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收楼宝典综合篇
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作者:
笨笨熊
时间:
2004-1-27 13:49
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收楼宝典综合篇
[red]放心收好楼 开心住新屋[/red] 第一步：接到收楼通知单
按合同约定，发展商会在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家，告知具体收楼时间及须准备带齐的资料。
留意收楼时限———发展商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。收楼通知书一般以挂号信方式寄出，负责任的发展商会在收楼通知寄出时另以电话方式通知购房者，也有发展商并不管你有没有收到。
应对措施：购房者在购房时切记写清楚邮寄地址，一定要容易接收、能保障亲自签收的地点，如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友咨询具体情况。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与发展商联系，商议另行约定时间，并有书面形式确认。
第二步：做足准备工夫
收楼前的准备宜细不宜漏。首先应看清发展商约定的收楼时间，确定具体收楼日期。然后是要找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些标的物是发展商必须交付的，买家权益有哪些；其次，准备各种相关资料，包括申办产权证需要的原购房合同（契约），各期还款单据（发票或用于换发票的收据），如属按揭购房的要带上银行贷款合同，还有业主本人的身份证、常住人员照片、收楼通知书等等；最后，当然要找有经验的收楼专家做伴。附带要准备的还有软尺、小锤等收楼工具，以及饮料与点心，以备收楼时有能量补充。切记，女士们在收楼当天千万别穿高跟鞋与窄裙子。
第三步：查证
按要求发展商应出示《建设工程质量认定证书》，再索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《竣工验收备案表》（简称"三书一证一表"），还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等）与验收意见表（如《楼宇验收记录表》）等。
留意证件不齐就交楼——根据国务院1998年7月20日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十六条规定："房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目质量承担责任。"第十七条规定："房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。"因此，购房者收楼前千万记住要求发展商出示"三书一证一表"，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，才能签署入住单，收楼。但是，"三书一证一表"不齐全，是时下不少楼盘的通常做法，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，没有相应的证书。
应对措施：面对这种情况，购房人可选择不收楼，如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明"未见《××××表》"等字样并妥善保留好相关文件副本。
第四步：验楼细节不放过
查验完各种证件后，收楼的关键时刻验楼正式开始，先是需缴交身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，然后由卖家接待人员（开发商代表或物管公司人员）带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。
留意先签文件后验楼———先验房后交费、签文件的收楼程序是较合理的正常程序，但开发商大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的方法，开发商的主动性更大。
应对措施：购房者在签合同时应将先验房再收楼作为附加条款写在合同里，不验房不收楼。如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明"房内情况未看"或"屋内情况未明"或"未验房"等字样，验房时如出现什么情况，也可增加自我保护力度。
留意疲劳战———收楼时要办的手续很多，如换发票、填表、交费、入住登记等等，不少业主东奔西跑排了这队排那队，未进自家门已筋疲力尽，更没精力验楼、或无心就房屋问题与发展商沟通。
应对措施：收楼现场的人山人海并不可怕，建议采取"人多好办事"战术，请来多位老友、亲戚帮忙，大家分头排队，验楼时分工合作，各人负责一部分，能发现更多问题。
留意灰尘满积——清洁明净一般较讨好人，大多数发展商交楼时都会提前将屋内打扫干净。但也有楼盘例外，在地板、窗台等地方留下一层土。可别小看这层土，往往裂缝、漏水渍、砖面不齐等等问题就藏在这层土底下。
应对措施：扫去土，或往地面冲水，一方面可冲去泥层，看清地板质量，另一方面也可测测地板的水平状态及排水情况。
第五步：验楼结果在录
验完楼后，买家应按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中）；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间。
留意大事化小——对业主在验房时发现的毛病如墙面、地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些发展商员工总会说："这没什么，小问题啦，我们到时让人修修就可以了。"还拍胸保证让业主放心，想方设法不将问题列进验收文件里。
应对措施：不管发展商陪同人员如何巧舌如簧，如何套交情，业主都应坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。最好同时用贴纸贴在出问题地方，并写清自己的意见，以便整修时识别。
第六步：交费笔笔算清
换发票及缴交各项相关费用要笔笔算清。
留意巧立名目的收费———虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但一些发展商到收楼时仍巧立名目乱收费。
应对措施：收楼时须提前了解物价局的各项相关收费规定，最好带上应缴费用表，与发展商要求的款项相对应，最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要与发展商协商，必要时可向主管部门投诉。
第七步：办理入住手续
验完楼后，开发商一般要求业主填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等协议书，同时领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及各种赠送物品。
留意不对等条款———《入住协议》与《消防责任书》是购房者与管理处的入住约定，有些物管公司从便于自身管理出发，订下一些双方责权不对等的条款。
应对措施：签署时应先详细研究行文，发现不公时应及时提出异议，双方协商后再签署。
作者:
笨笨熊
时间:
2004-1-27 13:49
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Re: 收楼宝典综合篇
[red]做个懂行的收楼"刁民"[/red]
首先，业主收到发展商寄来的收楼通知书时，先看看信的邮戳日期是否超过了预售合同上的收楼日期，超过了可考虑向发展商按合同索赔。
其次，持信去收楼时，要明确发展商是否已经取得了由政府有关部门审核的证明文件，并按预售合同上的具体条款、装修指标验楼。别忘了向发展商索取已交费用和款项的发票和凭证，并可以要求发展商出示当地物价部门对该楼盘管理费批核的文件证明。
不过，现在也有许多楼盘的服务意识进一步加强，在收楼时推出不少新措施，以保证业主收得安心，住得高兴。例如祈福新村在业主收楼之前，单元的装修标准及楼宇的质量方面已由工程部、物业部、销售部等分别检查过，减少了许多收楼时会发生的纠纷。而中海康城则推出"预收楼"的程序，业主拿到钥匙，检查完自己物业的状况后，还有一个月的时间考虑是否愿意收楼。同时，还有工作人员全程陪同，记录下业主的意见再反馈回公司，这样既能把好物业的质量关，也让业主收楼收得心服口服。
外墙漏水业主不能轻易索赔
王先生购买的一套商品房，最近下雨发现外墙渗水，浴室里整面墙都发霉了。发展商说在泥墙外涂一层防水胶就可以解决问题，但他不放心，害怕以后漏水，下个月就交楼了，他想知道在交楼之前发现楼宇出现像漏水、墙面开裂等问题，是否该收楼？发展商最近在楼宇外漆了一层防水胶，那么现在还能否让发展商对此进行赔偿呢？
其实，收楼前，购房者如果发现房屋出现质量问题的，而且该房屋又未符合合同约定的交楼条件（如未取得任何验收合格文件，未达到合同约定质量标准的），则有权拒绝收楼。对房屋出现的质量问题，发展商应承担维修责任，直至符合合同约定的交楼标准为止。
如发展商已维修好房屋，并未造成购房者其他财产损失，同时合同中未约定有关赔偿问题的，则购房者很难要求赔偿。
对装修不对板的房子说NO
孙小姐年初在东圃买了一套商品房，但交楼时发现房间的木地板铺得凹凸不平，而浴室所送的洁具和大门与当初按交楼标准展示的样板间内配置不一致，质量明显差了许多，牌子也换了。她想知道这种情况能否拒绝收楼，并从发展商处获得相应赔偿？
购房者有权拒收楼，并要求发展商按合同约定的标准重修、维修房屋，如更换地板，更换同一品牌的装修材料等，直至发展商提供符合合同标准的房屋才收楼。在合同有约定的情况下，同时发展商的行为又给购房者造成其他损失的，发展商承担赔偿责任。
层高不够标准索赔难度大
郑太太的买楼合同（已经过监证）中发展商标的楼层高度是3米，而她去收楼时，量了每间房间的高度均为2.64米。不过关于楼高，她和发展商当时没有约定赔偿违约金。她是否可以向发展商索赔？
如购房者在合同中并未约定赔偿违约金的数额，将较难确认违约赔偿的数额，购房者要索赔有很大的难度。购房者可以以同地段、同楼层、同朝向、面积相当的层高为3米的房屋售价为参考，要求发展商赔偿层高3米房屋与现时房屋的差价。建议最好在合同中明确赔偿条款。
交楼证件不齐拒收有益
程先生购买的楼盘发展商在今年7月份就发了一份通知书给他，说可以收楼了。他第二天就去验收，但在收楼过程中发现发展商还有一份证件没有办好，他就不肯验收了。到了9月3日发展商才把所有证件办好拿出来给他看。程先生要求发展商赔偿8月份的违约金，而发展商方面答复违约金只算到7月30日，8月以后的不予赔偿。但按合同上写，发展商原本该在7月初交楼的。程先生想问问8月份的违约金能否向发展商要回来？
其实，如果合同已明确约定交楼日期，在交楼日期期限届满前，发展商不能办妥合同约定交楼验收文件向购房者交楼的，已构成违约。违约期计算自交楼之日之次日起计至发展商办妥合同约定的交楼验收文件，向购房者正式交楼之日止。如发展商在9月份才办妥有关文件的，则要支付七八月的违约金给购房者。
直饮水费该不该交看合同
消费者钱老伯前段时间收楼了，开发商交付钥匙时（不是收楼）要求业主缴纳管道煤气费及直饮水开通费，但是开发商不能明确什么时候可以用上管道煤气，因为管道没有铺到小区，并且有规定小区内道路三年内不容许开挖，另外钱老伯也不要直饮水。他想知道能不交这些钱吗？如果不交开发商不给他钥匙又如何论理？
依照广州市有关规定，管道煤气费用属入住一次性缴交费用，购房者应支付。购房前，购房者应与发展商在购房合同中约定这类公用设施投入使用的时间，以及逾期交付违约责任。现在购房者并未在合同中明确，很难追究发展商的责任。
对直饮水的问题，要看合同是否有约定，如合同已约定有这项设施，同时约定费用由购房者承担的，购房者就要支付这笔费用。
如发展商不交钥匙，购房者又急于入住，可采取先交费，后向法院起诉的方式取回不应由其承担的费用。但如合同中已确认费用由购房者承担，且没有违反法律法规的规定，就不能要求发展商退费。
作者:
笨笨熊
时间:
2004-1-27 13:53
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Re: 收楼宝典综合篇
[red]建筑面积到底包括哪些内容[/red]
什么是房屋建筑面积，房屋建筑面积应包括什么以及哪些部分不应包括在建筑面积范围之内？
房屋的建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2．20米以上（含）的永久性建筑。
根据有关规定，对于下列情况都不应计入房屋建筑面积之内：
1．层高小于2．20米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2．20米的地下室和半地下室；2．突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等；3．房屋之间无上盖的架空通廊；4．房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池；5．建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；6．骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；7．利用引桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋；8．活动房屋、临时房屋；9．独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防、干线、支线；10．与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
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笨笨熊
时间:
2004-1-27 13:53
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Re: 收楼宝典综合篇
[red] 根据有关规定，对于下列情况都不应计入房屋建筑面积之内：[/red]
1. 层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20米的地下室和半地下室；2. 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等；3. 房屋之间无上盖的架空通廊；4. 房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池；5. 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；6. 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；7. 利用引桥、高架路、路面作为顶盖建造的房屋；8. 活动房屋、临时房屋；9. 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防、干线、支线；10.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
作者:
笨笨熊
时间:
2004-1-27 13:54
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Re: 收楼宝典综合篇
[red]房产证到底保护你哪些权利[/red]
对房地产的保护不同于对其他一般财产的保护，需要由政府以权属登记的办法来确定其权利的归属。
房产证的作用
一、保障房屋权利人的合法权益。房屋权利人的合法权益是指权利人依法对自己的房产享有的占有、使用、受益和处置的权利。这种权利只有在权利人向政府房地产行政主管机关进行了产权登记，并领取了房屋产权证书之后才正式生效，受国家法律保护。
二、维护房地产市场秩序。房地产交易的实质是房地产产权的有价转移。房地产的市场行为是建立在明晰的产权基础之上的，无论是买卖、交换、租赁和抵押，或者是现代经济发展产生的资产重组、招商引资等都要求有明晰的产权关系和合法的产权证书作保证。
三、为城市建设管理和司法行政提供基础资料。房地产权属管理是房地产行政管理的基础和核心，准确完整的产籍资料是进行房地产管理、培育房地产市场进行城市建设和管理的重要资料，现在实行的住房制度改革、旧城改造、房屋拆迁，以及民事法律活动的分家析产、继承、赠与，权属纠纷调处，无一不依赖于完善的产权登记发证制度，以及由此而形成的房地产档案图册等产籍资料作为依据。
房产证的法律效力
房屋权属证书即房产证，是房屋权属登记发证制度的具体体现。《城市房屋权属登记管理办法》规定："房屋权属证书是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行使占有、使用、受益和处分的惟一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护。"
由于房屋权属证书是经过政府房地产行政机关审查确认后发给权利人的法律性凭证，政府用其声誉和行政行为来为其证明和保证它的真实性和合法性，其他任何材料和证明都不具有这样的权威性，所以说它是"惟一合法凭证"。
我国宪法规定：国家保护社会主义的公有财产，保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家法律对依法登记的房屋的法律保护体现为：确认产权、当房屋受到损坏时恢复原状、排除居住和使用方面的妨碍、赔偿由他人造成的损失等。
作者:
bystep
时间:
2004-2-19 12:40
标题:
Re: 收楼宝典综合篇
有些东西法律规定倒是很清楚，可是操作起来就没有那么简单。就现在骏景来说，我也不知道各种面积到底是多少。
上次听说骏腾有人拿到房产证了，不知道各位邻居，你们有这方面的消息没有？
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