骏景花园业主论坛

标题: 再谈业主委员会的问题! [打印本页]

作者: heavenfe 时间: 2004-2-17 21:50
标题: 再谈业主委员会的问题!
经常看到关于业主委员会的帖子，不知至今为止北苑的业主委员会是否已经成立。在我看来，骏景里住的都是一些很不简单的人（我当然除外），但为什么一直都没有一个人能够站出来带领大家为自己的合法权益而斗争呢，可惜我不懂政治、不懂法律、不懂。。。。但是如果有人能够带领大家成立业主委员会，我一定会坚决拥护的！希望大家能够团结起来，共同和不合理的事物做斗争！

作者: yama 时间: 2004-2-18 09:04
标题: Re: 再谈业主委员会的问题!
出来顶一顶，希望你不要认为我们太冷漠。
事实是拥护的人很多，但拥护的人大多数都没时间，而有时间的人，则不一定拥护。。。[汗]

作者: King Lion 时间: 2004-2-18 09:37
标题: Re: 再谈业主委员会的问题!
[支持] [支持] [砍你] [砍你] [必胜] [必胜]

作者: dolly 时间: 2004-2-18 11:56
标题: Re: 再谈业主委员会的问题!
支持。

前段时间看了北京关于房地产的报道，其实业主委员会是多么的重要。骏景太大了，如果没有有时间，有知识的业主委员，是很难的。一般只要有2/3的业主支持，委员会就成立，不受任何限制。

作者: heavenfe 时间: 2004-2-18 20:53
标题: Re: 再谈业主委员会的问题!
前段时间焦点访谈的那个节目我也看了，很佩服那个阿姨！其实我觉得最开始并不是有没有时间的问题，而是要有一个对这些方面有一定了解的人，对相关的政策、法规都比较熟悉的人出来牵头，在他的带领下大家才能最大程度的合法的维护自己的权益！我自己认为，这种人最好是律师、或者是政府相关的公务员，不知各位之中有没有人愿意出来带领大家！

作者: King Lion 时间: 2004-2-18 21:29
标题: Re: 再谈业主委员会的问题!
到村巴讨论区看一下viola的《别让HS和KJ嘲笑我们》，要是肯出力的话就表示一下。[得意]

作者: heavenfe 时间: 2004-2-18 21:53
标题: Re: 再谈业主委员会的问题!
看了这么长时间，好象大家都是在网上讨论，没有真正的坐在一起好好讨论过，我希望大家能够找个时间聚在一起好好聊一聊，然后暂时先推选出一个人来，先将业主委员会成立起来，后面的事情大家在一起慢慢完善起来！

作者: King Lion 时间: 2004-2-18 21:54
标题: Re: 再谈业主委员会的问题!
另外，JJ内恐怕没有人可以成为"超级英雄"来单凭一己之力拯救民众于水火之中，和HS斗争需要一个群体，这个群体的人数越多越好。一个人的力量受其背景、知识、经验、信息的局限，是有限的，而且作为一个个体，更容易受到打击或收买而丧失斗争意志。与其等待一个救世英雄的出现，到不如自己亲身参与身边的维权活动，JJ里面开展"村巴维权"与设立这个网站的业主们是令人尊敬的，"村巴维权"标志业主维权的开始，而这个网站可以确保散乱的业主可以找到一个发表自己意见地方，而汇集更大的力量准备战斗！

所谓"时势造英雄"，领导者也并不是天生的。在斗争的过程中，具有领导才能的人自然会被大众所选择，而领导侯选者名单里好象也没有把你排除在外[微笑]。在这里，我们都是具有共同利益的，因此，无论日后成为JJ内维权的领导者或支持者，我们也都会朝着同一目标前进。

作者: viola 时间: 2004-2-19 11:29
标题: Re: 再谈业主委员会的问题!
是该成立业委会了,其实之前关于村巴,已有人组织过活动.
但导致现在这样,确实是因为依靠个别几个业主的努力是没有用的,骏景的业主大都属于年轻阶层,大家的工作都很忙.
最近,了解了一下有关成立业委会的事宜.
可能我们要通过正常渠道来督促有关部门召开成立骏景业委会的选举大会.
在这之前.我们要取得50%的业主签名,上面要有业主姓名、地址（骏景）等等。

作者: viola 时间: 2004-2-19 11:31
标题: Re: 再谈业主委员会的问题!
这其中还有一个问题，骏景南苑现在有大部分房子还在发展商手中，对目前工作影响较大。

作者: Joan 时间: 2004-2-28 10:15
标题: Re: 再谈业主委员会的问题!

最初由heavenfe发表
前段时间焦点访谈的那个节目我也看了，很佩服那个阿姨！其实我觉得最开始并不是有没有时间的问题，而是要有一个对这些方面有一定了解的人，对相关的政策、法规都比较熟悉的人出来牵头，在他的带领下大家才能最大程...

在理，顶

作者: raydeng 时间: 2004-2-29 10:02
标题: Re: 再谈业主委员会的问题!
我建议，组织一次活动，就象抗议楼巴事件一样。做做广告，
呼吁成立业主委员会吧。　

作者: came 时间: 2004-2-29 11:00
标题: Re: 再谈业主委员会的问题!
我是北苑的，以户数计，北苑可能占2/3，过去几年（3-4），北苑人绝大多数满意KJ,甚至觉得其服务超值，因此管理费从0.8到1.0，没有听说有大的抱怨。所以目前成立业委会，大家并不热衷

我认为，随着楼盘即将售尽，hs和 kj将不会再如此尽力，由于利益和管理原因，损害业主权益的事将不断发生，因此。[B]提出几件典型的、与广大业主利益密切相关的事件广为宣传，作为业主委员会成立的舆论准备是至关重要的[/B]

作者: came 时间: 2004-2-29 11:07
标题: Re: 再谈业主委员会的问题!
当大家有共识时，再成立就水到渠成了。当然这个结果可能不会自动出现，因此目前需要有若干人士组织、策划以促成这个结果

作者: DV 时间: 2004-2-29 12:20
标题: Re: 再谈业主委员会的问题!
业主委员会为何前路漫漫？

　　2月20日上午，扰攘2个月之久的丽江花园第四届业主委员会选举暂时告一段落，由于参加投票人数没有过半，选举以流产告终。按照去年9月1日开始实施的新《物业管理条例》规定，一切权利归业主大会，而业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同并监督其工作。以丽江花园为例，目前丽江花园业主每年交纳的物业管理费用共有2800多万元。作为这么一大笔钱的支配者，业主委员会能否真正代表业主利益就显得十分重要。

　　然而，现实情况却并不乐观，一是业主委员会的"缺位"现象非常严重，大多数楼盘没有成立业主委员会，二是由发展商操控的业主委员会难以取得业主的信任，造成纠纷不断。现实的情况是，发展商要么对成立业主委员会漠不关心，要么就希望介入业主委员会的产生，争取一个"友善"的业主委员会。当然这无可厚非。

　　按照目前的政策法规，成立业主委员会完全要靠业主自发组织选举，由于绝大多数业主都不一定有热情、有时间、有精力、有能力去发起筹办业主委员会，结果造成如果业主与物业管理公司相安无事，那就没有人去提成立业主委员会的事。结果造成最不该"缺位"的业主委员会最容易"缺位"，进而成为一切物业管理纠纷的"乱源"。

　　其实，政府在这方面应更有所作为，让政府的介入更主动一些。可以考虑成立专门的督导机构，竣工一个楼盘，进驻一个楼盘，督导成立一个楼盘的业主委员会。解决了业主委员会的"缺位"问题，相信许多物业管理纠纷自然迎刃而解。

　　＊李小姐：我要自己做主

　　每过两个月，李小姐都会收到小区物业管理公司送来的账单。账单上有很多项内容：公摊电费、公摊水费、垃圾费、管理费等等。"每次看到这张账单，我都不明白这些钱是怎么算出来的。不过，我觉得这些钱还算能承受，也就乖乖地按时交钱，没有像有些业主一样刨根问底。可是，如果能有人告诉我这些钱到底是怎么算出来的，我会很高兴。"李小姐对记者如是说。

　　不知道账单的每项内容从何而来也许还不足以让业主们意识到维权的重要，而当管理费从原来的1元／m2／月一夜之间增加到1.5元／m2／月时；当公摊的水电费每个月渐渐增长；当有业主财物被盗却无人负责；当架空层花园被楼下超市拿来当店面；当小区的空地被莫名用作停车场等等本不应该发生的事情发生时，也许业主们才知道，成立由自己做主的业主委员会有多么重要。记者陈白帆

　　＊叶先生：成立业委会，难！

　　当一个小区基本销售完毕时，对广大业主来说，就到了该成立维护业主权益的业主委员会的时候。根据《物业管理条例》有关规定："同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会。"然而，这样的一句话，在现实生活中却因为种种原因而变得非常难以实现。

　　一直在自己楼盘呼吁成立业主委员会的叶先生则向记者无奈地表示，他和其他几个业主为了成立代表业主利益的业委会，已经将区内的8座高楼跑了好几遍。不是每个业主都有高涨的参与热情，甚至还有个别业主认为，"不管谁管都一样，犯得着这么折腾么"。叶先生苦笑道："我们这么做，还不是为了每个人的利益？所有的表格、传单都是我们自己出钱制作复印，还要防止被发展商阻挠。而他们需要做的，只是在我们的意见书上签名而已。为什么事到临头，却有人认为事不关己呢？"从收楼的那天起，叶先生就留意小区是否会成立业委会。在他看来，整个小区已经基本完成了销售，完全具备成立业委会的条件。就在他默默等待有关部门将业主们联合起来成立业委会的过程中，他突然发现电梯旁贴出了一张通告，上面写着"××花园业委会筹备小组名单"，名单上有5位业主的名字。可让叶先生疑惑的是，从来没有人就业委会筹备小组的事宜征询过他的意见，也从来没有举行筹备小组的公开选举，那么这5名小组成员是怎么选出来的呢。

　　他是个不甘心受摆布的人，他联合了几位和他有同样疑问的业主开始了维权的过程。他们先在网站上设立小区的业主论坛，收集意见。经过一段时间的调查，他们发现5位筹备小组成员不是发展商公司的员工，就是发展商员工的亲戚，甚至有名成员本人并不在小区居住。于是，他们就按照有关规定，向业主收集签名，准备联名向区房管局要求不承认目前的筹备小组成员名单。为了收集足够的业主的签名，叶先生和其他几名业主自己出钱准备了几百份资料，一栋栋、一层层、一户户地解释。

　　"虽然不是每个业主都愿意像我们几个那样积极主动，可是在签名的那天，经过我们又一轮的敲门呼吁，还是争取到了足够的签名。"在统一签名的那天，叶先生收集到了区房管局要求的足够的业主签名。"可由于房管局规定成立业主委员会筹备小组的成员须有开发商的代表。但是，我们已经不断发函给开发商，要求他们派代表参与。但开发商一直以各种理由敷衍、拖延，直到现在。同时，我们也在不断地上访，向有关部门反映楼盘的现状。总之，我们是不会放弃的。我们相信，只要每个业主都充分意识到自己权益的重要，一个真正意义上的业主委员会一定会成立起来。"

　　现状：业委会有398个

根据广州市国土房管局提供的数据，目前，广州实施专业化物业管理的房屋面积达到1.2亿平方米，物业管理公司795家，业主委员会398个，享受物业管理服务的人口超过222万人。物业管理和市民的生活工作已经息息相关。但是，维修资金归缴使用、业主自治组织、行政机关处理力度和前期物业管理却成为市民对物业管理反映的主要问题。

记者从广州市国土房管局采访获悉，针对上述难点和热点问题，今年，广州市将加大物业管理执法力度，出台一系列的新举措，其中包括建立和向社会公布物业管理企业信用档案，全面开展对开发商专项维修资金的追缴整顿，出台《广州市专项维修资金管理办法》，积极指导业主筹备小组召开业主大会等。

　　建议：政府应加强介入

　　很多楼盘迟迟没有成立自己的业委会有很多原因，其中有相当一部分是由于发展商的原因，无声无息地出现一个业主委员会筹备小组名单的事情并不出奇。但是，由于业主们本身维权意识不强，没有人带头成立业主委员会，也是一个重要原因。

　　《物业管理条例》明确规定，政府有关主管部门应该主动指导有条件成立业主委员会的楼盘成立业委会。而记者在采访过程中发现这些部门在一些情况下仍然不够积极主动。对于发展商一些拖延的行为，也没有采取应有的强硬手段。有专家建议，发展商是否主动配合成立业委会，也应该纳入对发展商资质的考核范畴。对于不主动配合成立业委会的，应该对其发出警告，并在政府的网站上给予披露。否则，发展商就完全可以对已经开发完的楼盘置之不理，继续开发下一个楼盘，使更多业主委员会"难产"。

作者: DV 时间: 2004-2-29 12:20
标题: Re: 再谈业主委员会的问题!
一个业委会成员的背影

　　具有大学文化的汤女士，原在一家大型国企从事市场营销，现在退休后则是广州一个知名小区的专职业委会成员。

　　2002年11月，该小区成立了业委会，汤女士当选为业委会成员。据其介绍，该业委会的成立手续相当规范，当时区国土房管局官员、区市人大代表、街道主任、派出所所长均到场见证，从17个业主代表候选人中选出了15个业委会成员，整个过程是向全体业主公开的。

　　"有人对业委会成员有这种看法：私心大，年龄大，文化水平低，工作能力低，而我们这个业委会则不然。"汤女士介绍，"我们这个业委会，成员的素质相当高，不全是老头子、老太婆，有一半是老板，基本都有大专以上的学历，有的还是硕士。""现在小区的大多数业主支持我们业委会的工作。业委会成立之后，在小区设立了房产和物业管理方面的宣传栏，同时，我们还代表业主通过法律途径向旧物管公司和开发商追讨去向不明的数百万元物业维修资金，并希望旧物管公司移交物业管理权。"

　　记者采访汤女士时，法院即将对该小区业委会诉旧物管公司不撤离的案子进行二审开庭。在此之前，汤女士所在的业委会做了大量的工作，包括找律师商谈，搜寻证据等。在此过程中，令汤女士感到遗憾和愤懑的是，业委会花费上万元在小区设置的不锈钢宣传栏，居然会在前不久被人锯断不翼而飞，而业委会成员停在车库的车也被人刮花弄坏。

　　汤女士的老公笑称：太太现在从事的工作相当于"义工"，不拿一分钱工资，反倒要贴上时间、精力和金钱，还会受到恐吓，家里的书房现在都成了业委会的办公之地，堆得满满的都是物业管理方面的资料。

　　"我们小区出现的物业管理问题比较典型，在全国都具有一定的示范意义，如果我们小区的问题解决了，其他小区出现的类似物管问题相信也能迎刃而解。"可以看出，业委会的工作让汤女士感到很辛苦，但也很充实。

　　香港有个业主立案法团

　　根据《物业管理条例》中规定，将选聘、解聘物业管理企业这项关系到整个管理区域的物业服务质量好坏的重大权利赋予了业主大会，但事实上，在实践中由于要召开业主大会的程序比较复杂，且大多数业主权利意识不够强烈，往往该项权利还是由业主委员会行使。

　　其实，像与广州邻近的香港，其物业管理制度就比较成熟，它的一些做法或许能够为广州住宅小区管理提供借鉴。

　　根据香港房屋署的资料显示：香港物业管理的依据是香港的法规《建筑物管理条例》和各小区的《公契》。香港政府于1993年通过建筑物管理条例，为大厦管理提供了健全的法律架构。香港政府鼓励业主在入伙首年组成业主立案法团，以便从房屋署接回屋苑的管理权。而香港政府法团则受民政事务署管辖，民政事务署会定期派出具有法律和会计知识的联络主任协助业主法团进行工作。法团是业主根据建筑物管理条例成立的组织，可以代表业主管理大的公共地方及就管理事宜作出决定。这个机构类似广州的业主大会。

　　业主立案法团具有自己的名称、办事处、有由公共基金组成的法团自有财产。注册后的法团须有法团印章和开立一个有利息的户口，而只将该户口用于建筑物管理方面，法团会议可通过有关公用部分的控制、管理、行政事宜的决议，而该决议对管理委员会和全部业主均具约束力。管理委员会（相当于广州的业主委员会）是业主立案法团的代表机构，以业主立案法团的名义履行其权利和义务。而一旦发生有关大厦管理的诉讼及纠纷，居民可以透过土地审裁处，以快捷及费用较低的法律途径解决问题。

　　《公契》则是一份在土地注册处注册并用以界定业主之间权利、权益和责任的文件。香港政府为避免房地产商利用制定《公契》的便利剥夺小业主的权利，在《建筑物管理条例》中明确规定凡《公契》中与《建筑物管理条例》中不一致的条款以《建筑物管理条例》为准，还从法律上为《公契》加入了一些强制性条文，比如：房地产商必须支付未出售房屋的物业费，物业公司准许业主在任何合理时间查阅账簿或账项纪录及任何收支表或资产负债表，业主不得改变房屋使用用途等等。

　　业主法团的职责包括：处理有关大厦的财政及会计事务；安排定期及预防性的大厦保养；招募有牌照的保安人员或专业的管理公司；维持清洁的居住环境；处理非法及未经授权的建筑结构问题；安排有关大厦管理的采购和招标工作；担当住客与管理公司之间的沟通角色；争取为屋苑或大厦获取的保险，当中包括恰当的保障范围等等。

　　可以看出，总的来说业主法团从事的基本上是一些与居民生活密切相关，非常琐碎但又关键的工作，但对于如小区规划等方面的大问题，业主法团也不能起到决定性的影响。

作者: DV 时间: 2004-2-29 12:22
标题: Re: 再谈业主委员会的问题!
手把手教你成立业主委员会

　　要合法地组织起本来是一盘散沙的业主召开业主大会，成立维护业主权益的业主委员会，下面的步骤必不可少。

　　＊相关法律法规

　　小区成立业主大会、业主委员会，最重要的是依法办事。所依据的法律法规，包括有国务院颁发的《物业管理条例》（2003年6月8日，国务院第379号令）和建设部颁布的《业主大会规程》（建住房［2003］131号），地方性的法律文件则有广州市国土房管局发出的《关于贯彻国家〈物业管理条例〉有关问题的通知》（穗国房字〔2003〕592号）。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，负责了解业主和物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费、水电费、物业专项维修基金以及监督物业管理公司履行物业服务合同。

　　＊第一、成立筹备小组

　　根据《业主大会规程》，业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。

　　在实际操作中，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系小区一定数量的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请政府相关部门指导自己小区成立业主大会。筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

　　＊第二、公告

　　筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

　　＊第三、筹备业主大会

　　筹备组要完成的工作包括：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）确定业主委员会委员候选人产生的办法及名单；（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　其中（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

　　＊第四、产生候选人

　　筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。

　　＊第五、宣传

　　筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

　　＊第六、做会务筹备工作

　　做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设置投票箱，通知所有投票权的业主，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。

　　＊第七、召开业主大会

　　筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

　　业主大会履行以下职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　＊第八、召开第一次会议

　　业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。

　　＊第九、报政府备案

　　广州市规定：业主委员会自选举产生之日起30日内应该将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单送物业所在地的区国土房管局备案。

欢迎光临骏景花园业主论坛 (http://120.76.133.63/forum/)