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标题: 什么是业主委员会？　　 [打印本页]

作者: 广州老赵 时间: 2004-2-9 16:16
标题: 什么是业主委员会？　　
今后所有相关的政策、法规将在此贴中统一张贴。 ——业委会筹备组

[转贴]http://www.southcn.com/estate/zhuanti/yezhuweiyuan/1/200307311240.htm

什么是业主委员会？　　
　
2003-08-01 10:52:05 ??人民网??沈筱芳

　　南方网讯　所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。根据政策规定：居住小区已交付使用并且入住率达到50％以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会（业主委员会）。业主管理委员会的产生，一般是以业主代表大会的方式选举产生，并定期换届选举，委员可连选连任。

　　1997年之后，我国住房建设、分配、管理制度改革不断深化，大中城市的房地产业迅速发展，正是在这种情况下，同时也是适应房屋管理社会化要求的需要，物业管理制度得到了较为迅速的发展，这种新的管理方式也开始深入人心和被大家所接受。物业管理作为一种新型管理服务体制与过去传统房产管理相比，其最基本的特点就是业主自治自律。业主委员会的诞生充分体现了这一思想，改变了过去人们依靠政府部门对住宅区进行管理的旧观念，代表业主利益，充分发挥业主的自主权与能动性，进行自治管理。同时国家建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》第一次正式要求我国的住宅小区要成立"管理委员会"，即："住宅小区应当成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。"

　　业主委员会是沟通业主和物业管理公司的桥梁，代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益。它在相关机构的指导下负责制定业主委员会章程，选择物业管理企业，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行管理工作。可以说，业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式。它的存在有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用。并且，随着国内物业管理法律法规体系的完善，业主委员会的法律地位将会得到更加明确的保障。

　　编辑：欧阳星

作者: 广州老赵 时间: 2004-2-9 16:18
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
业主委员会怎样产生?
2003-07-31 16:58:28 ??南方网??
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?南方网讯　成立业主委员会是现时许多住宅小区业主的迫切愿望，因为有了业主委员会，就意味着业主有了自己的代言人，可以当家作主了。那么，业主委员会是怎么成立的呢？

??按照有关部门的最新规定，一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会： 1、物业已交付使用的建筑面积达到50%以上； 2、使用超过1年，已交付使用的建筑面积在30%-50%的。

??业主大会可由以下三种途径召开： 1、由大厦管理公约指定之管理人或管理公司召开； 2、由大厦管理管理公约授权之其他人士召开； 3、由不少于20%的业主联名提议召开。

??召开业主大会应有过半数以上有投票权的业主出席，业主大会的决定也应有过半数以上投票权的业主同意才能通过。

??业主委员会委员必须由业主担任，且人数不得少于五人，一般设主任、副主任、秘书及其他干事。与业主大会一样，召开业主委员会必须有过半数委员出席，作出的决定也须经过半数委员同意。因此，业主委员会的委员人选非常重要，关系到全体业主的切身利益以及物业公司管理工作的成败。在物业管理中，业主委员会只扮演监督的角色，不介入具体操作。

??业主委员会应当自选举之日起15日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：成立业主委员会登记申请书；业主委员会委员名单；业主委员会章程。

??区、县房地产管理部门应当自受理登记申请之日起15日内，完成登记工作；对不符合本条列规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。

　　编辑：欧阳星

作者: 广州老赵 时间: 2004-2-9 16:19
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
业委会怎么监管物业费　　
2003-08-01 10:52:05 ??北京青年报?
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?南方网讯　物业管理公司正常运作的经费来源于管理费的收缴。管理公司每年度必须编制管理费年度预算和进行年度管理费用决算。由于各种原因的综合影响，年度管理费决算与年度预算产生较大偏差，有的超预算开支，有的因预算不合理而产生较大节余。因此，做好对物业管理公司费用支出的监督，能保障业主的切身利益。

??对超预算开支的管理费决算，管理公司往往以此为理由，在下年度调增管理费收费标准，这样就会增加用户下年度成本费用负担，加大现金的流出。对于产生较大节余的管理费决算，或者是当年度管理公司的成本控制方面取得较佳成效，或者是管理费预算存在一定的不合理性，所节余额应该作为下年度预算费用开支额的一部分经费来源，同时，也可以要求管理公司适当调低下年度管理费收费标准，这样就可以减轻用户下年度成本费用负担，减少现金流出。可见，做好对物业管理公司费用支出监督，对用户的切身利益有较大保障作用。

??时下，绝大多数物业管理公司均定期公布财务报表，以接受用户的监督，增加财务制度监督公开化的透明程度。作为业主委员会，如何才能履行好监督的职能呢？

??（1）管理预算年度期间

??A、对管理公司每月报送的财务报表（一般指管理费收支表、管理费用支出明细表和资产负债表）进行相关指标分析，特别要注重对管理费用支出明细表的分析，以期发现例外费用和不合理费用的存在。

??B、定期检查管理公司的各项收费标准是否合理，财务收支情况是否公开。

??C、建立例外大额费用支出报告制度。

??（2）管理预算年度年终

??A、根据被委托的会计师事务所审计后的年度报告，分析各项指标的收支情况。

??B、根据年度预算各项指标与年度报告相关指标进行一一分析对比，分析各指标产生偏差的原因，特别对超预算执行的费用支出，可由业主委员会代表进行适当地凭证抽查，以确认其发生的合理性和合法性。

??C、对产生的盈亏做好记录，为审批下年度管理费预算提供参考依据。

　　编辑：欧阳星

作者: 广州老赵 时间: 2004-2-9 16:21
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
九条建议给业主委员会　　
2003-07-31 17:01:24 ??生活时报??叶晴
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　　南方网讯　1、已经入住的小区应尽快成立管委会

　　京房地物字〖1998〗308号文件中规定："入住率已超过50％的小区，产权人、使用人要求组建管委会的，各区县小区办应当向该小区开发建设单位、物业管理企业发出通知，限期一个月内开始组建管委会的工作。逾期不组建的，区县小区办可以指定产权人、使用人成立筹备组，并按照京房地物字〖1997〗第485号文件和本通知规定成立管委会。""业主应该按照规定首先提出组建管委会的要求，物业公司不配合的就赶紧自己按照现有文件规定成立。"

　　2、对现有管委会不满意的应该尽快改选

　　3、新项目应该在业主委员会成立之前先成立过渡性机构

　　因为入住率未过50％或者居住未满2年的业主权益缺乏有力的保障，所以建议有必要在买房时就成立个业主联谊会之类的组织，至少每个业主都应该有一份全体业主的名单和联系方式，作为将来业主委员会的过渡性机构。最好由当地消协工作人员发起和筹备。因为在消协的牵头下，成立业主联谊会或网站等比较容易。同时消协应当在过渡性机构成立后，对业主进行业主自治方面的培训教育和指导。过渡性机构应有权监督前期物业管理公司的选聘招标。

　　4、修改业主百分比和投票权的计算规定

　　为避免大业主（拥有多个住宅单位的业主，如开发商）独揽大权，保障小业主权益，建议有关部门对业主百分比和投票权的计算规定进行修改。修改建议为一个住宅单位由多人共有的，计算为一名业主，具有一份投票权；一名业主拥有多于一个住宅单位的也应计算为一名业主，具有一份投票权。

　　5、明令不许聘用与开发商、承建商有利害关系的物业公司

　　与开发商、承建商有直接或间接利害关系的物业管理企业必须要回避，否则物业公司很可能隐瞒开发商、承建商遗留的房屋质量缺陷等问题，损害业主的利益。建议在《物业管理公约》中明确规定：业主委员会不得选聘与开发商和承建商有任何直接间接利害关系的物业管理企业。可以在管委会成立后，立即对《公约》进行有关方面的修改。

　　6、维修基金的管理、使用权应移交管委会而非物业公司

　　为保护业主对物业管理企业的选聘权，减少维修基金的财务风险，建议业主委员会成立后，房地产行政主管部门将维修基金直接移交给业主委员会管理使用。业主委员会应为此设立专门的账号。据说，有的小区已在尝试此办法。

　　7、严惩欺诈行为

　　建议凡向业主或者业主委员会提供虚假陈述或资料的物业管理企业，一经发现即取消合同。并且须向业主双倍返还已经支付的所有物业管理酬金。在国家法律法规完善前，可以合同的方式进行约束。

　　8、管委会未来走向职业化

　　业主委员会未来的发展趋势是职业化。业主委员会的经费应由业主大会决定。建议规定业主委员会一经登记注册成立，即设立自己的专用账号，由业主委员会全面负责物业管理费用的收取和管理，杜绝主仆颠倒的现象。业主委员会应依照预算按月向物业管理企业支付管理费用，而并非将所有的费用一次交给物业管理企业。

　　9、明确对管委会的监督细则

　　为避免业主委员会滥用职权或贪污受贿，业主委员会应设立为一个完全透明的机构。《物业管理公约》应明确对业主委员会的监督细则，如须备存恰当的账簿或账项记录及财务记录，保存该等账簿或记录所提述的一切单据、发票、凭单、收据及其他文件最少6年；业主委员会须准许业主在任何合理时间查阅账簿或账项记录及任何收支表或资产负债表；在收取合理的副本费后，可向任何业主提供该名业主所要求的记录或文件的副本。

　　编辑：欧阳星

作者: 广州老赵 时间: 2004-2-9 16:22
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
成立业主委员会须知　　
　
2003-07-31 16:55:05 ??精品购物指南??佟峥
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　　南方网讯　业主如何行使当家权利？通过长时间的耳濡目染，或者亲身实践，"成立业主委员会，再由业主委员会代表广大产权人和使用人行使权力"的道理，以及"入住率达到50％以上就可以成立业主委员会"的基本条件已被不少业主和准业主熟知。

　　可是，记者最近却偶然得知，由建设部制定、现已报国务院审批的《物业管理条例》（以下简称《条例》）中第三章第十四条规定："……业主会的成立应当经拥有物业管理区域内2 ／3以上投票权数的业主书面同意……"从50％入住即可成立到须2／3业主书面同意，成立业主委员会的台阶无形中加高了至少两级。

　　这里有一个基本的逻辑关系，"50％入住"意味着小区只要入住一半，就可以准备成立业主委员会。

　　"2／3业主书面同意"则意味着成立业主委员会必须满足以下充要条件：小区入住率至少要达到2／3以上，同时，这2／3的业主还必须家家有时间、有热情关注社区建设，而且他们还能在一个相对固定的时间段内到一个固定地点签署"同意"。

　　那么，这个充要条件有多少实现的可能呢？事实情况是，从第一位业主入住，到入住率达到50％，很多小区往往要经过半年甚至几年时间。经过采访与调查，我们分析其中的原因主要有五个：

　　1. 新房，尤其是毛坯房，都有一个装修期，这势必推迟入住时间。

　　2. 业主出国、出差频繁，或者房产已被出租，与业主联系相当困难。

　　张女士是某小区的业主委员会主任，一回忆起三年前组织成立业主委员会的情形，她就无奈地摇头。那次，为了通知业主，她和几位热心者在一周多内时间，每天晚上在24层楼中爬上爬下，挨家挨户通知，可是，因为是外销公寓，许多业主长年出差在国外，仍然有一部分人联系不上。为此，她们几个还自费打过国际长途，哩哩啦啦拖了近一年，才勉强凑够人数（有的是通过书面委托）开了业主大会。

　　3. 目前，北京相当多的小区是分期开发的，即使某一个楼座入住达到比例，也仍不具备成立业主委员会的条件。

　　4. 有些小区，即便全部竣工，如果销售不畅，也会出现入住过少的情况，导致业主委员会无法成立。时下，北京确实存在首批业主入住六七年，房子仍只卖掉五六万的情况；或者开发商是大业主，成立了业主委员会，小业主的权益也无法保障。

　　5.还有一个客观情况是，业主个体是松散的，除非与开发商、物业公司发生尖锐冲突，许多业主由于工作繁忙，对社区建设没有精力，或者没有热情关心，即使发生冲突，有些业主仍会弃权或袖手旁观。

　　但从法律上讲，任何人不能强迫自愿放弃权利的人去行使权利，当然，也不能因为某些人放弃权利而阻碍其他人行使权利。

　　均豪物业管理公司于庆新总经理在接受采访时说，规定2／3的标准会导致业主委员会成立操作性太差。作为法规，不应在平衡一方利益的同时弱化另一方，否则，该法规肯定缺少适用法。

　　城市广场业主委员会委员李坤女士说，现在达到50％的标准已经存在相当难度了，如果一定要规定2／3这个标准，无疑会延长业主委员会成立的时间，而这将导致业主和物业公司之间的矛盾积累更深，业主委员会成立后，也不好调解。

　　应该讲，确实有个别业主委员会在行使权利过程中出现过问题，但毕竟业主开始学会了运用业主委员会保护自己，我们不该因噎废食。

　　《物业管理条例》是物业管理的根本性法规，关系到现在所有商品房业主和准业主的利益；另一方面，因为将来所有小区都要实行物业管理，实质上是关系到所有城镇居民的切身利益。如果真的实行了2／3的标准，业主的权利实际将会被架空，刚刚发育的物业管理市场也许会迅速萎缩。

　　编辑：欧阳星

作者: 广州老赵 时间: 2004-2-9 16:23
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
业主委员会的职责和义务　　
　
2003-07-31 17:06:02 ??名牌时报??
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业主大会选举产生业主委员会，行使下列职权：

　　(一)召集和主持业主大会；

　　(二)选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同；

　　(三)依照法规、规章、规定负责有关公共维修基金的续筹并监督其使用和管理；

　　(四)审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算；

　　(五)听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

　　(六)执行业主大会的决议、决定；

　　(七)履行物业管理服务合同；

　　(八)监督业主公约和物业管理制度的执行；

　　(九)对物业管理企业的管理服务活动予以支持；

　　(十)业主大会赋予的其他职权。

　　前款第二、三、四项规定的事项，应当经业主大会批准。

　　业主委员会不得从事经营活动。

　　业主委员会应当接受物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。物业管理行政主管部门应当制订业主大会及业主委员会的管理规则。

　　因此业主在对物管公司有意见时要首先向业主委员会反映，由业主委员会出面替业主做主，切不可自做主张对物管公司采取不合理手段进行"制裁"。

　　编辑：欧阳星

作者: 广州老赵 时间: 2004-2-9 16:26
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
业主管理委员会委员的权利与义务　　
　
2003-07-31 17:07:43 ??搜房网
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南方网讯　小区业委会委员由业主大会或业主代表大会选举产生，其增减和撤换由业委会会议通过后，提交业主大会或业主代表大会通过。因身体或精神疾病无法履行职责，连续三次以上无故缺席业委会会议，有违法犯罪行为等情况的业主不能担任业委会成员。小区业主应选择那些道德品质好、热心公益事业、责任心强、有较强组织协调能力、能够保证工作时间、具有完全民事行为能力的业主担任业委会委员，以使所有业主和住户都享有更好的物业管理服务，拥有更好的生活环境。　　

　　业委会委员有权参加业委会组织的有关活动，有选举和被选举权，有参与业委会决策和进行表决的权利，同时还有权对管委会的决策和行动提出建议和批评。由于在小区物业管理方面比其他产权人和使用人付出了更多的劳动，业委会委员可得到业委会发给的适量津贴。业委会委员的义务是遵守业委会的各项章程和制度，认真执行业委会的决议，参加业委会组织的会议和活动，并积极对业委会各项工作的改进提出自己的建议。

　　编辑：欧阳星

作者: 广州老赵 时间: 2004-2-9 16:27
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
业主委员会的性质和法律地位如何？　　
　
2003-07-31 17:08:59 ??搜房网??
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南方网讯　业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

　　业主委员会的权利基础是业主对物业的所有权，业主委员会代表物业的业主对与该物业有关的一切有关事项拥有决定权。业主委员会虽依法成立，有一定的组织机构和财产。但不具备法人资格。可是业主委员会可以用自己的名义独立提起诉讼或应诉，在民事诉讼中属于我国民事诉讼法第49条规定的"其它组织"一类。

　　编辑：欧阳星

作者: 广州老赵 时间: 2004-2-9 16:28
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
一切物业管理权利属于业主大会　　
　
2003-07-31 17:01:24 ??广州日报??记者谭胜
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　　南方网讯　国务院日前签署颁布的《物业管理条例》将于2003年9月1日起施行。对照1998年10月1日开始施行的广东省《物业管理条例》以及2001年3月23日广州市人民政府颁布施行的《广州市物业管理办法》，从法律渊源来看，国务院条例属于行政法规，省条例属于地方性法规，广州市《物业管理办法》属于地方政府规章；从法律效力来看，制定机关的地位越高，法律规范的效力等级也越高，国务院条例施行之后，凡是原来依据省条例和市办法与国务院条例相抵触的做法，都是违法的。
　　去年10月开始向社会各界公开征求意见的《物业管理条例》日前由国务院签署颁布，并将于今年9月1日起开始实施。这是我国出台的第一部关于物业管理的行政法规，从此，中国物业管理行业无法可依的局面将结束。新的《物业管理条例》将带来哪些变化？

　　变化一：业主大会权利得到强化

　　在广州目前发生的物业管理纠纷中，部分本应代表业主实施业主权益的业主委员贪图部分不规范的开发商或物业公司给的"私利"，成了他们的"代言人"，作出一些损害业主权益的决定而引发的物业纠纷占相当高的比例，有的小区甚至出现两个"业主委员会"的混乱现象———一个是合法存在却不代表真正业主利益的业主委员会，一个是业主自发另行推举的业主委员会。也有的小区入住两三年，社区内的业主委员会还是个筹备组，没权行使监督物业公司管理的权利。国务院的《物业管理条例》强化了业主大会的作用，解决了一直争论不休的业主委员会的法律主体资格问题。《物业管理条例》第二章有关"业主及业主大会"中明确规定：一切权利属于业主大会，业主委员会只是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。

　　这意味着：以后，少数贪图私利不能代表全体业主利益的业主委员会不能损害业主的权益了。

　　变化二：房屋"养老金"有法可依

　　广东省物业管理条例以1998年10月1日为界划分，之前的专项维修基金由业主缴纳，之后则由建设单位缴纳，但是事实上目前在这方面比较混乱，有的是业主缴纳，有的是发展商缴纳，更多的是缴纳了，但是专用账户上空空如也，维修基金不知哪里去了。

　　国务院条例规定，业主应当按照国家有关规定交纳专项维修基金，明确了专项维修基金由谁缴纳的问题，同时业主大会可以对这项维修基金的管理使用进行监督。

　　这意味着：房屋的"养老金"有了着落，同时更加安全了。

　　变化三：业主有权处理物业收入

　　以往小区中业主掏钱保养公用设施，物业管理却进行广告交易，独享收益，业主发现自家的楼顶立起了广告牌，物业管理公司却没能事先告诉业主；公共区域内张贴了各种广告牌，赚的钱也不知道在谁手里。

　　《物业管理条理》第五章关于"物业的使用与维护"中规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　这意味着：小区住宅建筑的楼顶、外立面等如果用作经营，所有收益归业主所有。

　　变化四：设施用途不得随意变更

　　公共建筑、共用设施改变了用途是引发物业管理矛盾的主要问题。经常有绿地变了停车场；物业公司擅自占用、挖掘小区内的道路、场地；业主为修路而筹备的专项维修基金被物业公司挪用了等事件发生，最后导致物业管理公司和业主的矛盾。

　　《物业管理条例》第五章关于"物业的使用与维护"明确：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益。

　　这意味着：公用设施不能随便变更用途了。

　　变化五：物管公司明确保安责任

　　业主人身、财产安全受到侵害，正常生活被扰乱；有人入室抢劫了；保安打人了……这些都暴露出物业管理企业的不足。

　　国务院条例四十七条、五十六条、六十条、六十一条对此作出了规范。保证社区的安全，是物业管理公司向业主提供的最重要的服务项目之一。因为物业管理公司的失误导致业主的人身安全受到侵害、财产受到损失的，物业管理公司要负担赔偿业主损失的责任。对那些没有取得资质证书就进行物业管理的假公司，使用未取得物业管理职业资格证书的人员进行物业管理活动的物管公司，给业主造成损失的，不仅要向业主负担相应的赔偿，还要受到国家的行政处罚。这意味着：物业管理企业责任更明确了。

　　编辑：欧阳星

作者: 广州老赵 时间: 2004-2-9 16:29
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
业主不交管理费业委会要负责　　
　
2003-07-31 17:01:24 ??信息时报??赵慧
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南方网讯　日前，国家建设部制定了国内首部《业主大会规程》（以下简称"规程"），并将于9月1日起实行。就该条例的相关内容，记者采访了广州市物业管理协会副秘书长谢凯。作为业内资深人士，谢凯对条例做了较为详细的解读。

　　谢凯指出，由于在该规程出台前，广州市曾于2001年颁布了一个2号令，对相关内容曾做了一定的规范。二者相比，既有相互补充的地方，也有更新的部分。同时，谢凯还对规程的有关条款提出了自己的看法。

　　四大内容已明确

　　1·业委会不能从事投资经营活动

　　这一点在规程和广州的2号令中都有明文规定。规程指出：业主大会、业主委员会不得从事与物业管理无关的活动；而相关内容在2号令中也有规定，不得从事投资经营活动，只能为本区物管作出维护绝大多数业主利益的决定。

　　而这一点也在一定程度上明确了业主委员会的地位，即不同于民间社团或企业法人，因此采用在政府备案的方式进行管理。

　　2·一个物业区域只能有一个业委会

　　这一点也是在规程和2号令中都明确的内容。看起来似乎平淡无奇，但却打消了有些楼盘由于是一期一期开发，前期物业不够申请成立业主委员会的条件而想按照工程进度，成立不同业委会的想法。

　　3·业主欠费业委会"催数"

　　这是这次规程最新的一个亮点。即明确了业主委员会应当督促违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。

　　谢凯认为，这个条款杜绝了个别业主不交物业管理费，却"搭便车"享受其他业主交费后的物业服务的现象。这种做法必然伤害物业公司的利益，而且长久也不利于小区物业管理水平的保持。

　　将催交物管费的责任交给业主委员会，一方面避免了物业公司跟业主的直接冲突，另一方面也是为业主保障一个良好的环境。

　　4·业委会费用由全体业主承担

　　这在规程的第35条有了明确的规定：业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。这就避免了业委会伸手向物业公司要钱的情况，使两者能够相互独立地开展工作。同时，也便于打消一些人认为物管和业委会不分家，业委会不能完全代表业主利益的疑虑。

　　两大方面尚未明朗

　　1·何时具备资格成立业委会？

　　这一点在新颁布的规程中没有明确规定，使得想成立业委会的业主无法获悉自己是否有资格组建业委会。而相似的内容在广州市的2号令文件中却有明确的答复：物业交付使用达50％以上的小区可以成立业委会；物业交付使用达30％以上但不足50％的，而入住时间超过一年的小区也可成立业委会。

　　2·业委会成员人数未定

　　规程中只有第二十条指出：业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1~2人。但谢凯认为，这个规定不够详细。

　　除了主任和副主任外，还应不应当再选委员呢？如果不选，又只有1名副主任的话，业委会才2个人，在投票时无法分出多数和少数。但这个问题在2号令的深化文件"国土房管局489号文件"中，明确了业委会成员在5~15个之间，而且必须是单数。

　　五大问题有待商榷

　　1·发展商为什么要进筹备组？

　　按照新的规程，要成立业主委员会，必须先成立筹备组；而这个筹备组是由业主和建设单位组成的。在这里，谢凯意见有所保留，他认为应当限定是"仍执有空置物业的发展商"。因为在已经开发完毕的小区里面，发展商必然已经逐步退出，而在其已经退出的楼盘中，成立筹备组还要其加入，显然是没有必要的。

　　2·30天内召开首次业主大会时间太急

　　另外，对于规程要求筹备组成立之日起30日内就应召开首次业主大会，这个时间谢凯认为过急。

　　因为要联系政府主管部门，而且通知全部业主也是不容易做到的事，如果有业主在国外，单是通知这一环节就需要一个月的时间甚至更多。谢凯认为，60天内比较合适。

　　3·"罢免委员条款"操作性低

　　对于规程的第三十条规定，业委会委员有犯罪行为等情形的，经业主大会会议通过，可终止其委员资格。这一点，谢凯认为不现实。

　　首先，开业主大会本身就是一件非常不容易的事，而如果这个委员触犯了法律或是有什么其他问题，完全没必要一定要先开业主大会才能决定罢免其委员资格。而且，开业主大会必然需要一个准备时期，那么在此期间这个委员还能否执行其作为委员的职责呢？

　　对于这个问题，之前广州的2号令有明确规定，出现这种情况可由行政主管部门进行罢免，并通知委员会，这种"先罢免、再补手续"的做法效率较高，也能够避免上面提到一些问题。

　　4·成立筹备组到底谁指导？

　　在规程中写明，成立筹备组，要由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）指引。但谢凯认为，这一个"和"字在操作上带来了问题。

　　"和"表示需要两种权力同时指导，但这就容易出现问题：首先，万一两个地方意见不统

　　一听谁的？其次，街道有可能对房地产相关业务不熟悉。谢凯告诉记者，东山区就曾出现过这种情况，一楼盘申请成立业主委员会，由于资格不够，没有获得房管局的批准，但由于街道也拥有这种权力而且对相关业务不熟，他们在当地街道获得了批准。这就是因法规存在漏洞而造成的。

　　5·配合居委会工作广州难操作

　　新规程的第三十四条规定，业委会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。谢凯认为这一点在广州比较难操作。首先，只要居民数量达到300~500户就能成立一个居委会，而广州一些大的楼盘由于人数多，可能一个楼盘中就有几个居委会，那么业委会决定向哪个居委会报告？而且既然要告知并听取意见，一则意见不统一怎么办，二则居委会不是政府，和业主委员会之间不是上下级隶属关系，为什么要向居委会报告呢？

　　声　音

　　业委会若要支薪，业主负担

　　对于"业委会成员要支薪，谁负担？"这个问题，记者采访了广州市国土房管局有关人士。该人士表示，业委会成员应不应该拿薪水的问题，在国家规程中没有明确规定，具体应当由业主大会决定。但可以肯定的是，如果大会决定给委员们支付薪水，这部分钱也应当由全体业主出，而不能向物业管理公司要钱。这一点在规程中也有相应规定，业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。

　　广州市物业管理协会副秘书长谢凯对这种观点也表示赞同。

　　业委会、物管、发展商要互相体谅

　　广州市物业管理协会副秘书长谢凯认为，作为发展商，他们在建设时期就应当考虑到业主今后生活、居住等方面的因素，也包括今后物业的管理问题，应当配备管理用房等。而在建设期开始就考虑今后的管理问题，也包括一些小区在销售时为找卖点，引进名贵树种，修建大的喷水池或是大量运用灯光布置，这些在日后必然会造成较高的管理费用。

　　作为物管，最重要的是要摆正自己的位置，是管理物业以及约束个别违反业主公约的业主行为，应当是一个独立的角色，因此要理顺与发展商的关系。

　　而作为业主，买房时也应当多一点理智，不要光考虑其配套而忽视了今后的管理费问题。因为处于销售期的楼盘，发展商对于配套或者还愿意贴钱，但当发展商退出后，这部分钱就都是业主自己承担了。在这个问题上，业主也应当体谅物业公司。

　　编辑：欧阳星

作者: oshiliuo 时间: 2004-2-9 19:49
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
好长，老赵就是厉害！！帮你顶啊顶，希望大家能积极起来[吐舌]

作者: jjean 时间: 2004-2-23 15:21
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
等回去

读一读

这业委会

成立

行

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以上文字、图片由易我秀输出，你也想这么酷吗？
http://www.eoshow.com/download/install1.html

作者: 春夏秋冬 时间: 2004-2-24 09:46
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
为什么一直都没有成立，现在楼房不是差不多都卖完了吗？

作者: King Lion 时间: 2004-2-24 09:56
标题: Re: 什么是业主委员会？　　

最初由春夏秋冬发表
为什么一直都没有成立，现在楼房不是差不多都卖完了吗？

成立业主委员会要靠广大小业主一起努力，开发商和现存的物业公司是不会主动设立业委会与他们作对的。

作者: 春夏秋冬 时间: 2004-2-24 10:05
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
哦，明白！
一直都没有人发起？

作者: thomassheep 时间: 2004-9-12 01:50
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
研读ing.....

作者: james 时间: 2004-9-12 02:03
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
建议置顶!!!!!!!!!!!!!!!

作者: mikezwb 时间: 2004-9-13 00:58
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
研究研究

作者: tsing 时间: 2004-9-16 22:19
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
老赵,强!
建议置顶!
要好好细读才行!

作者: 业委会筹备组 时间: 2004-9-20 15:38
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
置顶，让更多的人了解现有的政策、法规！

作者: lemontree 时间: 2005-1-3 11:03
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
[M21]

作者: L148 时间: 2005-3-28 11:32
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
我有意参加筹备组，如果有这个组的话。但是，如果叫我牵头组织，那可就不敢了，没有那么多时间的。

作者: 柳暗花明 时间: 2005-3-28 12:38
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
一般来说上班族的时间和精力都有限，建议多发动一些已退休的老同志来组织筹备业主委员会，可惜估计上咱们论坛的老同志不多。
大家早就在说要成立业主委员会了，可一直没有真正着手搞，关键是没有人牵头，这次我们广大业主一定要切实行动起来啊，为了自身的利益，为成立业主委员会贡献一份自己的力量。
对了，昨天路过棠下小区的宣传栏，发现棠下小区都要成立业主委员会了！

作者: L148 时间: 2005-3-28 15:45
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
堂堂骏景，理应有业主委员会的。

作者: 游遍天下 时间: 2005-5-13 16:50
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
快快选出，维护我们业主的权益

作者: 野野 时间: 2005-6-6 12:15
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
业委会？你们知不知道居委会在骏景的地位如何，有哪些作为？成立了业委会，那居委会与业委会两者的关系该怎样？楼主请回答，谢谢……

作者: 广州老赵 时间: 2005-6-29 20:42
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
1 居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。
2 居民委员会的任务：

（一）宣传宪法、法律、法规和国家的政策，维护居民的合法权益，教育居民履行依法应尽的义务，爱护公共财产，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动；

（二）办理本居住地区居民的公共事务和公益事业；

（三）调解民间纠纷；

（四）协助维护社会治安；

（五）协助人民政府或者它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育等项工作；

（六）向人民政府或者它的派出机关反映居民的意见、要求和提出建议。

3 居民委员会由主任、副主任和委员共五至九人组成。居民委员会主任、副主任和委员，由本居住地区全体有选举权的居民或者由每户派代表选举产生；根据居民意见，也可以由每个居民小组选举代表二至三人选举产生。居民委员会每届任期三年，其成员可以连选连任。
4 居民委员会的工作经费和来源，居民委员会成员的生活补贴费的范围、标准和来源，由不设区的市、市辖区的人民政府或者上级人民政府规定并拨付；经居民会议同意，可以从居民委员会的经济收入中给予适当补助。

居民委员会的办公用房，由当地人民政府统筹解决。

作者: 广州老赵 时间: 2005-6-29 20:51
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
1 业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
2 业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
3 按照有关部门的最新规定，一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会： 1、物业已交付使用的建筑面积达到50%以上； 2、使用超过1年，已交付使用的建筑面积在30%-50%的。

??业主大会可由以下三种途径召开： 1、由大厦管理公约指定之管理人或管理公司召开； 2、由大厦管理管理公约授权之其他人士召开； 3、由不少于20%的业主联名提议召开。
业主委员会委员必须由业主担任，且人数不得少于五人，一般设主任、副主任、秘书及其他干事。
4 业主大会选举产生业主委员会，行使下列职权：

　　(一)召集和主持业主大会；

　　(二)选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同；

　　(三)依照法规、规章、规定负责有关公共维修基金的续筹并监督其使用和管理；

　　(四)审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算；

　　(五)听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

　　(六)执行业主大会的决议、决定；

　　(七)履行物业管理服务合同；

　　(八)监督业主公约和物业管理制度的执行；

　　(九)对物业管理企业的管理服务活动予以支持；

　　(十)业主大会赋予的其他职权。

　　前款第二、三、四项规定的事项，应当经业主大会批准。

　　业主委员会不得从事经营活动。

　　业主委员会应当接受物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。物业管理行政主管部门应当制订业主大会及业主委员会的管理规则。

　　因此业主在对物管公司有意见时要首先向业主委员会反映，由业主委员会出面替业主做主，切不可自做主张对物管公司采取不合理手段进行"制裁"。

5 业主委员会的权利基础是业主对物业的所有权，业主委员会代表物业的业主对与该物业有关的一切有关事项拥有决定权。业主委员会虽依法成立，有一定的组织机构和财产。但不具备法人资格。可是业主委员会可以用自己的名义独立提起诉讼或应诉，在民事诉讼中属于我国民事诉讼法第49条规定的"其它组织"一类。
6 一切物业管理权利属于业主大会

作者: XIANGYUNH2382 时间: 2005-7-1 10:14
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
本人一直奇怪，从上年骏景酒家事件起，业委会至今还未有动静，有人能告诉我吗？ [M25] [M25] [M25]

作者: 雪山飞狼 时间: 2005-9-17 17:56
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
近来状况如何??????

作者: leoday 时间: 2005-9-17 18:18
标题: Re: 什么是业主委员会？　　
[M29] [M29]

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