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标题: 看楼宝典综合篇 [打印本页]

作者: 笨笨熊 时间: 2004-1-27 13:02
标题: 看楼宝典综合篇
看楼宝典1-巧看期房楼主 01-16 17:28

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一看开发商，了解其是否合法

　　购买期房与现房相比，存在两方面风险：一是楼盘烂尾，也就是工程进行到一定程度因某种原因停建了；二是房屋竣工后，房屋设施、质量、配套与约定不一致。如一次性交齐房款，那么买方承担的风险很大，分期付款或公积金、按揭贷款，承担的资金风险就会小一点。为了规避风险，最好的办法就是找信誉好、资金雄厚的开发公司买房子。

　　具体的考察方法是：看对方有没有国有土地使用证、建设规划许可证、商品房销售许可证、建设工程开工许可证等相关证件；看自己所购的房子与销售许可证上的项目是否一致，如不一致则要查清后再决定；看代理商与开发商有无委托销售协议（因为很多商品房的开发是由某一个开发公司进行，而销售则由另一家代理商负责的）。

　　二看楼书，了解楼盘是否是自己想要的

　　人们所说的"楼书"，实际上是开发商为推销房屋，自己精心制作的一种印有房屋图形和文字说明的广告性宣传材料，需要明确的是："楼书"上的东西属于一种要约邀请，如果在签合同时没有确认，打起官司来也会很麻烦。"楼书"一般包括以下八个方面：外观图、小区整体布局图、地理位置、楼宇简介、房屋平面图、房屋主体结构、出售价格及附加条件（如代办按揭）、配套设施、物业管理。

　　看外观图、小区整体布局图，可以初步判断楼宇是单体建筑或是联体建筑或是成片小区，是高档、中档或是低档，用途是居住、办公或是商住两用。需要注意的是：很多外观图经过处理，看起来的效果往往比实际效果要好。

　　看地理位置图，可以了解楼宇的具体位置，同时也可以估计房屋的大概价格。

　　需要注意的是：现在很多地理位置图均标名"示意图"，因而有很大的任意性，很多都未能按比例绘制，会对地点的选择形成误导，最好的办法还是现场看一看比较好。

　　看房屋平面图，可以选择设计合理、适合自己居住或办公的面积、房型。

　　需要注意的是：很多平面图面积并不按比例来做，方方正正的户型，到实际施工时可能会出现这样那样的偏差，这就需要在签合同时对房屋的宽度和进深均有所约定，方不会吃亏。

　　三看图纸，了解承诺与实际是否一致

　　通过看图纸，可以了解房子的很多具体情况，如建筑规模、楼层数、房型结构、平面布置及建房时选用的主要材料、主要部位（结点）的工艺设计及要求达到的水准。如果发现楼书承诺内容与设计内容不一致的地方时，应向专业人员请教，并与销售商进行探讨，可以避免将来因双方理解程度的偏差造成房屋外观、布局、质量、设施等的纠纷。

　　四看地段，了解出行是否便利

　　无论在何处购房，交通都是必须要考虑的因素。有车族考虑的是出行方便，它包括小区位置是否临近城市交通主干道、道路通行能力、路面路况、高峰堵车状况、交通是否经常被限制，如出行受到单双号的限制、小区内私家车停车条件、收费标准等等。

　　工薪族考虑出行是否方便时，可以就以下8个问题进行考察：

　　1.大公交到小区吗？

　　2.工交车运行的起止时间、间隔时间是怎样的？

　　3.路途堵车吗？

　　4.从住宅到公交车站的距离是多少？

　　5.夫妻上下班，孩子上学有没有直达车到门口，转车方便吗？

　　6.到地铁或者"打的"乘车方便吗？

　　7.小区到市区有没有直达公交车？

　　8.一旦发生应急情况，出行方便吗，能应急吗？

　　五看配套，了解居住是否方便

　　一般来说，居住区社区规模越大，居住者就会感到居住的环境更加舒适、生活更加方便。比如购物、子女就学、医疗、娱乐设施及物业管理等等方面，只有社区达到一定规模，这些条件才会同时具备。

　　六看户型，了解户型设计是否成功

　　看户型需要专业知识，对一般的购房者来说，如果以下4个条件都能符合，就差不多了：

　　条件1——自然采光：每套住宅卧室和使用面积在10平方米以上的起居室（厅）均应直接采光，且至少应有一间卧室或起居室（厅）具有良好的朝向，能直接获得日照，一般为南向，南偏东或南偏西不可大于45度。

　　条件2——通风情况好：住宅应有良好的自然通风，即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗所形成的转角通风，对单朝向的套型必须有通风措施；厨房应有直接对外的采光、通风窗（包括开向天井的窗）；卫生间应设有直接采光、通风窗，考虑到建筑平面设计的灵活性和可能性，对无通风窗的卫生间规定应设置出屋顶管道，并合理安排进风和排风管道。

看楼宝典2－巧看现房楼主 01-16 17:30

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看房之前要作好准备，先收集整理好所查看住房的有关资料，做到心中有数，同时随身带好皮尺、笔记本、笔和计算器，以为亲自丈量、绘制平面图之用。
　　到现场后，应在现场周围观察一段时间，弄清住宅小区的方位和所处环境质量。察看小区内部环境，如小区规模、布局格调、绿化面积、幢距、围墙高低、路况、车库、安全程度等；
　　察看小区外部大环境，如交通道路及车站设置，菜场及商业网点设施，学校、医疗机构、体育场所，有无噪声及污染等。
　　查看所购房屋时，察看房型，开门见亮，心情舒畅，房间、客厅、厨房等尽量明亮，功能齐全，布局合理。检查采光通风状况，打开门窗，实际了解房屋的日照、采光、通风情况。核实面积和实际利用率。实际丈量，察看暗角和仅供走道之用的面积大小，计算使用率。察看房屋建筑质量，如墙角有无裂痕，门窗关闭是否严密，墙、地面是否平整，天花板有无裂缝，管道周围有否渗水等。
　　不但晴天去看，下雨天也要去看。要在雨天察看屋面有否渗水；既看卧室、厅，更要看厨房、卫生间，因为煤气、水、电等均在厨卫里，容易出问题；要向已入住的住户询问，认真听取老住户的亲身感受，会得到意想不到的收获。
对现房来说，最大好处就是可以看现场，现场看什么呢？
　　七看主要居室
　　起居室（客厅）、卧室、厨房、书房等，是家人经常活动的空间，直接采光可以避免白天开灯，节约能源。另外，阳光灿烂会使您的生活更开心。大起居室是人们喜欢的格局，它不仅加大人们活动的空间，而且能增加卧室的私密性，保持家庭温馨的氛围。
　　一看厨房
　　厨房设施的合理与否是房型设计的重要方面，因为家庭主妇每天有许多时间要在厨房度过。现代化的炊具要求有较大空间，这样才能将各种炊具等安装好。是否有附设垂直排气烟囱，以保持室内有良好的空气。
　　二看卫生间
　　卫生间一般只设浴盆、坐便器、洗手池三件。其实再小的空间，加装一个男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器节省90％。另外，毛巾架、玻璃镜等都要有妥善安放的地方，这些都要求卫生间布局合理。
　　三看外墙
房屋的隔热、保温和防雨功能，是房屋必备的硬件，选房时应格外注意，特别是房屋的外墙，它的材料和厚度对你的居室温度会有很大影响。

作者: 笨笨熊 时间: 2004-1-27 13:04
标题: Re: 看楼宝典综合篇
看楼宝典3-巧看二手房楼主 01-16 17:31

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一看有无私搭私建部分

　　私搭私建部分包括：占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等，阳台是否是业主自己封闭的，这涉及到面积如何计算的问题。

　　二看房屋面积是否准确

　　包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。

　　三看房屋内部结构是否合理

　　户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

　　四看市政配套是否完备

　　打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬；观察户内外电线是否有老化的现象；煤气的接通情况，是否已经换用了天然气；小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。

　　五看装修是否可以继续使用

　　原房屋是否已装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

　　六看物业管理水平如何

　　水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭；保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。

　　七看居住费用是否合理

　　主要包括：水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用是否合理。

　　八看住宅有无不良"房史"

　　哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途；是否发生过不好的事情，如是否欠人钱或者发生过盗窃案；是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。

　　九看邻居是否好相处

　　好邻居会让你生活愉快，在购房前做一了解是非常必要的，可以在不同的时间去社区内看来往的人群，还可以事先拜访一下前后左右的邻居，了解他们在此居住是否顺心，也可以与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。有一句话说得好，选择什么样的邻居，你就选择了什么样的生活，如果真是这样，看房时多看看邻居也是很重要的。

看楼宝典4-挑好地段楼主 01-16 17:37

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听说，在房地产业界有这么一句话：第一是地段，第二是地段，第三还是地段，可见地段在专业人士眼中的分量。虽然我不是专业人士，但我在买房子的时候，地段也是优先要考虑的因素。不过好地段出好价，所以我觉得挑地段也要因人而异，因为每个人具体情况不一样，生活方式各有不同。我买房挑地段时，主要看这么三条：

　　交通条件要方便

　　一般来讲，作为打工一族，买房时这一点应该作为优先考虑的因素，如果交通不方便，那将来可就有罪受了，这个"方便"指三点：一是坐车要方便，家到车站和车站到单位的距离应该是合理的，我认为，两边的步行距离最好不要超过10分钟，否则，虽有步行锻炼身体的好处，可真要有急事的时候，就该恨自己腿短了。笔者在买房时就没有考虑到这一点，现在每天从家走到车站要20分钟，从车站到单位又要20分钟，每天走得筋疲力尽不说，懒得走的时候，打车多花钱增加了不少开销。第二，交通要通畅，不管是坐公交车、打车还是自己开车，交通一定要通畅，否则，上班的时候堵得一塌糊涂，就等着老板扣你的奖金吧！第三，离工作的地方距离要合适，路途上的时间和金钱要在自己可以接受的范围之内，要不然，每天早出晚归，就是买再好的楼盘，你也不会有太多的时间享受，并且要放弃掉无数的休闲时间。

　　周边设施齐全人文环境良好

　　这一点有几方面要注意：一方面，生活设施配套齐全且距离适中，应该是买东西有市场，看病有医院，孩子有托儿所、幼儿园，有教学质量良好的小学和中学，邮局、银行等设施也不可或缺，取点儿钱、发封信要跑十几公里有点儿得不偿失，但是这些设施离自己的住宅也不能太近，该干扰自己的正常生活了。另一方面，社区的安保质量、周边居民的素质也是很重要的，否则，将来三天两头丢东西，小区周围频发案件恐怕住着也不是很舒服。

　　周边环境要好

　　这里所指的环境不一定要山青水秀，但周边的空气一定要好，应该是满足正常生活起居的需要，不应该产生影响生活的诸多问题，比如要注意噪声的问题，离得很近的学校、市场、歌舞厅等等都会产生噪音，同时，高大建筑物的玻璃幕墙的光污染等等都应该是尽力避免的，比较偏僻的楼盘的周围有时候有大面积的荒草、池沼，在夏天会产生较多的蚊虫。另外，再选择楼盘时，应该看一看周边有没有污染较重的化工厂、造纸厂等等，会严重影响水和空气的质量，这些都是环境有问题的地方。

作者: 笨笨熊 时间: 2004-1-27 13:07
标题: Re: 看楼宝典综合篇
看楼宝典5-挑好朝向楼主 01-16 17:38

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房间能保持空气新鲜和阳光充足是人们对房间的基本要求。要达到此目的，建筑须有好的朝向和开窗。

　消费者在挑选时首先应看客厅的朝向。因客厅是一套住宅中使用频率最高，使用人数最多的房间，故它的空间质量尤为重要。在中国，挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳。因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又是凉风习习。其他朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。

　其次，消费者应挑卧室的朝向。一套房内，卧室一般有二、三间，其朝向也不完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判标准。卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。因在夏天，南向卧室虽有凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么室内温度一定较高。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不要选朝西的卧室。朝北的卧室不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但是，夏天北向的房间却是十分凉快。

　厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫生间。厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最需与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风很难将其在短时间内排出，所以一般会用抽油烟机或排气扇向外排气。一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大引起油烟的"倒灌"或风将油烟引入其他房间。因此，厨房以不选北向为宜。

看楼宝典6-挑好户型楼主 01-16 17:41

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住宅户型布局相当重要，它关系到业主入住之后是否舒适、方便、有利于身心健康。如果布局不合理，要么大大增加您日后改动布局的烦恼和费用，要么有可能给您带来难以挽回的遗憾，让您日后的居住感受如鱼刺在喉难以言表。那么，什么样的户型布局才是最理想的呢？绝大多数住户都觉得不用改动的户型布局才是最好的布局。近日，有业内人士在考察了众多楼盘之后，精选出一种最好的户型布局，并动手做了较大修改，得到了一个比较完美的"经典户型"（该户型主要适用于一梯两户的板式结构楼宇）供发展商与购房者参考：

　　1、入大门处有一过渡空间，装修时可以设计一个玄关，对整套房的私密性有很好的保证；

　　2、客厅的空间十分独立，除了一个入口和阳台推拉门之外，无其他任何房门对着客厅，使客厅的空间几乎不受任何干扰；客厅十分开阔，并且厅的阳台向南，有南北穿堂风，通风采光效果极佳；

　　3、三房两厅两卫，建筑面积为110平方米－130平方米，朝南房间（含客厅）有3个，达到朝南房间的最大数。由于朝东的风向是以南北风向为主，因此朝南的房间越多，通风采光也就越好；

　　4、厨房、饭厅和公共卫生间全部集中在一起，功能分区集中，并与其他功能区明确分开。其中，厨房与饭厅紧密相联，方便备餐与用餐，均有明窗，通风、采光好，且处于西北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。

　　5、两个卫生间均有明窗通风和采光，主卧房有独立卫生间，私密性强；阳台为双阳台，一南一北，有利观景、通风和晾晒衣物等功能。

　　6、每个卧室的面积分配都十分合理，方正、平直、宽大、令人心情舒畅。其中主卧室十分宽大，建筑面积为20平方米左右，符合二次置业者提高生活质量的要求，并且置于最里面，充分保证了其私密性；其余两间小卧室面积次之，为13平方米－16平方米。并且主卧室与北面卧室的门对开，十分有利于南北空气对流。

　　7、公共活动区（客厅、饭厅、厨房）与分隔过渡区（公用卫生间）功能分区集中，动静分区、干湿分区明晰，过渡自然，互不干扰。

　　8、房中无狭窄通道或其他难以利用的空间，公共分摊小，空间实用率极高，达90％。

看楼宝典7－巧挑尾房楼主 01-16 17:47

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尾房的品质接近于新楼盘，而价格却比新楼盘便宜许多，这种"物美价廉"、"性价比高"的特点，使得尾房吸引了不少的买房和投资客户，但部分尾房客观上存在的诸如朝向、层次、户型等方面不尽如人意的地方，也使得购房者比较犯难，不知道购房当中应该遵循什么样的原则才能挑到物有所值的房子。这里我们列举了尾房选购当中的"八项注意"，供大家参考！

　　1.量体裁衣，根据经济状况确定需求条件

　　价格虽然不是决定购房需求的惟一因素，但确是一个很重要的因素，如果经济承受力较低，购房条件以满足最基本需求为宜，如：面积和位置！若承受力稍好，则可以在满足基本需求的基础上，考虑主要功能的满足，如：楼层、户型！如果承受力较强，则可以追求居住的舒适性！如：社区环境、配套功能等！根据经济状况确定需求条件会避免一些因思想不明确而造成的购房波折，有利于更快、更贴切地选到好房！

　　2.综合考虑，社区状况也是评判标准之一

　　一般情况下，大家更多关注的是房子本身状况，而对房子所在社区状况不是很介意，这也属正常现象，毕竟更多的时间是在房子里面。但随着房地产市场的发展，社区属性在房子综合品质中所占的比例已是越来越大。尾房不同于二手房，具有一定功能的社区是它的特色之一，但社区的品质却是千差万别、良莠不齐。尽管社区状况不一定在您的选房因素中占有多大比例，但把它作为综合考虑的因素之一还是很有必要的！特别是追求舒适性的客户，就应该更多考虑社区状况了。

　　3.旧貌换新颜，不要忽视尾房的改造特性

看过房的人都有这样的体会，样板房往往比实际交工的现房要漂亮许多，不仅弥补了房子的很多缺陷，而且还能展现出很多意想不到的好效果。这主要得益于装修改造的功劳。其实房子在户型、朝向、设计方面的一些"毛病"，许多都可以通过装修改造"消化掉"，所以对于尾房选购中的这些问题，不要立即否定，更不要发愁，仔细想一想，是否可以通过装修改造来个"因地制宜"。

　　4.长短结合，兼顾尾盘的投资收益性

　　如果您买房仅仅是为了居住，也不妨考虑一下尾房的投资收益性，因为随着市场的不断发展，二、三级市场的逐渐完善，会有越来越多的房子用来交易流动，买房投资的观念会被更多人接受。如果在选购尾房的时候兼顾一下它的投资性，将来即使不住了，也可以有个好收益，岂不是两全其美！而尾房的投资收益性也可以作为尾房选购的标准之一予以考虑！

　　5.眼见为实，打消疑问和思想顾虑

　　尾房在很多人眼里，还是"剩房"、"问题房"的概念，即使遇到不错的房子，但考虑到尾房的原因，总觉得房子一定是有什么问题，才会成为尾房，因而顾虑重重，难以确定。其实这大可不必，造成尾盘的原因很多，不一定是别人挑剩的，而且尾盘当中确实有大家所公认的好房，这点毋庸置疑！所以您在买尾房的时候，要相信自己的眼睛，让事实说话，不必怀疑什么。只要是您亲眼所见，确实挑不出什么毛病，就可以大胆地"搞定"它。

　　6.横竖对比，了解尾盘的市场价值

　　比新楼盘便宜是很多人购买尾房的动机。是真便宜，还是销售上的策略？消费者还是要相信自己的调查。分两方面分析，和尾房的过去价格比，是不是真的便宜，和周边的新盘或者尾盘比，又怎么样？如果还没有周边的新盘便宜，或者便宜不多（当然房子的其它条件要差不多），那还不如买新盘。通过横竖对比，有助于消费者了解尾房的真实情况，不至于被开发商的不实行为所蒙蔽，同时也有利于了解尾房的市场价值，看看自己的选择是不是真的物有所值！

　　7.因人而异，关键看是否适合自己

　　经常听人说："这房不好，不方正，到处都是斜角。"您可能也会这么认为，可是仔细看看后你会发现，这些角并不影响房屋的使用功能，完全可以利用起来，客厅的角可以放那盆很漂亮的巴西木，卧室的角作个酒柜再合适不过了，这时你会发现，角对你确实不是什么太大的问题，所以说房子的好坏也是萝卜白菜，各有所爱！别人不喜欢的，不一定您就不喜欢，关键在于是否真正适合自己！

　　8.化解不利——不满因素的解决之道

　　前面说了，没有十全十美的房子，买房只能满足主要方面的需求，那么其他方面的需求呢？无能为力？当然不是！要想方设法解决、克服、缓解这种不利影响，比如，位置远的问题，可以提出诸多解决办法：坐班车、早出晚归、买车、打车（增加了交通费，但节省了更多的房钱）、申请报销，甚至换个近一点儿的工作单位！总之，对于不利的因素，只要能找到较好的化解之道，就为购房提供了更多的选择和更有力的条件。买房不仅仅是和发展商单纯的买卖关系，而是自己生活方式的一个改变和调整，应该调动更多因素，积极参与！

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