 17:24
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
虽然物管水平、房屋质量、口碑和业主归属感逐年下降，但卖房速度却是逐年加快的。在房价比较平稳的2003年以前，基本上每个轩都要卖1年左右。2004年开始售楼速度明显加快，骏霖二期从4月底推出到10月基本卖完，只用了5个多月时间，而交楼却要等到2005年11月（当时根本不知道可以提前交楼）。最快的要数最贵的曼哈顿，2个月内基本卖完。不得不佩服老朱的策略。

合生现在有个规定，所有新推楼盘必须在1年内卖完，牛啊。 [M21]
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-9 17:26
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By 牧野流星 At 2006-2-9
[M11] 未来没房子卖,二手升值的可能如何

地铁靠近,规划路开通,变电站的修建,让这走势朴素迷离哈 [M10]

你认为呢？ [M01]
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-9 17:26
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By Jing At 2006-2-9
对楼主PF啊 [M21]

不敢当 [M20]
作者: 南飞雁    时间: 2006-2-9 17:26
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
[M21]
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-9 17:33
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By 牧野流星 At 2006-2-9
总结:


房子要建越差,价格越来越贵,服务越来越遭 [M09]

这是资本家追逐利润最大化的必然结果。资本家是不会管社会利益和公众道德的
作者: 渝家仔    时间: 2006-2-9 17:47
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
看来回老家住去最好了!因为俺没有米! [M41]
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-9 17:53
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
骏景的前面将建商业项目。目前JJ里面住了几万人，周边还有棠下、天朗等居民，在骏景的周围聚集了50万人以上，好又多、易初莲花、百安居、麦德隆，这些已经围绕着骏景组成了一个又大又成熟的商圈。另外骏景里面的银行和小商家无数。
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-9 17:54
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
交通方面，科韵路立交、广园东路、车陂路、中山大道、黄埔大道，都是非常方便，可以通达任何地方，加上地铁的马上开通，给骏景非常好的交通优势。而且这些交通都在骏景周围，不远，同时不会给骏景造成太大的噪音，这些都是华景等楼盘没有的。
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-9 17:58
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
这些便利因素，使骏景的新买家接受了管理不好、规划路和变电站，因为在这周围确实也找不到多少比骏景更有吸引力的楼盘了。
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-9 18:08
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
北苑东面的一大片地，据说包括易初莲花，都是合生的，将于今年开始建楼。精明的合生在剩下不多的骏景宝地上将不再建小面积的楼房，而是建比骏御还要好的豪宅。而这些也很简单，只要把装修费用由原来的300元/平米提高到600元，不要隔那么多小房间还可以省下些砖，建筑和装修成本平均后跟原来一样，卖价却可以提高2000-3000元/平米。

根据合生的策略，俺保守估计，新楼的卖价不会低于8500元/平米。
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-9 18:20
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
新楼（一手)价格的提高，必然带动二手楼价格。

最明显的例子，骏景前几年房价一直没有怎么提高，所以骏景的二手房也一直卖不了好价钱。去年底，曼哈顿的高调推出，使JJ北苑二手房市场由2005年年初的大概5100涨到2005年底的5800元/平米。即使象骏霖二期的房子，也由购买时的5600涨到了将近6900，可以纯赚将近20万。
作者: youax    时间: 2006-2-9 18:22
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
静听
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-9 18:24
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
所以俺认为，2006，骏景，二手房价格应该会涨。涨也是我们所有业主的心里期望，不是吗？

您认为呢？ [M02]
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-9 18:25
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By Vicky At 2006-2-9
关注。

谢谢支持 [M29]
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-9 18:27
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By youax At 2006-2-9
静听

请发表高见 [M01]
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-9 18:29
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
2006，希望我们所有的筒子们都有大的收获 [M01]
作者: zjk72    时间: 2006-2-9 18:37
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
不愧为BZ，确实是分析透彻，让我们这些新骏景人更多的了解骏景的发展轨迹。。。好帖、强帖
作者: 不会游泳的鱼    时间: 2006-2-9 19:54
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By 豪杰0 At 2006-2-9
据可靠消息，目前骏景所有的可卖一手房屋不超过100套，包括曼哈顿和复式，基本都是1楼或顶楼的单位。短期之内也将没有新的房源供应，最快的可卖新房将在2006年国庆或元旦期间推出。骏景的销售人员将和华景一样，面临离职的考验。


上半年卖曼哈顿的二期，下半年开卖骏景东区的豪宅，估计最少还能折腾两年。
作者: 不会游泳的鱼    时间: 2006-2-9 19:58
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By 豪杰0 At 2006-2-9
新楼（一手)价格的提高，必然带动二手楼价格。

最明显的例子，骏景前几年房价一直没有怎么提高，所以骏景的二手房也一直卖不了好价钱。去年底，曼哈顿的高调推出，使JJ北苑二手房市场由2005年年初的大概5100涨到2005年底的5800元/平米。即使象骏霖二期的房子，也由购买时的5600涨到了将近6900，可以纯赚将近20万。


据偶近期了解，北苑二手实际成交价格仍然在5000到5500之间，当然2006年北苑二手仍然呈现缓慢上涨趋势。
作者: 不会游泳的鱼    时间: 2006-2-9 20:10
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
北苑租金价格现在最高是30元一平米，个人认为北苑二手单价上涨到5500元以上后会遇到租金回报率低的阻力，即租金回报逼近商业贷款利率，即利润空间比较小，抑制了按揭投资人群。

要投资二手获利就只有寄托希望于房价继续上涨上了，这个风险比较不可估计了。

当然自住的购买人群还是会继续购买。
作者: 广州的冬天    时间: 2006-2-9 20:43
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
请继续。
作者: paulyang_cn    时间: 2006-2-9 21:16
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
骏霖二期我买的价钱好像要贵一点啊 [M06] [M06] 18楼均价6100左右 [M06] [M06]

大家的价格是多少啊。。。。。。
作者: 冬天的风    时间: 2006-2-9 21:51
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
上海房价今年可能下跌40%

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news.dayoo.com　　 2006年02月09日 10:26 　　来源: 广州日报




　　本报讯　据《中华工商时报》报道,一位不愿透露姓名的房地产老总告诉记者,如果今年上海市不出台有实质性效果的托市政策,上海的房价将在现有基础上下跌30%~40%。

　　销售压力

　　今年上海住宅供需比约1.54:1

　　对于开发商来说,首先是销售压力。据中国指数研究院(华东)的分析,今年上海一手住宅市场的新增供应将比去年大幅增加。剔除配套商品房的因素,去年大约有1500万m2可售面积留待今年消化,而今年本身又会有不少楼盘入市。2005年上海住宅的供需比是1.38:1,而今年的供需比将更高,扣除定向供应的商品房,供需比约为1.54:1。一位业内人士透露,他的客户(开发商)中仅有30%对今年上海楼市表示乐观,其余大多持悲观态度。

　　资金压力

　　开发商须多方拓展融资渠道

　　另一方面,资金链安全同样考验开发商。中国指数研究院(华东)副院长陈晟表示:"随着市场的推进和企业整合力度的加强,2006年国内开发商的淘汰力度将加大。"他认为"房地产开发商须多方拓展融资渠道,信托、私募及海外基金的引入和扩大势在必行。同时源头上金融机构除信贷以外的金融创新(房贷证券化、房产基金)也应该加大推进力度"。据了解,在2005年,一些开发商毫不犹豫就答应了江浙资金高额利率的要求,资金压力可见一斑。

　　经历了年前几个月的"回暖",进入2006年1月,上海楼市成交量再次拐头向下。日前,记者从多方了解,今年楼市将在下滑通道里越走越远,这已成为更多人的共识。实际情况是如果除去配套商品房的因素,从去年下半年开始的所谓"楼市回暖",也仅仅是个"虚象"。

　　目前现状

　　买卖双方拉锯楼市回暖是虚象

　　从去年8月份以来,上海一手住宅市场今年1月份首次出现成交量下调,与去年同期的近300万平方米高峰数值相比跌去一半。

　　据统计,1月份上海动迁房源供应已经超过全部成交量的50%。排行前25位的公寓类商品房中,三分之一的楼盘平均单价在7000元以下。在所有成交房源中,单价7000元以下的占74%,而单价4000元以下的更是达到全部成交房源的50%左右。

　　上述人士强调,1月的冷清可以归咎为开发商有意捂盘。但目前上海全市还有众多楼盘处于酝酿开盘阶段,可以预计春节长假结束之后,大量新盘上市,上海楼市将再次展开新一轮促销大战。

　　2月1日,上海恢复网上交易的首日,一手房签约仅20多套,而去年春节恢复交易的第一天便成交71套,分析师认为,目前上海房地产市场处于买卖双方胶着状态。受各类政策预期影响,观望等待仍是市场的主流。在双方僵持中,配套商品房占据了成交的绝对主力,反映出真正决定楼市未来走向的中坚力量还在场外尚未入内。事实上,在去年9月、10月楼市传统的交易旺季里,上海楼市成交量中的大部分为配套商品房和中低价房。
作者: 小喇叭    时间: 2006-2-9 21:55
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
阳光家缘今日签约楼盘

http://g4c.laho.gov.cn/jsp/site/jrqylp.jsp
作者: 小喇叭    时间: 2006-2-9 21:56
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
今日签约楼盘信息（住宅）
项目名称5 行政区划 签约面积 签约套数 签约均价
万华花园（自编H1、H2、H3栋） 海珠 75.43 1 5445
万科城市花园（自编号六组团） 黄埔 208.2 2 4870
中海观园（自编D、E栋） 天河 243.03 1 14570
保利花园54栋 海珠 86.97 1 5051
利海绿洲花园 白云 215.01 2 6090
南兴花园(自编二期E栋） 天河 89.29 1 4271
南景园（四期自编A、B座） 海珠 138.42 1 5572
南湖半山豪廷(自编号D1、D2、D3、D4、E1、C、E、F） 白云 207.97 1 11337
和乐大厦 荔湾 292.27 3 4680
喜洋居西塔楼（自编A栋一梯4-16层，二梯10-16层局部除外） 天河 60.7453 1 6540
四季花园（自编A1-A3、D1幢） 荔湾 284.94 3 4091
城市假日园（自编E1、E2、E3栋） 天河 336.12 3 6940
富基广场（自编A1号楼） 海珠 115.26 1 6507
岭南新世界家园 白云 115.9623 1 5675
文昌雅居 荔湾 558.656 7 7262
新一城广场（江南花园二期） 海珠 274.57 3 6522
新世界东逸花园（自编：北区5、6、7栋） 天河 368.48 3 9068
时代依云花园 白云 140.37 1 4331
时代依云花园A1-A4幢 白云 161.4 1 4490
时代依云花园C1－C18、D1－D5栋 白云 243.85 1 6693
时代玫瑰园F1-F6幢 白云 182.7 2 4694
时代玫瑰园（自编H1-H5幢） 白云 109.68 1 4449
星汇雅苑A座 天河 189.02 2 7990
晓城大厦 海珠 123.19 1 4886
森语星园 海珠 99.47 1 5214
江南新苑B1、B2 海珠 170.18 1 7106
泓景花园B区 海珠 202.89 2 6498
珠江俊园 天河 106.06 1 6618
盛景家园（自编凯盛庭C5、C6、D50座） 海珠 111.88 1 5750
荷塘月色园星瑞居A、D栋 白云 255.62 2 6136
菁品园 天河 195.09 2 5868
金逸雅居 黄埔 128.7388 1 4214
隽悦园（自编第1-4幢) 天河 79.19 1 5945
骏景花园南苑 天河 81.06 1 6939
共有34条记录 1 页 当前是第1 页 上页 下页 翻到第页



今日共签约 57 套
作者: 开心果果    时间: 2006-2-9 22:17
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
[M21]
真是有高度有深度的分析啊！LZ高人！
作者: 菜汤面    时间: 2006-2-9 22:20
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
[M13] [M13] ，买了的是房屋质量最差，装修质量最差的 [M10] [M14]
作者: 菜汤面    时间: 2006-2-9 22:21
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By 豪杰0 At 2006-2-9
房屋质量，从好到差排序：北苑2期，北苑1期，北苑3期，骏御一、二期，南苑东区，南苑西期，南苑中期

装修质量，从好到差排序：骏御一、二期，北苑，南苑东、西区，南苑中期



[M13] [M13] ，买了的是房屋质量最差，装修质量最差的 [M10] [M14]
作者: 春天的风    时间: 2006-2-9 22:24
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
水涨水退总有时



但如楼主所说，觉得JJ的地理位置较优
作者: 春天的风    时间: 2006-2-9 22:31
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
年前在JJ碰到以为十年未遇的筒子，原来他刚在JJ买了个北苑的二手房，算起来均价56.5，估计目前的行情北苑约为5500吧。
作者: 冬天的风    时间: 2006-2-9 23:11
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
春节前，听说北苑二期骏华轩每方5200元。
作者: 知更    时间: 2006-2-10 00:08
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
这风那风，完全晕掉了， [M10] 想了许久，把四季轮了一圈，才想起鼻祖是秋天的风 [M13]
作者: 知更    时间: 2006-2-10 00:14
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By 不会游泳的鱼 At 2006-2-9
北苑租金价格现在最高是30元一平米，个人认为北苑二手单价上涨到5500元以上后会遇到租金回报率低的阻力，即租金回报逼近商业贷款利率，即利润空间比较小，抑制了按揭投资人群。

要投资二手获利就只有寄托希望于房价继续上涨上了，这个风险比较不可估计了。

当然自住的购买人群还是会继续购买。

发现楼价和租金未必成正比，楼价涨租金未必涨，或者是租金涨幅跟不上楼价的涨幅
作者: 知更    时间: 2006-2-10 00:16
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
通读全篇，不错 [M21]

不过不要忘了很重要的一点：供求 [M29]
作者: 知更    时间: 2006-2-10 00:19
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By paulyang_cn At 2006-2-9
骏霖二期我买的价钱好像要贵一点啊 [M06] [M06] 18楼均价6100左右 [M06] [M06]

大家的价格是多少啊。。。。。。

偷笑吧，那时候下手比现在强多了，或者说是比曼哈顿时代还是要好，买房还是要看时机啊[M29]

而且你们的装修比最早的中区强多了，二次装修应该不用早期的中区那么多 [M13]
作者: 墨墨    时间: 2006-2-10 08:59
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
老大 [M21] [M21] 啊！！PFPF

年前朋友买了北苑三期的二手，5600一方。 [M03]
作者: 随便    时间: 2006-2-10 09:02
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
郁闷阿，我敢情买的是房屋质量和装修质量最差的骏霖E阿， [M14] [M06] 豪杰，你说的那个规划路是不是骏霖北面的那条阿？这个事具体是怎么个说法阿？如果真成路了我就惨了，现在小区里的车都骚扰得够烦了。
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-10 09:06
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
说明：以上只是我的一家之言，希望大家发表意见，这样才可以更真实地反映JJ的实际情况。 [M02]
作者: alion    时间: 2006-2-10 09:14
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
获益良多！ [M21]
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-10 09:18
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By 不会游泳的鱼 At 2006-2-9
[quote]QUOTE Created By 豪杰0 At 2006-2-9
新楼（一手)价格的提高，必然带动二手楼价格。

最明显的例子，骏景前几年房价一直没有怎么提高，所以骏景的二手房也一直卖不了好价钱。去年底，曼哈顿的高调推出，使JJ北苑二手房市场由2005年年初的大概5100涨到2005年底的5800元/平米。即使象骏霖二期的房子，也由购买时的5600涨到了将近6900，可以纯赚将近20万。


据偶近期了解，北苑二手实际成交价格仍然在5000到5500之间，当然2006年北苑二手仍然呈现缓慢上涨趋势。[/quote]
这个这个，哈哈，我应该比较清楚。二手房跟一手房不一样，要看你开什么价格，中介给你谈什么价格，买家又怎么还价。5800不是最高价，但是真实的成交价格，就我知道的最高卖到了6100，我也很清楚有人卖得很便宜。
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-10 09:25
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By 不会游泳的鱼 At 2006-2-9
北苑租金价格现在最高是30元一平米，个人认为北苑二手单价上涨到5500元以上后会遇到租金回报率低的阻力，即租金回报逼近商业贷款利率，即利润空间比较小，抑制了按揭投资人群。

要投资二手获利就只有寄托希望于房价继续上涨上了，这个风险比较不可估计了。

当然自住的购买人群还是会继续购买。

事实上，目前JJ的出租投资回报率是很低的，但买、卖行情却很热，你觉得是为什么呢？根据俺这几个月跟中介、买楼客打交道，租客会考虑很多如环境噪音、家具、与周围其他楼盘的租金比较等，买家却更看重这里的潜力，以及配套、学校，包括很多JJ业主买来给老人住。
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-10 09:27
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By paulyang_cn At 2006-2-9
骏霖二期我买的价钱好像要贵一点啊 [M06] [M06] 18楼均价6100左右 [M06] [M06]

大家的价格是多少啊。。。。。。

18楼当然要贵了，不过也比现在的房价便宜很多啊，你应该高兴才对 [M01]
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-10 09:29
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By 知更 At 2006-2-10
通读全篇，不错 [M21]

不过不要忘了很重要的一点：供求 [M29]

谢谢，有道理 [M29]
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-10 09:31
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By 墨墨 At 2006-2-10
老大 [M21] [M21] 啊！！PFPF

年前朋友买了北苑三期的二手，5600一方。 [M03]

[M29]
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-10 09:32
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By 随便 At 2006-2-10
郁闷阿，我敢情买的是房屋质量和装修质量最差的骏霖E阿， [M14] [M06] 豪杰，你说的那个规划路是不是骏霖北面的那条阿？这个事具体是怎么个说法阿？如果真成路了我就惨了，现在小区里的车都骚扰得够烦了。

对了，就是那条路，已经有很多相关帖子讨论这个问题，你可以找找看
作者: tsing    时间: 2006-2-10 09:59
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By 豪杰0 At 2006-2-10
[quote]QUOTE Created By 不会游泳的鱼 At 2006-2-9
北苑租金价格现在最高是30元一平米，个人认为北苑二手单价上涨到5500元以上后会遇到租金回报率低的阻力，即租金回报逼近商业贷款利率，即利润空间比较小，抑制了按揭投资人群。

要投资二手获利就只有寄托希望于房价继续上涨上了，这个风险比较不可估计了。

当然自住的购买人群还是会继续购买。

事实上，目前JJ的出租投资回报率是很低的，但买、卖行情却很热，你觉得是为什么呢？根据俺这几个月跟中介、买楼客打交道，租客会考虑很多如环境噪音、家具、与周围其他楼盘的租金比较等，买家却更看重这里的潜力，以及配套、学校，包括很多JJ业主买来给老人住。[/quote]


成熟社区的吸引力是相当大的（社区上了规模，配套齐全，交通便利，位置也算不错）
价格横向比较并不见有明显劣势（广州城市东进楼盘中，可以与骏景完全正面竞争的楼盘并不多，即使是周围的楼盘，价格之差相对于成熟社区而言，并不见得有明显劣势）
投资客不拘于眼前（社区与人员的规模，周围商业的配套，是投资客心动的因素，即使目前投资不是很理想，但很多人看好未来五年）
作者: kirby_dong    时间: 2006-2-10 11:06
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
一口气看了5页，不明白楼主的中心思想。
只要是稍微关注下楼市的人都知道，广州的楼价04年、05年都是一直上涨的，04年是受大环境的影响，北京、上海都涨，广州也跟着涨；05年是国家打击炒楼，游资撤出上海进而南下深圳、广州，所以上海楼市跌了，广州相反继续上涨；在整个广州的大环境下，骏景作为天河东的代表楼盘，一手、二手价格上涨是情理之中的事。
楼主以及跟贴的同志们估计大部分都同我一样，是自住而不是炒楼的，那么楼价涨了或跌了与我们又有何干呢？5000元/平方买的房子，现在涨到10000元/平方又有什么用呢，你卖掉现在的房子，拿着钱回老家到是可以，否则还是要在广州买房，而且有钱了，想买更大更好的房，可能你买都比10000元/平方更高。
所以说对我们这些房子用来自住的人而言，房子升了涨了毫无意义，即使房价跌到2000元/平方，亏本卖掉现在住房，马上你又可以以低价买到中意的房子，同房价涨了效果是一样的，不是吗？！
所以这些话题还是留给那些在投机或投资的炒楼者以及业界人士去讨论吧，我们还是努力干好自己的工作，多挣点钱，再改善自己及家人的生活条件，这才是务实的态度！

顺便自我介绍下，本人也曾经为了房价的问题而无法自拔，无论是买第一套房还是买第二套房的前前后后很长时间都为自己买的价钱是否是最便宜的，是否划算，是否涨跌了而患得患失，现在想来都是很幼稚的，简直就是自己折磨自己；其实房子最大的功能就是提供居住，另外就是保值(现在银行存款利息太低了，股市又不争气)；如果是用来自住的话，只要这个房子能满足你当时的生活需求，达到你的居住标准，价钱不是太离谱就行了，说白了就是自己喜欢，住着高兴就成，然后再安心工作，等赚更多的钱的时候，你对房子的需求和标准又有提高了，接着换更大更好的房子，仅此而已。我便是如此，相信下次再买房时我的心态会成熟很多。
作者: 寻风    时间: 2006-2-10 11:37
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
虽然对于自住的我来说目前市场上房价涨跌与我无关，但作为业主有时也关心一下所买房子的保值问题。如果在上个世纪买了象翠湖山庄若现在出手的话心情会怎样呢？
作者: 墨墨    时间: 2006-2-10 11:41
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
分析一下很好啊。知道多点总比不知道的要强吧。 [M05]
作者: nanly999    时间: 2006-2-10 11:42
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
LZ卖房子卖出这么多的学问来了，呵呵， [M21] ，NBA！
作者: 寻风    时间: 2006-2-10 11:43
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
个人看法：


等JJ的土地都开发完发展商拍屁股走人的时候，估计也就是JJ没落之时。也是出手卖出的最后时机。
作者: 墨墨    时间: 2006-2-10 11:44
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
我都想卖。

[M13]
作者: L.T.    时间: 2006-2-10 11:46
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By 豪杰0 At 2006-2-9
房价走势（所有数据都根据大概情况给出，非绝对准确，仅供参考，本人也不承担责任）：
一期：3500-4800；
二期：4500-5000；
三期：4500-5500；
南苑（除了骏御）：4500-5500
骏御：5500-6500；
流鑫年华（骏霖二期）：5300-6000；
骏御二期：5800-6500
北苑复式：
2001年：3600-4000
2002-2003年：4000-4500；
2004年：5500-6500
南苑复式：
2002-2003年：4500-5500；
2004年：5500-6000；
2005年：6000-6500；
曼哈顿：6000-7300


根据个人看房所知, 目前骏景二手卖房房价远比此数据高啊 [M42] [M42] [M42]

不少专业炒楼者也居其中 [M18] [M18] [M18]
作者: joe@x23    时间: 2006-2-10 11:53
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
南苑东区的106小三房，05年下半年了实收5700多卖掉的，现在看来卖的价格也并不算高啊....
作者: nanly999    时间: 2006-2-10 11:54
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By 豪杰0 At 2006-2-9
北苑东面的一大片地，据说包括易初莲花，都是合生的，将于今年开始建楼。精明的合生在剩下不多的骏景宝地上将不再建小面积的楼房，而是建比骏御还要好的豪宅。而这些也很简单，只要把装修费用由原来的300元/平米提高到600元，不要隔那么多小房间还可以省下些砖，建筑和装修成本平均后跟原来一样，卖价却可以提高2000-3000元/平米。

根据合生的策略，俺保守估计，新楼的卖价不会低于8500元/平米。


8500？和老朱的定价好象还是有不少的出入啊！看来你的木炭还是涂的少些啊！
作者: King Lion    时间: 2006-2-10 11:55
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
分析地不错，不过的确和偶们自住的住户关系不大
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-10 12:01
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
回64楼的。
1、我写这些的目的很简单，把我最近换房过程中了解到的信息或体会跟大家分享和讨论一下。
2、现在很多人都是自住的，而非炒楼，这没错。但自住也想了解一下行情，很多人在06年将会换房，他们就要考虑是把现有的房子卖掉还是出租呢？
3、JJ现在有很多人想给自己的亲戚，主要是老人买套JJ的房，方便。这些人也很关心房价的情况。
4、即使不考虑买、卖、出租的人也会有兴趣了解，其实这是一种生活的态度，也不会到无法自拔的地步，假设现在JJ的二手房的价格涨到10000元和跌到2000元，大家的心情肯定不一样
5、要做到象楼上的一样不用考虑价格因素而买房的毕竟是少数。
6、论坛的魅力就是有什么说什么，只要不给别人造成伤害和触犯法律，说不定你的不经意的话，会给别人很大的帮助。俺纯粹自娱自乐，好在很多人都比较了解我，否则就会被人误解为什么托了，砸过来的砖头估计可以建栋楼 [M34]
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-10 12:10
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
还有一点就是，作为品楼轩的一份子，看看能不能为我们的论坛和筒子们做点事，要适时适当地做做总结和调查啊。不然我们这边人气不旺，跟今年的旺年不符 [M01]
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-10 12:12
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By nanly999 At 2006-2-10
[quote]QUOTE Created By 豪杰0 At 2006-2-9
北苑东面的一大片地，据说包括易初莲花，都是合生的，将于今年开始建楼。精明的合生在剩下不多的骏景宝地上将不再建小面积的楼房，而是建比骏御还要好的豪宅。而这些也很简单，只要把装修费用由原来的300元/平米提高到600元，不要隔那么多小房间还可以省下些砖，建筑和装修成本平均后跟原来一样，卖价却可以提高2000-3000元/平米。

根据合生的策略，俺保守估计，新楼的卖价不会低于8500元/平米。


8500？和老朱的定价好象还是有不少的出入啊！看来你的木炭还是涂的少些啊！[/quote]
还要高？
作者: 墨墨    时间: 2006-2-10 12:27
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By 豪杰0 At 2006-2-10
回64楼的。
1、我写这些的目的很简单，把我最近换房过程中了解到的信息或体会跟大家分享和讨论一下。
2、现在很多人都是自住的，而非炒楼，这没错。但自住也想了解一下行情，很多人在06年将会换房，他们就要考虑是把现有的房子卖掉还是出租呢？
3、JJ现在有很多人想给自己的亲戚，主要是老人买套JJ的房，方便。这些人也很关心房价的情况。
4、即使不考虑买、卖、出租的人也会有兴趣了解，其实这是一种生活的态度，也不会到无法自拔的地步，假设现在JJ的二手房的价格涨到10000元和跌到2000元，大家的心情肯定不一样
5、要做到象楼上的一样不用考虑价格因素而买房的毕竟是少数。
6、论坛的魅力就是有什么说什么，只要不给别人造成伤害和触犯法律，说不定你的不经意的话，会给别人很大的帮助。俺纯粹自娱自乐，好在很多人都比较了解我，否则就会被人误解为什么托了，砸过来的砖头估计可以建栋楼 [M34]



本来我也想说可能是这方面的原因促使豪杰写这个，还在打字豪杰已经说明了。 [M04] [M04]
作者: 墨墨    时间: 2006-2-10 12:32
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
还有，分段写赚换gg也是重要原因之一！ [M01] [M01]
作者: 墨墨    时间: 2006-2-10 12:34
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
要求版主加精华， [M21] [M21]

然后

50个gg豪杰就分给我们！ [M24] [M24]
作者: tsing    时间: 2006-2-10 12:41
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
现在不是流行说

现代人一生买三套房

结婚房（奔三的人，结婚用的，通常是供的，房子不大）
小孩房（奔四的人，为小孩的教育着想的，可能有时三代同堂，大户型）
养老房（临退休的人，选个环境空气良好的郊区盘，养养花溜溜狗，安度晚年）

所以说在市场经济下
对房价比较感冒似乎更是一种主流
作者: icyben    时间: 2006-2-10 12:46
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
佩服斑竹啊，这面详细的分析，大家也都提供了不少资料。

小弟正想在JJ买一套小房，最近正要找中介去，这个对俺很
有帮助啊，减少上当受骗的机会！

还有就是请问一下有没有JJ的规划图，上面有每栋楼的位置，
以前很早的时候在JJ的官方网站上见过，是北苑的，现在这
个官方网址不见了。JJ现在有北苑、南苑、曼哈顿，谁有收
集齐全平面图。或者论坛其它板块有？谢谢！
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-10 12:50
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By 墨墨 At 2006-2-10
[quote]QUOTE Created By 豪杰0 At 2006-2-10
回64楼的。
1、我写这些的目的很简单，把我最近换房过程中了解到的信息或体会跟大家分享和讨论一下。
2、现在很多人都是自住的，而非炒楼，这没错。但自住也想了解一下行情，很多人在06年将会换房，他们就要考虑是把现有的房子卖掉还是出租呢？
3、JJ现在有很多人想给自己的亲戚，主要是老人买套JJ的房，方便。这些人也很关心房价的情况。
4、即使不考虑买、卖、出租的人也会有兴趣了解，其实这是一种生活的态度，也不会到无法自拔的地步，假设现在JJ的二手房的价格涨到10000元和跌到2000元，大家的心情肯定不一样
5、要做到象楼上的一样不用考虑价格因素而买房的毕竟是少数。
6、论坛的魅力就是有什么说什么，只要不给别人造成伤害和触犯法律，说不定你的不经意的话，会给别人很大的帮助。俺纯粹自娱自乐，好在很多人都比较了解我，否则就会被人误解为什么托了，砸过来的砖头估计可以建栋楼 [M34]



本来我也想说可能是这方面的原因促使豪杰写这个，还在打字豪杰已经说明了。 [M04] [M04][/quote]
你太了解我了 [M01]
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-10 12:52
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By 墨墨 At 2006-2-10
还有，分段写赚换gg也是重要原因之一！ [M01] [M01]

你怎么老是把不该说的话说出来啊 [M09]
作者: 知更    时间: 2006-2-10 12:53
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By kirby_dong At 2006-2-10
一口气看了5页，不明白楼主的中心思想。
只要是稍微关注下楼市的人都知道，广州的楼价04年、05年都是一直上涨的，04年是受大环境的影响，北京、上海都涨，广州也跟着涨；05年是国家打击炒楼，游资撤出上海进而南下深圳、广州，所以上海楼市跌了，广州相反继续上涨；在整个广州的大环境下，骏景作为天河东的代表楼盘，一手、二手价格上涨是情理之中的事。
楼主以及跟贴的同志们估计大部分都同我一样，是自住而不是炒楼的，那么楼价涨了或跌了与我们又有何干呢？5000元/平方买的房子，现在涨到10000元/平方又有什么用呢，你卖掉现在的房子，拿着钱回老家到是可以，否则还是要在广州买房，而且有钱了，想买更大更好的房，可能你买都比10000元/平方更高。
所以说对我们这些房子用来自住的人而言，房子升了涨了毫无意义，即使房价跌到2000元/平方，亏本卖掉现在住房，马上你又可以以低价买到中意的房子，同房价涨了效果是一样的，不是吗？！
所以这些话题还是留给那些在投机或投资的炒楼者以及业界人士去讨论吧，我们还是努力干好自己的工作，多挣点钱，再改善自己及家人的生活条件，这才是务实的态度！

顺便自我介绍下，本人也曾经为了房价的问题而无法自拔，无论是买第一套房还是买第二套房的前前后后很长时间都为自己买的价钱是否是最便宜的，是否划算，是否涨跌了而患得患失，现在想来都是很幼稚的，简直就是自己折磨自己；其实房子最大的功能就是提供居住，另外就是保值(现在银行存款利息太低了，股市又不争气)；如果是用来自住的话，只要这个房子能满足你当时的生活需求，达到你的居住标准，价钱不是太离谱就行了，说白了就是自己喜欢，住着高兴就成，然后再安心工作，等赚更多的钱的时候，你对房子的需求和标准又有提高了，接着换更大更好的房子，仅此而已。我便是如此，相信下次再买房时我的心态会成熟很多。

这个帖子估计可以招来不少砖头 [M04]

了解清楚情况，好处多着呢，无论是于人还是于己，你说的不过是其中一种情况而已 [M05]
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-10 12:53
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By tsing At 2006-2-10
现在不是流行说

现代人一生买三套房

结婚房（奔三的人，结婚用的，通常是供的，房子不大）
小孩房（奔四的人，为小孩的教育着想的，可能有时三代同堂，大户型）
养老房（临退休的人，选个环境空气良好的郊区盘，养养花溜溜狗，安度晚年）

所以说在市场经济下
对房价比较感冒似乎更是一种主流

有道理 [M21]
作者: iceberg    时间: 2006-2-10 13:24
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By icyben At 2006-2-10
佩服斑竹啊，这面详细的分析，大家也都提供了不少资料。

小弟正想在JJ买一套小房，最近正要找中介去，这个对俺很
有帮助啊，减少上当受骗的机会！

还有就是请问一下有没有JJ的规划图，上面有每栋楼的位置，
以前很早的时候在JJ的官方网站上见过，是北苑的，现在这
个官方网址不见了。JJ现在有北苑、南苑、曼哈顿，谁有收
集齐全平面图。或者论坛其它板块有？谢谢！


小弟也是啊，打算今年在JJ置业，所以非常非常关注JJ的信息。
不瞒icyben，我刚刚在网上找到了JJ的规划图：http://gz.focus.cn/photoshow/23595/59916.html
有机会多沟通一下 [M24]
作者: icyben    时间: 2006-2-10 13:41
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
多谢iceberg，终于找到图了，有利于总体决策啊。

我想早点买，看着楼价涨心里慌。我主要是被家里逼的，先买个
结婚房（80楼仁兄分析的相当有道理），安慰一下父母，省得父
母劳累一辈子，还得担心儿子怎么还没买房，呵呵。

为什么选JJ？舅、外婆在JJ住，大家离得近，父母大老远来广州
也不寂寞，所以一点选择的余地都没有啊。
作者: icyben    时间: 2006-2-10 13:49
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
图是有了，哪位仁兄把各栋楼的名字在图上标全写清楚，那就方便大家了。
作者: linya    时间: 2006-2-10 13:53
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
楼上的2位名字很象啊 [M04]
作者: 墨墨    时间: 2006-2-10 14:59
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By 豪杰0 At 2006-2-10
[quote]QUOTE Created By 墨墨 At 2006-2-10
还有，分段写赚换gg也是重要原因之一！ [M01] [M01]

你怎么老是把不该说的话说出来啊 [M09][/quote]


我比较直爽，心里话憋不住 [M12] [M12] [M12]

还想问那个问题，到底能吃几顿呢？？ [M24] [M24]
作者: kirby_dong    时间: 2006-2-10 15:19
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
潜水惯了，好不容易出来冒个泡却差点被各位老大的砖头砸死， [M10]
还请大家手下留情！ [M06]

我头先只是想说明一下房价的涨跌对卖掉旧楼买新楼的人影响不大而已，因为我就是把原来的小单位卖掉后换了大单位，以前总以为房价涨了可以赚到钱，但实际并不是如此。
对于买多套房给老人住或出租投资的，以及出租旧房买新房的，当然应该密切关心一手、二手房价及租价的走势了，这里面相当有学问，值得好好研究。

豪杰0大哥的热情让小弟非常佩服 [M21] ，我就是比较楞青，若有言语冒犯之处，纯属无心之过，请多多包涵！
作者: kirby_dong    时间: 2006-2-10 15:23
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
顺便为品楼轩作点贡献，不能老是潜水，
转贴04年的一篇文章，虽然观点有待商榷，但值得参考。

业内热贴：房价居高不下的实质原因


　　（注：文章来源——网民"老房有喜"发表于搜狐焦点房地产网-谈房论市-业内论坛）


分析房价局高不下的原因，个人觉得还是挺有道理...


1）最初的时候，市场上有10万亿人民币，也有10万亿物资，物资和货币一一对应，所每一元钱能买一斤大米。


2）由于保持了固定汇率，中国人民央行，就必需有责任和义务，无限制地按8.27买/抛出，美元兑人民币。假设现在有一个美国商人，手持4000亿美元，来找中国央行，要求兑换成了人民币。中国央行本没有钱，便只好新印刷了32000亿人民币，交给美国商人。于是市场上有13.2万亿人民币，却只有10万亿物资。

从理论上来讲，13.2万亿人民币，争夺10万亿物资。必然导致了通货膨胀，市面上的物价上升。但其实不然，等式实际的平衡，是：13.2万亿人民币 vs 10万亿物资+4000亿美金从理论上来讲，外汇储备既可以增加，也可以减少。中国央行完全可以用4000亿美金，去国际市场上购回了小麦，黄金。从而使等式平衡到：13.2万亿人民币 vs 13.2万亿物资。仍然是一比一。当积蓄外汇储备时，国内市场的物价是上升的。但只要国家愿意动用外汇买东西，外汇减少，则物价自然下跌。外汇储备减少到零，物价恢复到一比一。不幸的是，从目前的情况看，中国央行也是个土财主，守财奴，只进不出。


3）第三步。更糟糕的是，人民币汇率其实是被低估的，美金汇率其实是被高估的，美元并不值得1：8.27的固定汇率，或许只能值1：7至1：5。4000亿美金，在国际市场上买不回了32000亿公斤的大米小麦。在这种情况下，等式永远无法配平，原公式：13.2万亿人民币 vs 10万亿物资+4000亿美金。等式永远配不成： 13.2万亿人民币 vs 13.2万亿物资，可能只有： 13.2万亿人民币 vs 12.8万亿物资，甚至只有： 13.2万亿人民币 vs 12.0万亿物资当美金的实际购买力只有1：5时，外汇储备增加得越多，人民币被摊薄得越快，人民币贬值越厉害。


今年的现实情况是，美国人蜂拥进入中国，手持着一大堆白纸美钞，纷纷要求兑换成了人民币。整个2003年，中国外汇储备增加1600亿美元，突破4000亿美元大关。打个比方，1949年建国，一直到1976年毛老逝世，中国的外汇储备仅只有80亿美元。英明伟大的邓小平，改革开发20周年，至1999年时，中国外汇储备首次达到了1600亿。整个2003一年，外汇储备增加，相当于建国五十年总和！


在这新增加的1600亿外汇之中，仅只有450亿是真正的FDI，既我们所谓的外商直接投资。外国人拿着钱来中国建厂办实业，出口外销，增加了中国的劳动就业。也转让了西方国家的先进技术。所以这是善意的，即使把美金高估一点，招商引资，权当是优惠折扣罢了。

而另外更可怕的，国际金融系统，居然有人拿着了1200亿的美金，来要求中国央行，按8.27强行收购。如果按照美金实际购买力仅1：5，每兑换1美金，中国人就损失3元钱人民币。兑换了1200亿美金，中国人就损失掉了3600亿人民币。拿着了这些钱，美国人可以来上海花天酒地，可以买最高档最豪华的别墅，上海二幢房子算什么，把目前市面上供应的所有房源都买下来，也不过800亿人民币。（80万 * 10万套）这二年上海的劳动人民呼声挺高，因为他们发现物价上涨，而手中的终身积蓄正在缩水。是什么让我们陷入贫穷，是炒家和奸商么，炒作只能坚持一会，而不可能导致长达三五年的绵绵不绝。其背后必定有持续的购买力和财富支持。有人说工资并没有获得增加，问题是，新增印的钞票，都是在美国人的手中，而不是中国白领。小布什正在大印纸钞，过高的联邦赤字债务，亚洲国家的一万五千亿美金借款，正让这个莽撞的西部牛仔，丢抛弃掉最后一分的羞 耻心。当随着全世界各大国纷纷调低美金汇率，美元一贬再贬。仅只有中国，迄今仍保持着了对弱势美金的固定汇率。这固然使中国的出口获得了极大优势，中国成为世界工厂。


但随着450亿FDI外商直接投资的同时，还再有1200亿兑汇美金也涌入了中国。规模是实体经济的三倍。要知道，美金是用白纸印的，无论上海的房子是卖10万还是100万，对美国人来说，成本为零。这新印的10000亿人民币，摊薄了人民币原有的币值。正是在联系汇率下，美国人越来越富裕，中国人越来越贫穷。

很多事其实并不难解释，便宛如一串珍珠，只需要了一根绳子将其串联起来。为什么三外购房特别多，因为新印刷的人民币本来就在外国人手中。为什么房价离本地消费群体越来越远，因为钞票都在外国人的手里。为什么投资性购房已到警戒线，因为预期货币贬值。为什么房价和房租偏离，因为预期货币贬值。为什么新房空置如此高昂，因为预期货币贬值。为什么购买第二第三套住房，因为预期货币贬值，有300万身家就必须买三套来保值。。。


是什么让我们陷入贫 穷。要讨论上海房价今后是涨是跌，是升是降，只需要很简单地回答二个问题：小布什会不会停止大印钞票（至少在2004年11月美国大选之前）中国会不会放弃固定汇率如果你对这二个问题的答案都是《否》的话。货币狂潮还得继续，人民币会越加泛滥。继续手持现金，只能够使你变得更贫 穷。就算不买房子，至少也得买点黄金。


4）比第三步更更糟糕的情况，13.2万亿人民币货币所对应的，不仅仅是打折后的美金，而是。。。没有，什么也没有。4000亿美金就这样平空消失了，就仅剩下了3550亿。明明放在中国央行保险库的外汇储备，怎么会没了的呢。4000亿外汇储备，又怎么又会变成3550亿的呢。原来，据闻中国建设银行和中国银行亏 损严重，为了拯救濒临破 产的中国银行体系，财政部政府决定从外汇储备里面取出450亿美金。给二大银行注资，不良贷款率减少一半，利国利民云云。哦，原来困扰了中国银行系统数十年，最最难的不良贷款问题，这么好容易解决。中国有4000亿外汇储备，拿450亿出来，就救活了二家银行，照这样算，别说四大国有银行，即使是十大国有银行，也不在话下。更进一步讲，下 岗职工，国企改革，矿山改制，社保基金，什么问题都易办。所谓新世纪中国十大难题，只需要各从外汇储备划几百亿，很轻松全都解决了。真的这么简单地么，历届中国高层精英全都是笨 蛋，一直到今天才发现外汇储备的大金矿。困扰了全世界发展中国家几十年的大难题，聪明的中国财政部全都可以解决？关键的关键，外汇储备不是财政部的钱，不是央行的钱，不是国务院的钱，这是人民的钱！是你的钱，是我的钱。财政部是不可以动用外汇储备的，央行也不可以，没有一个政府部门可以。

前面已经讲到，人民币必须和物资一一对应。有多少人民币，则必须有多少物资。当存在外汇储备的情况下，有13.2万亿人民币，却仅只有10万亿物资。但也不要紧，4000亿美金去国际市场上，购回来大米小麦也就可以了。外汇储备，其实就代表着了物资，代表着了人民币的购买力。代表着市场上的大米小麦牛羊食盐。正因为人民币的背后有物资，有外汇。我们才相信人民币，才愿意拿3000元的工资，才愿意摆面摊卖5元一碗的牛肉面，才愿意辛辛苦苦一辈子，只为了银行存款里的几位数。

外汇储备，不是财政部的钱，不是央行的钱，是人民的钱，是人民托管在中央银行保险库的一笔财富。中央银行身受人民的重托，诚惶诚恐尚且都来不及，怎可侵犯人民的利益，将人民的钱拿走，这是背信弃义，监守自盗。450亿美金，相当于3600亿元人民币。或居民存款的3%。每一元钱的人民币，购买力少了3%，相应贬值到了0.97元。银行里十万元的储蓄，便自动贬值至97000元。从外汇储备里划帐450亿至财政部，相当于往每一个人的头上抽收取了3000元的《现金税》。这么天一样大的事情，怎么就没人说哼了一声，说划就划了呢。这么天一样大的事情，每个老百姓，便交了3000元的税。中国国有银行的亏 损，主要是因为国有企业效率低下，厂长经理贪 污腐 败，毫不吝惜，毫不爱 国。而贪 官污 吏的腐 败挥 霍，贪 官一个都不抓，一个都不追究责任。银行亏损漏洞，却让十三亿人民来买单，问人民每人抽取3000元税。贪 官喝酒，却要百姓买单，世上哪有这样的道理。为中国银行和建设银行注资，这件事做得了很不漂亮，整件事非常地缺乏透明性，也再让人质疑政 府的信誉和文明度。划走450亿后，人民币已经永久性地贬值了3%，然后工商银行和农业银行，又再是6%。若加上对人民币信誉的伤害，简直是不可估量的损失。

中国的央行官员，完全辜 负了人民的重托。央行的职责，在于维护发钞行的信誉，捍卫人民币的信用度。央行官员的守则，在于誓 死捍卫人民群众生命财产安全，为此不惜付出生命荣 誉职位代价。而当人民的财产被划走，货币信誉颜面扫地，央行官员不站出来说半句话。只想着妄 想用技术面手段调控物价，简直都是玩火自焚。

货币必须和物资一一对应，一个国家的财富，不可能从印钞机里面产生，这是最基本的守则，是不可违背的自然定律。当然从货币到物价的传递有一个传导过程。但技术面永不可能取代基本面。调节利率、央行准备金、积极或消极的财政政策、这些都只能微调于一时，延缓于一时，堤防筑得越高，洪水也就越强。

中国的货币/物资比例（M2/GDP），已经达到了十分可怕的220%。而国际社会一般常规，仅只有在70%。或者说，在目前不变的情况下，物价至少还要再涨三倍，才可以完全消除掉货币里面的泡沫。想当年，居民存款在五万亿的时候，朱老总深切地感叹到，这是一只吃人的猛虎，一经下山，会将市面上的物资全部扫光。而今五年以后，货币更翻了几倍，而市面物资增长有限。颟 顸短视，怎么就不知脚下面的火山呢。

拉美的一些国家，也曾有过大发纸币，再靠技术面调节的事情。当时一些军阀官僚以为高枕无忧，技术面可以超越基本面。但结果他们是住在了洪河堤下，一旦顽疾累深，金融系统终有一天无法支持，大量货币再也封锁不住，当第一笔货币进去流通系统时，便会引起雪崩，物价飞涨不可收拾，几倍，几十倍，货币信誉荡然无存。用技术面调节货币泡沫，压得越久，弹得越大。

还是坚持这样一个观点，房价是太低，不是太高，远远地太低太低太低。房价上涨，是一个《挤泡沫》的过程，挤掉的是货币系统里面的泡沫。政府应该有次序地，温和地，尽快地让物价上涨。尽量让货币泡沫软着陆，而不是硬着陆。在具体地价格体系调整中，可以考虑剥削内贸补贴外贸。尽量地让房地产，公交，教育，医疗，水电煤等费用上涨。让房价上涨五倍，十倍，独自承担掉所有的货币压力。

把所有的货币压力宣泄口都放在了房价上面。而采取补贴，税收，技改等方法，让外销外贸类部门，成本尽量不上涨，少上涨。剥削国内百姓补贴外贸。中国仍然是一个出口导向型的国家，出口贸易高于一切。如果房价不涨，而货币压力流窜到了纺织，电子，机械等出口类部门上面，那可真的是误 国误民，万劫不复的了。
作者: kirby_dong    时间: 2006-2-10 15:28
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
再贴一篇，哈哈 [M01]

据《世界经理人》报道，按中国人的一贯思路，敌人的敌人就是我们的朋友。美国的劝告，反着做就可以了。美利坚要我们升值，我们偏不能升值。但事实究竟怎样，还是要讲清楚：汇率上涨，受益者是人民币持有人，即13亿民众。你可以轻松去加勒比海滩度假，甚至娶一个年轻漂亮的马来西亚太太。

　　乍看这个题目，很多人第一个反应就是写错了。人民币面临巨大的升值压力，何来贬值而言？不错，对外升值，对内贬值-国际市场上，人民币VS美元要升值，在国内人民币VS大排面要贬值。

　　1、美元公式：一个很重要的公式是我们一切分析的基础：美元报价=人民币报价*汇率。如一只中国产的茶杯，价格4元，人民币汇率8.27，茶杯卖到美国，报价为4/8.27=0.5元美元。美国抱怨中国货太便宜，0.5美元的价格让美国人实在难以竞争，小布什想尽一切办法，要让美国市场上的中国货从0.5涨价到0.7-0.8美元。

　　官方媒体翻来覆去强调，美利坚强制人民币汇率升值，汇率升值至1：5，美元报价自动涨至4/5=0.8美元，就没什么竞争力了。

　　事实上，等式的右边有两项-汇率、人民币报价。美国人还有另一种阴谋，如果中国通胀，杯子卖到7元一只，则7/8.27=0.8美元，一样达到目的。

　　2、通胀：通胀说来就来，一夜之间，物价就涨上去、电煤矿油就缺口、经济就过热了。什么导致经济过热？按央行官员的口径，是汽车、钢铁、电解铝等行业的过度投资。但过度投资的根源是价格上涨。价格上涨的根源是需求过热，需求过热的根源呢？央行官员就瞠目结舌，答不上来了。

　　在8.27的汇率下，美国人的一个手段，就是用尽量多的美元冲击人民币体系。固定汇率类似一种坐庄系统，卖盘太多时，庄家就要进场维持价格。美国人抛多少，央行就得要接多少。不然这个8.27就名存实亡了，也达不到帮助企业出口的目的。

　　过去的一年中，大量热钱涌向中国，美国人的行为可谓疯狂-中国的基本面很强，美国财团充满信心，投机资金源源不绝。年终总结，央行每天买进5亿美元，一年累计买入了1600亿美元。04年1-6月又买了700亿之巨，外汇储备达到4700亿美元。

　　央行和商业银行有很大区别，商业银行资源有限，且用的是旧钱；商业银行买卖外汇，不会影响金融稳定。央行是发钞行，拥有铸币权。理论上，央行的接盘能力是无限的。手中一些有限的流动资金用完后，可以开动印钞机，印制新钱，接下美元。

　　但新钱有新钱的坏处-新钞一发，后患无穷。美国人要的就是这个效果。大量新印制的人民币流入市场，将导致物价系统的灾难。

　　中国商业银行的放大系数约为2.5-3.5。去年，M2货币总量由18万亿增长到22万亿，如果没有美元潮，放贷额甚至是缩减的，商业银行会惜贷，信贷失控纯属无稽之谈。

　　新增4万亿货币总量，对仅有10万亿GDP的经济体来说太大了。一下子多了这么多钱，物价岂能不涨？物价一涨，生产企业岂会不大干快上，尽量多快开工？便出现所谓的经济过热。即是说，联系汇率导致人民币被低估，美国人冲击人民币，货币供应量增加、物价上涨、经济过热。用格林斯潘的话说，如果中国坚持不升值，他们自己的货币就会出问题。

　　3、鱼与熊掌：如果人民币被低估，美国人必然乐意将美元兑换成人民币，最终导致人民币过多，通货膨胀。经济是均衡的，你坚持固定汇率不动摇，我就用美元冲你人民币，最终导致你通货膨胀，失去竞争力。鱼与熊掌不可兼得，是选择固定汇率，还是选择稳定物价？中央的态度很明确，固定汇率是长期坚持的基本国策。去年顶住7国财长的压力，被认为是外交纵横的一项重大收获。

　　按中国人的一贯思路，敌人的敌人就是我们的朋友。美国的劝告，反着做就可以了。美利坚要我们升值，我们偏不能升值。

　　但事实究竟怎样，还是要讲清楚：汇率上涨，受益者是人民币持有人，即13亿民众。你可以轻松去加勒比海滩度假，甚至娶一个年轻漂亮的马来西亚太太。

　　汇率不涨、国内通胀的话，受益的是政府和银行。作为最大的债务人，几万亿坏帐相应缩水，更容易偿还，政府获得大量的铸币权，以应付财政开支。

　　财富只有一笔，鱼与熊掌不可得兼，总之，百姓去加勒比渡假是没有指望了，更没钱娶一房马来太太，这些钱将用来填补国有银行的亏空。

　　总体上，以国家利益而说，填补银行总比去海滩渡假重要得多，但还是应跟民众解释清楚，中央的选择中，谁是受益者、谁是受害者。

　　4、房地产：新一轮热钱潮的一个奇怪现象，是游资收购房地产，而不是传统意义的股票与债券。国际换汇资金，讲究的是光速划拨，要求高流通、低风险、固定收益。从这个角度，债券是最好的选择，一些短期债票面受益率，甚至成了一国汇率的基准。

　　相对而言，股票不会受宠，因为波动太大，收益率也不确定。一般而言，房地产根本不是游资的选择，因为流通性实在太差，且千房千面，每一套房源都要单独评估、单独销售，简直是游资的恶梦。

　　但在中国，价格正逐渐向美国靠拢。到底是人民币报价变动，还是汇率变动，游资心中没有底。事实上，中央坚守固定汇率的决心，不容小视。因此，最好的选择就是购买房地产。一旦8.27的汇率不变，而是内部通胀，房价就会随物价上涨。无论是汇率涨，还是物价涨，房地产两相得宜。

　　外行看热闹，内行看门道。目前来看，8.27牢不可破；简单地将美元兑换成人民币的初级投机者们，将遭受毁灭性的打击。

　　5、宏观调控：调控有一个很大的漏洞，即对内资外资的影响不同。内资奄奄一息、外资如鱼得水。调控之下，江苏省十几家银行集体停贷，民企几乎被屠戮殆尽。国内企业再也无力取得贷款、扩大产能，再也无力抢占市场了。

　　中央管得了国内银根，却管不了国际银根。当前银根空前紧张，国际市场呢，却是45年来最低的利率，宽松得要命，外资企业可以大量融资。

　　我们很痛心地看到，国内企业普遍停产的时候，外资公司却是心是心非。一些外资学者大喊中国必需减速、减速、再减速时，他们自己的公司却在急步跑马圈地。

　　德国大众新加了两条生产线，广州本田加了一条，大摩在上海投了几十亿的地产项目，转手又买了建行的几十亿抵押物业。行政命令规定，银行不许做银行系统违约率最低的个人房贷，而天津的一家德资银行却连5.04%都不要了，干脆开出3%的优惠利率。

　　不知道外国专家究竟是看多还是看空，但我们知道总产能并没有下降多少。唯一的区别是内资让几步，外资就进几步。

　　一个完全的市场经济体系中，抽紧银根，则货币减少，供应紧张，汇率相应上升。实行紧缩性货币政策时，内资借不到贷款，外资因为汇率上升，一样要付出更多的投资成本；一句老话是，固定汇率下，外资涌入将抵销紧缩性的货币政策。但固定汇率下的调控，却只苦了内资，便宜了外资。

　　国内银根很紧，国外银根很松；国企奄奄一息，外企如鱼得水。固定汇率加上宏观调控，便导致一个大漏洞，使国企不战而溃，大好市场份额拱手让人。

　　其实，解决的方案很简单，对某些特定行业，征收投资调节税。凡不许增加产能的国企，外资也不许进入，进则征收额外税。更进一步讲，如果觉得某行业产能过大，第一个应砍掉的是外资的工厂，调控也应从外企开始。如果觉得汽车业产能过大，第一个被砍掉的应是广州本田，广州马自达。残害民族企业取媚洋人，砍掉民企市场份额让给洋人，一直是统治者的思维。

　　7、日本模式：从宏观经济讲，中国越来越象80-90年代的日本，越来越在复制日本模式。和90年代的日本一样，中国也是一个出口导向型国家，希望用较低的汇率补贴出口，都也面临外储急剧增加的情况，不得不解决外汇占款引发的通胀情况。

　　货币泛滥的情况下，怎样保持出口竞争力，将出口导向型经济维持尽量长的时间？日本的对策方针是，进一步扭曲价格体系，不出口的东西都涨价，出口的东西都不涨价。日本的葡萄卖到1美元一粒。日本的西瓜卖到30美元一个。但无论如何，都比不上日本的房地产价格夸张。

　　房地产是一个典型的内销型部门，为房地产买单的99%都是国内百姓。很多人都认为，房价过高，会导致城市的商务成本过高，丧失竞争力-其实这是一个误解，一家大型跨国公司中，房地产、员工房贴只占总成本的8%，甚至还比不上一些公司的电话费。

　　房地产的价格，99 %由本地百姓负担，剩余的1%中，还要分工业地产、商业地产、民用地产。普通城市的住宅楼可以很贵，但工业用地可以很便宜，政府可有意识补贴。

　　政府从房地产可以取得大量税收，这样一笔巨额财富可用来造机场，造码头，改善基础设施；或高额出口退税，或提供优惠项目。

　　房地产事业是典型的剥削内贸、补贴外贸。用民众的负担补贴出口竞争力，甚至可以说，房价越高，出口竞争力越强。现在，中国也将走上日本的老路-低汇率导致外储急增，引发通胀压力。政府将之引向房地产，让民众买单，令外贸出口业不受损伤。99%内销的部门始终是宣泄通胀压力的好去处。房产、交通、医疗、教育，莫不如此。

　　日本出口一台彩色喷墨打印机，价值750元。对中国一年出口10万台，价值7500万元。当东京都一套很普通的公寓，价值和出口到一个国家的打印机相等时，东京都的房地产事业崩溃了，扭曲的价格体系再也无法维持。

　　现在，日本的土地是全世界最昂贵的，日本的出口是全世界最强的。即使经历一次崩溃，无论民生痛苦指数如何，仅就出口而言，日本仍是全世界最强劲的国家。

　　8、结语：经济是一具活物，任何扭曲都不能长久，并且要为扭曲付出代价。中国为追求出口优势，人为扭曲人民币汇率-无论人民币升不升值，只要背离基本面，美国都能从中找出弱点，借而打击人民币。长期坚持固定汇率，美国就会用美元冲击人民币，扩大货币供应量，并最终导致通胀。如果学习日本模式，扭曲国内价格，用房地产宣泄通胀力，将人为地延长汇率扭曲，未来，不仅房价飙涨，门外大排档的碗面也要涨到30元一碗。
作者: tsing    时间: 2006-2-10 15:50
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
第一篇曾经在天涯读过

两篇文章都比较通俗

适合象偶这种缺乏经济常识的人 [M04]
作者: 知更    时间: 2006-2-10 15:54
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By kirby_dong At 2006-2-10
潜水惯了，好不容易出来冒个泡却差点被各位老大的砖头砸死， [M10]
还请大家手下留情！ [M06]

我头先只是想说明一下房价的涨跌对卖掉旧楼买新楼的人影响不大而已，因为我就是把原来的小单位卖掉后换了大单位，以前总以为房价涨了可以赚到钱，但实际并不是如此。
对于买多套房给老人住或出租投资的，以及出租旧房买新房的，当然应该密切关心一手、二手房价及租价的走势了，这里面相当有学问，值得好好研究。

豪杰0大哥的热情让小弟非常佩服 [M21] ，我就是比较楞青，若有言语冒犯之处，纯属无心之过，请多多包涵！

没事了吧 [M04]

俺们都是在砖林石雨中成长起来滴，被人砸，也去砸别人，没啥，习惯了就好 [M01]
作者: King Lion    时间: 2006-2-10 15:59
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
上面两篇文章不错
作者: 豪杰0    时间: 2006-2-10 16:25
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
QUOTE Created By kirby_dong At 2006-2-10
潜水惯了，好不容易出来冒个泡却差点被各位老大的砖头砸死， [M10]
还请大家手下留情！ [M06]

我头先只是想说明一下房价的涨跌对卖掉旧楼买新楼的人影响不大而已，因为我就是把原来的小单位卖掉后换了大单位，以前总以为房价涨了可以赚到钱，但实际并不是如此。
对于买多套房给老人住或出租投资的，以及出租旧房买新房的，当然应该密切关心一手、二手房价及租价的走势了，这里面相当有学问，值得好好研究。

豪杰0大哥的热情让小弟非常佩服 [M21] ，我就是比较楞青，若有言语冒犯之处，纯属无心之过，请多多包涵！

不存在冒犯，怎么都是讨论问题而已，正如上面那位MM所说，这是砖林石雨的地方，有时免不了中招 [M04]

象老兄这样有深度的人要出来多发表一下，不要老是潜水啊 [M21]
作者: 墨墨    时间: 2006-2-10 16:47
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
我没砸啊砖头那么重我可拎不动 [M01] [M01]
作者: kirby_dong    时间: 2006-2-10 16:48
标题: Re: [b][color=blue]2006，骏景，房价[/color][/b]
感谢豪杰大哥的海涵，小弟经常被夫人嘲笑像个小男人，深度之说就谈不上了 [M13] ，如果说潜水的深度，到是一流的，很多论坛被我翻了个底朝天，也还是来无影去无终 [M01] 。
品楼轩这个版块我挺喜欢的，已加入收藏，会偶尔出来透透气的，哈哈



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