骏景花园业主论坛

标题: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放心！ [打印本页]

作者: mimn 时间: 2005-9-26 13:28
标题: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放心！
一：碧桂园凤凰城。
物业的服务很热情，保安也很尽责，随叫随到，所有的事都那么容易解决，具体的就不一一列举了，进出的时候还会敬个礼，让人很舒服，感觉到主人的身份的充分体现！

二：祈福新囤。
物业的服务一样很完美，感觉生活很便利，交通也不错，保安态度很好，很尽责，要是想进门，一定要刷卡，找人一定要登记，想随便胡弄进去，那是门都没有的，严着呢，非把问个底朝天，有证件的一定要刷卡。感觉放心又安全！

可是我的JJ却是这样的服务，很无奈，其实对业主多关心一点，也很容易，也很简单，我觉得主要是没有责任心，从领导到下面都是这样，还有就是感觉JJ的保安很懒，很少看到，有事磨磨蹭蹭的！最后是我对JJ物业的评语，诚肯而真实！

一个：烦。
两个字：无奈。
三个字：很无奈。
四个字：非常讨厌。！ [M10] [M09]

作者: sunnygracegl 时间: 2005-9-26 14:14
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放
我们的管理费应该要少很多吧?奥园的物管也很好,不过物管费就很高,要2.5元一平米,都差不多是两倍了.

作者: youax 时间: 2005-9-26 14:18
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放
JJ的物管，就算你把管理费加到2。5/平米，也好不到哪里去，人多难管

作者: 菜汤面 时间: 2005-9-26 14:19
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放
物业做事的态度有很大的关系，虽然这或多或少和管理费有些关系，但还是在企业文化、品牌认识上有差异。如果能提升一个档次服务水平的话，管理费的多少可以商讨（经业委会），但是目前物管得要有诚信，仅是单说管理费，十有八九遭谴！ [M14]

还是很认同LZ描述的，能体现出物管公司的企业文化，一种以业主为本的思想。

作者: 自以为灯 时间: 2005-9-26 14:21
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放
KJ几乎就没有什么管理可言 [M13]

作者: sunnygracegl 时间: 2005-9-26 14:28
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放
我觉得管理费应该是关键.比如说,一些物管好的小区,保安的待遇不错,他们热爱他们的工作,工作热情与骏景的保安真的是两码事.见到业主都会说您好什么的.还有一点就是,好像外形也很不错!说实话,有时候,看见我们的有些保安会觉得像坏人. [M20]

作者: 翔F 时间: 2005-9-26 14:28
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放

QUOTE Created By mimn At 2005-9-26
一：碧桂园凤凰城。
物业的服务很热情，保安也很尽责，随叫随到，所有的事都那么容易解决，具体的就不一一列举了，进出的时候还会敬个礼，让人很舒服，感觉到主人的身份的充分体现！

二：祈福新囤。
物业的服务一样很完美，感觉生活很便利，交通也不错，保安态度很好，很尽责，要是想进门，一定要刷卡，找人一定要登记，想随便胡弄进去，那是门都没有的，严着呢，非把问个底朝天，有证件的一定要刷卡。感觉放心又安全！

可是我的JJ却是这样的服务，很无奈，其实对业主多关心一点，也很容易，也很简单，我觉得主要是没有责任心，从领导到下面都是这样，还有就是感觉JJ的保安很懒，很少看到，有事磨磨蹭蹭的！最后是我对JJ物业的评语，诚肯而真实！

一个：烦。
两个字：无奈。
三个字：很无奈。
四个字：非常讨厌。！ [M10] [M09]

这位楼主美女看来还没有领教过上述两处"无产阶级专政铁拳头"的厉害。

作者: L148 时间: 2005-9-26 14:37
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放
其实我觉得以1.3元每平方的价格，骏景的物业管理我觉得也还可以了，不象邻居们要求那么高。

作者: 知更 时间: 2005-9-26 14:38
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放

QUOTE Created By 翔F At 2005-9-26
这位楼主美女看末来还没有领教过上述两处"无产阶级专政铁拳头"的厉害。

什么意思？ [M11]

作者: sunnygracegl 时间: 2005-9-26 14:40
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放

QUOTE Created By 知更 At 2005-9-26
[quote]QUOTE Created By 翔F At 2005-9-26
这位楼主美女看末来还没有领教过上述两处"无产阶级专政铁拳头"的厉害。

什么意思？ [M11][/quote]
可能是说以前这两个楼盘的保安打过业主.

作者: L148 时间: 2005-9-26 14:43
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放
顺便说一下骏景的好，呵呵，拍一拍马先！
前几天家里换地板砖，原来的地板有些地方有黑点，有损形象。老婆大人看不顺眼，要求换地板。HS也没有说什么，让我们排队，七八月份轮上了我们。只是由于个人事务，推迟到了九月份进行。换地板行动进行了五天，弄完了。令我有点意外的是，老婆提出由于换地板，家里很脏，HS就答应安排清洁工打扫卫生，真派来了清洁工进行清理。虽然从理论上说，这些他们是应该负责，但我还是觉得比较意外。有点感动了，是不是太不坚强了？

作者: King Lion 时间: 2005-9-26 14:43
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放

QUOTE Created By L148 At 2005-9-26
其实我觉得以1.3元每平方的价格，骏景的物业管理我觉得也还可以了，不象邻居们要求那么高。

安安稳稳地睡个好觉，不用整天担心有贼从窗户爬进来或撬开大门到家里盗窃。

不知道这样的要求对KJ来说算不算太高？

作者: King Lion 时间: 2005-9-26 14:44
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放

QUOTE Created By 知更 At 2005-9-26
[quote]QUOTE Created By 翔F At 2005-9-26
这位楼主美女看末来还没有领教过上述两处"无产阶级专政铁拳头"的厉害。

什么意思？ [M11][/quote]

善良的人们还是太多 [M13] [M13]

作者: sunnygracegl 时间: 2005-9-26 14:54
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放

QUOTE Created By King Lion At 2005-9-26
[quote]QUOTE Created By L148 At 2005-9-26
其实我觉得以1.3元每平方的价格，骏景的物业管理我觉得也还可以了，不象邻居们要求那么高。

安安稳稳地睡个好觉，不用整天担心有贼从窗户爬进来或撬开大门到家里盗窃。

不知道这样的要求对KJ来说算不算太高？[/quote]
虽然有时候对他们安排修理工不及时有意见,但对于盗窃的问题,还是觉得正常,应该没有哪个小区说没有出现过盗窃的事情吧.因为骏景的位置本来就不好防盗.如果是住在汇景新城可能会好很多吧!

作者: L148 时间: 2005-9-26 14:57
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放
我知道，HS的管理没有大家期望的好；可是我觉得，也没有大家想像的差。
什么事情，通过沟通，总还是有希望的，比如我这次换地板。
但是作为物业公司员工，他们肯定受过一些上岗培训，任何事情，先要推脱一下责任，自我保护是人的本能，大家都能理解的。何况在维权意识极强的业主面前更是如此。就象有个故事，说在美国发生交通事故，见到对方，一定不能说："Excuse me"，否则就被认为是在事故中有过错，因为你已经先行承认了！
在其他事情的沟通上，我觉得也是如此。只是你能以礼相待，他们没有道理对你太差，毕竟他们也知道自己是服务方的。
对待物管，利益的相对方，肯定要斗争，争取自己的权益，促进物业管理行业的成熟成长，但我以为也要有理有节有据，物管绝不可能"包治百病"的.

作者: King Lion 时间: 2005-9-26 14:58
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放
记得今年3月中旬开始，不到一个月间大概发生了4宗盗窃案，我认为发生的概率过高。

当然，大家要认为这也是可接受的限度内，那我无话可说了。

作者: L148 时间: 2005-9-26 15:00
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放

QUOTE Created By King Lion At 2005-9-26
安安稳稳地睡个好觉，不用整天担心有贼从窗户爬进来或撬开大门到家里盗窃。
不知道这样的要求对KJ来说算不算太高？

这样的要求是不算太高，但这样的责任不应该完全由物业公司来承担的，从法律上来说，只要他们尽了自己的职责，没有明显的失误，他们没有这个义务啊！当然，我们从来都希望他们能在这方面更好地有所作为。

作者: tsing 时间: 2005-9-26 15:01
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放

QUOTE Created By King Lion At 2005-9-26
记得今年3月中旬开始，不到一个月间大概发生了4宗盗窃案，我认为发生的概率过高。

当然，大家要认为这也是可接受的限度内，那我无话可说了。

这个月在论坛曝光的就有三宗，
另外听Lindows说未在论坛公开的还有三件，
如果所言属实，这个月就已经发生了6宗。 [M13]

作者: 野火 时间: 2005-9-26 15:07
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放

QUOTE Created By L148 At 2005-9-26
[quote]QUOTE Created By King Lion At 2005-9-26
安安稳稳地睡个好觉，不用整天担心有贼从窗户爬进来或撬开大门到家里盗窃。
不知道这样的要求对KJ来说算不算太高？

这样的要求是不算太高，但这样的责任不应该完全由物业公司来承担的，从法律上来说，只要他们尽了自己的职责，没有明显的失误，他们没有这个义务啊！当然，我们从来都希望他们能在这方面更好地有所作为。[/quote]

保安配置没有按照原有设计安排标准配置，甚至应该说是没有按照原有标准的一半配置。

这个就是物业公司的责任和问题所在。

作者: tsing 时间: 2005-9-26 15:08
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放

QUOTE Created By L148 At 2005-9-26
[quote]QUOTE Created By King Lion At 2005-9-26
安安稳稳地睡个好觉，不用整天担心有贼从窗户爬进来或撬开大门到家里盗窃。
不知道这样的要求对KJ来说算不算太高？

这样的要求是不算太高，但这样的责任不应该完全由物业公司来承担的，从法律上来说，只要他们尽了自己的职责，没有明显的失误，他们没有这个义务啊！当然，我们从来都希望他们能在这方面更好地有所作为。[/quote]

不让盗窃案在小区内发生，
是KJ在物业管理中的义务，
但绝不是必定责任。

这个有点象"停车场"之说，
收的是停车费而不是保管费，
所以在法律上不负责丢车损失，
但事实上停车场有这个义务。
不知比喻妥当否 [M13]

作者: 野火 时间: 2005-9-26 15:13
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放

QUOTE Created By L148 At 2005-9-26
[quote]QUOTE Created By King Lion At 2005-9-26
安安稳稳地睡个好觉，不用整天担心有贼从窗户爬进来或撬开大门到家里盗窃。
不知道这样的要求对KJ来说算不算太高？

这样的要求是不算太高，但这样的责任不应该完全由物业公司来承担的，从法律上来说，只要他们尽了自己的职责，没有明显的失误，他们没有这个义务啊！当然，我们从来都希望他们能在这方面更好地有所作为。[/quote]

照L148的意思，只要他们尽到职责，没有失误就没有责任了。我表示深刻不赞同。

按照这个逻辑发展假设下去，是否可以整个骏景就安排only一个保安，累的死去活来，过劳住院，我们应该去医院里面献花慰问，还要安慰他说："虽然我们天天被偷，但是我们知道你尽力了，没有你们的责任，你要安心养病，好好休息啊"

作者: L148 时间: 2005-9-26 15:14
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放

QUOTE Created By tsing At 2005-9-26
不让盗窃案在小区内发生，
是KJ在物业管理中的义务，
但绝不是必定责任。

这个有点象"停车场"之说，
收的是停车费而不是保管费，
所以在法律上不负责丢车损失，
但事实上停车场有这个义务。
不知比喻妥当否 [M13]

公安局是专门负责打击犯罪，保卫人们生命和财产安全的政府机关，是不是所有被刑事犯罪所侵害的人，都可以找公安的麻烦呢？显然不是，除非公安机关在行为过程中有明显的过错。当然，要评价对其工作的满意度，肯定会考虑到发案率，人们的安全感！一个政府具有武力作为后盾的国家强力机关都搞不好的事，要靠一个物业公司完全处理好，可能会有点难度啊！

作者: L148 时间: 2005-9-26 15:19
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放

QUOTE Created By 野火 At 2005-9-26
保安配置没有按照原有设计安排标准配置，甚至应该说是没有按照原有标准的一半配置。

这个就是物业公司的责任和问题所在。

如果有物业管理标准如此规定，或者物业管理方面的合同约定，构成物业管理公司法定的或约定的义务，物业公司却没有达到，那么物业公司本身对于事故的发生就有过错了，当然应该承担相应的责任。

作者: 翔F 时间: 2005-9-26 15:23
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放
如果什么都不用负责任的话,那我们要物业公司来干什么？看来大家拒交管理费是应该的。

作者: 野火 时间: 2005-9-26 15:27
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放

QUOTE Created By L148 At 2005-9-26
[quote]QUOTE Created By 野火 At 2005-9-26
保安配置没有按照原有设计安排标准配置，甚至应该说是没有按照原有标准的一半配置。

这个就是物业公司的责任和问题所在。

如果有物业管理标准如此规定，或者物业管理方面的合同约定，构成物业管理公司法定的或约定的义务，物业公司却没有达到，那么物业公司本身对于事故的发生就有过错了，当然应该承担相应的责任。[/quote]

南苑早期售楼的时候是有承诺单楼栋的保安或者红帽子服务人员配置的。

也曾经在卖楼后的很短的时间段里面也是这么实施的。

当时还曾经投诉过一大栋的保安红帽子们在楼下聚众踢球的事情呢。

但是现在， [M05] 才知道，有人在楼下踢球也不失是件好事哇。

当然，落到文字这种受人以柄的事情，我相信以现有情况下物管绝对没有可能做的。

但是多少户配置多少保安，在行业上是有约定俗成的标准的。我真的很有兴趣知道，骏景配置有没有那个俗成的一半那么多。 [M07]

作者: mimn 时间: 2005-9-26 15:38
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放
要是提高管理费就可以解决问题，那我宁愿提高，可是这是态度和责任心的问题，我是这样认为！不是钱的问题！

作者: mimn 时间: 2005-9-26 15:40
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放

QUOTE Created By 野火 At 2005-9-26
[quote]QUOTE Created By L148 At 2005-9-26
[quote]QUOTE Created By King Lion At 2005-9-26
安安稳稳地睡个好觉，不用整天担心有贼从窗户爬进来或撬开大门到家里盗窃。
不知道这样的要求对KJ来说算不算太高？

作者: tsing 时间: 2005-9-26 15:40
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放
弄清这个问题，要对物业管理的概念了解一下。

物业管理的英文表示有很多形式，诸如 Property Management， Real Easte Management。其概念也有多种解释。目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。

　　1．广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理，租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。

　　2．狭义的物业管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营服务。

　　从以上概念的比较可见，广义物业管理与狭义物业管理的区别，在于其管理范围的大小不同。广义物业管理涵盖较宽，包括了物业的产生到寿命终止的全部过程。在大多数的企事业组织或机构内，其内部物业的管理均体现出这种广义性的特征。而狭义的物业管理，则多体现在物业建成并投入市场后，专业的物业管理企业接受业主或用户的委托，而进行的物业使用期的管理与服务。我国物业管理行业起步较晚，物业管理的市场体系正在建立中，目前开展的物业管理，多属于狭义的物业管理。随着我国物业管理业的进一步发展，广义范畴的物业管理也将出现并呈发展的趋势。

作者: tsing 时间: 2005-9-26 15:44
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放
物业管理的法律责任以及对策
穆汉卿广州市物业管理协会

http://www.wtolaw.gov.cn 2003-03-03 09:06:55 《福州物业管理》

物业管理行业涉及多方面的法律关系。诸如消防、电梯、高处坠物、用户被入屋偷抢伤、车场失车等，物业管理企业了解有关的法律责任及对策有重要意义。

　　◆消防　物业管理面临的最大灾难无过于火灾。我国消防法规规定：主要负责人是消防安全的第一责任人。因此管理公司（处）的一把手要亲自抓消防，平时主要是抓用户装修的消防报批及消防的验收，合格后才允许其使用；其次是保持各类消防设施的完整有效。完整是指不能擅自废改已有的消防设施，有效是指设施随时能供消防使用，不允许出现类似消防通道上锁堵塞、灭火器过期、烟感热感探头失效、消防龙头没水或拧不开等情况。一旦出现火灾，管理人员要知道先报警，组织人员疏散，及时组织扑救初始起火。消防法规有规定，没经消防专业训练的人员有责任扑救初始起火，这就是说，再大的火的扑救对他们不再是责任，而是一种见义勇为。火灾现场只能由公安消防部门处理，以利于判断起火原因，消防法规规定其他人不得处理火灾现场。

　　◆电梯　电梯是高层楼宇的动脉，也是物业管理中最容易造成人命伤害的设备。电梯管理不好造成停用，会招致用户强烈不满。管好各类电梯是管理机构的重点工作。电梯事故常见的有梯门开了梯厢没在、夹人、失速、悬停等，管理机构起码要保证电梯有懂得施救的人值班，保证梯厢内对讲的完好，在长期时间停用（如放假）前要对梯厢内是否有人进行检查才能断电。由于电梯是一种专业性强的复杂设备，管理机构最好将电梯的保养维修交托专业公司去负责，以减轻自身的直接责任。

　　◆高处坠物　高处坠物砸伤砸死行人的事不时会发生，根据《民法通则》第126条规定，建筑物上坠物伤人，建筑物的所有人或管理人要承担民事责任，但能够证明没有过错的除外。物业管理机构要避免坠物伤人的管理责任，首先是从管理上不让坠物发生，一是经常检查告诫用户不要在建筑物边缘搁置物品，令用户即使不小心也无物可坠；二是对临时进入建筑物边缘的人员，如施工人员、清洁人员、维修人员，要有专人监管，并在地面设置临时禁行区；三是人为的故意在高处扔物，是防不胜防之事，也是最可能因找不到肇事者而由所有人和管理人背上民事责任的情况。已有一些大厦高置闭路电视对大厦外墙进行保安监控，一旦发生坠物，可以从录像中找到肇事的位置，争取自身免责。

　　◆用户被入屋偷抢　用户被人入屋偷、抢以至受到伤亡，这类刑事案件即使抓不到侵害人，民事赔偿责任一般无需物业管理机构承担。近年有几宗受害人起诉管理公司的案例，是抓住管理公司在治安管理方面的夸张宣传及承诺作为起诉的理由。因此，管理机构对物业管理的治安保障方面不宜作过度的承诺。

　　◆停车场失车　收费停车场失车的赔偿责任困挠物业管理也有多年，1996年以前收费停车场失车被判赔偿屡见不鲜。1996年9月广州市政府颁布《条例》的《实施细则》规定了收费停车场应与车主明确车辆保管关系或是车位有偿使用关系，言下之意即同是收费，收车辆保管费在发生失车时要赔，收车位使用费则不用赔。但由于相应的配套措施跟不上，收车位使用费的停车场的经营牌照与收车辆保管费的停车场的经营牌照并无不同，特别是收车位使用费的停车场并无反映其场地租赁关系的租赁许可证，发生失车的诉讼中仍因不能证明其合法出租车位而败诉。从民法原则及"消法"的角度看，停车场收了费而不负失车责任也是说不通。因此，物业管理机构要避免所经营的停车场的失车赔偿责任，目前唯一的办法是加强管理和完善硬件设施，不要让失车现象发生。

　　◆见义勇为　根据1998年广东省政府颁布的《见义勇为人员奖励和保障规定》，见义勇为是指公民在法定职责之外，敢于挺身而出，和侵害财产或生命安全的行为斗争或在排除灾害事故中作出突出贡献的人。作为公民的物业管理人员（包括保安员），与犯罪分子搏斗或救灾不是法定职责，况且排除这些危险往往需要受过专门训练及配备装备有组织地进行，否则会招致无谓的牺牲或损失，付出了代价而体现不到"作出突出贡献"。不会游泳的人下水救人遇难，民工见井下的工友昏倒而不顾一切地下井救人也昏倒的教训告诉我们，在突发事件中要头脑清醒，根据客观的环境及自身的能力地选择挺身而出的方式。比如追捕持刀匪徒，在追的时候始终保持距离令匪徒的刀无从发挥，通过边追边喊等待增援会比与匪徒近身搏斗效果要好。之所以要谈这个问题，是因为人们对这个问题的认识是令人担扰的。去年报载，有家银行的储蓄所被持枪匪徒打劫，两位女职员与匪徒周旋拖延时间并设法按报警铃，事后银行负责人将她们下岗并开除党籍，理由是她们不能与匪徒拼搏导致银行的钱被抢。在这个例子中，双方力量悬殊，女职员能拖延时间并努力记住匪徒的特征已是她们勇敢的表现，她们即使去拼，只会带来人命危险增加损失。我们要弘扬正气，鼓励见义勇为，但要理智行事，用最小的代价达到最好的目的。

作者: mimn 时间: 2005-9-26 15:45
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放

QUOTE Created By King Lion At 2005-9-26
记得今年3月中旬开始，不到一个月间大概发生了4宗盗窃案，我认为发生的概率过高。

当然，大家要认为这也是可接受的限度内，那我无话可说了。

作者: tsing 时间: 2005-9-26 15:52
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放
业主被盗，物业管理应否赔偿？

作者：本站搜集文章来源：本站搜集点击数：5845 更新时间：2005-3-26

我是某住宅小区的住户，上个月１２日凌晨我出差回来，发现家中被盗，经过清点，我家中财产被盗损失大约为十二万元，我及时向辖区派出所报了案，但至今为止，案件都没有侦破。我想请问，我每月都按时缴纳了管理费，这次财产损失是否可以要求管理处给予赔偿？
王先生类似的问题，我听到过很多次，提出问题的有物业管理界同行，也有小区业主，但我始终无法就这样的问题给大家一个标准答案，得根据具体情况具体分析。物业管理公司是否应当就小区业主财产被盗承担相应的法律责任，首先取决于物业管理公司在实施物业管理活动中是否有过错。法律意义上的过错是指当事人违背了某种应该承担的义务。这种义务又可以分为法定义务和约定义务两种。目前的法律尚未有明确的规定，物业管理公司应对小区业主的财产负保管义务，也就是说物业管理公司对小区业主的财产安全没有法定的义务。同时，目前大多数已签订的物业管理合同中都有明确的约定，物业管理公司不承担小区业主的财产保管责任。那是不是说物业管理公司也没有对小区业主负有财产安全的约定义务呢？我个人认为并不一定。
囿于物业管理行业发展的现状，我认为目前绝大多数的物业管理合同对小区业主是没有普遍约束力的。我倾向认为，大多数物业管理公司和小区业主形成的是一种事实上的物业管理合同关系。这种事实上的物业管理合同关系因为没有对双方的权利、义务形成书面的一致意见，它的适用就比较模糊。但有一点可以确定：相对于一个没有实施物业管理的小区，有专业物业管理的小区之内，业主的财产是应该更为安全的。但这种安全本身并不是物业管理公司的义务，否则就会无限制地扩大物业管理公司的责任。这里的义务是指物业管理公司在物业管理活动中所实施的一系列给予业主安全感觉的措施，物业管理公司实施的安全措施包括：值班保安对犯罪分子的威慑力量；物业管理工作人员对已经发现的不安全情况的遏止作用；接到报警信号的及时处理措施等。针对上述义务我们可以看出，物业管理公司在实施财产安全方面措施的过错包括：值班保安的擅离职守，物业管理工作人员对已发现的不安全情况视若罔闻，接到报警信号没有及时采取应对的措施等等。
并不是说物业管理公司在实施小区安全措施中有过错就一定要承担相应的法律责任，物业管理公司承担法律责任还需要证明这种过错和业主财产被盗之间有法律上的因果关系。按照法律的规定，这类案件，适用的是举证责任的倒置，即物业管理公司应当自己证明在物业管理活动中没有过错或者即使有过错，这种过错也不是直接导致小区业主财产损失的原因。物业管理公司不能提供上述的证据，就应当承担小区业主财产被盗的法律责任。
毕竟，业主的财产被盗是因为犯罪分子的犯罪行为而引起的，物业管理公司即使依据法律的规定应当承担法律责任，通常也不可能是全额赔偿。按照合同法的规定，物业管理公司违反物业管理合同约定义务所承担的法律责任不能超出它对履行本合同时对合同风险的理解，这个理解的范围在案件当中取决于法官的自由裁量权。
除了上述有关法律的一些理论性问题外，在实践中如果业主想要通过法律的途径向有赔偿义务的物业管理公司主张权益的话，目前还存在着一些难以逾越的问题，审理此类民事赔偿案件的一些必要证据例如核定业主财产损失的具体金额等，最终需要通过刑事案件的审理结果来确定，刑事案件没有侦破，就谈不上刑事案件审理，更谈不上民事赔偿案件的最终处理。现实当中类似的案件大多数被迫中止审理，进入漫长的等待期。
王先生，您所提出的问题在现实当中确实普遍存在，但目前通过法律途径解决还有一些不能排除的障碍，希望我的意见能解决您的疑惑。

作者: tsing 时间: 2005-9-26 16:03
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放
物业管理公司保安服务的法律责任与风险规避

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http://wh.house.sina.com.cn 2005年05月10日17:28 新浪武汉房产

　　"望京命案"及其类似案件之所以不断地被人们关注，主要是因为人们对物业管理公司保安服务的法律责任问题一直还存在模糊的认识。

　　《物业管理条例》第36条第二款规定："物业管理企业未能履行物业合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。"这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个"预警"，这对物业管理公司的规范发展是有好处的。可以说，这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的。但由于其是一个原则性规定，因此给人们留下了一些争论的空间，并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。对此，笔者从法律的角度简要地谈一些个人的看法。

　　第一，物业保安服务不是一般意义上的治安。

在物业管理中，保安服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定，为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的，是物业管理服务的一项重要内容。一般来讲，物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务，包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。虽然物业保安服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容，但其安全防范的义务主要来源物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同，属于私法范畴。而治安是指社会的秩序安宁的维护，属于公法范畴。公安机关是国家治安保卫的法定机关，具有维护社会治安秩序，制止危害社会秩序行为的法定职责。2002年公安部发布的《关于保安服务公司规范管理的若干规定》已明确指出：保安的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此，物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能，所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全。

　　第二，物业管理公司未尽保安服务之责的法律责任。

由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系，如果物业管理公司因未履行物业管理服务合同的约定而导致业主的人身受损，物业管理公司承担的是违约责任，应当根据物业管理服务合同的约定负相应的法律责任。一般情况下，物业管理公司与业主都会在物业管理服务合同中约定物业保安服务的内容，物业管理公司据此对业主负有人身保护的义务。物业管理公司的这种人身保护义务主要体现在两方面：保证业主不因物业管理区域内设施设备的不安全隐患(如火灾、爆炸等)受到人身损害；保证业主在物业管理区域内遭受外来第三人的不法侵害(如抢劫、盗窃等)。"望京命案"就是物业管理公司未尽到后者之人身保护义务而发生的。

　　那么，在业主遭受外来第三人的不法人身侵害时，如何判断物业管理公司是否尽到人身安全的注意义务呢？我想主要应从三方面进行：首先看物业管理公司是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员和保安设施设备；其次看物业管理公司是否有完备、合理的保安规章制度；再次看物业保安人员是否切实利用了有关安全设施设备、是否切实遵守了保安规章制度。如果物业管理公司做到了这三方面的要求，也就表明了物业管理公司尽到了最大的注意义务，就算切实履行了物业管理服务合同的约定，即使业主的人身遭受了损害(通常刑事犯罪具有突发性、不可预测性、隐蔽性等特点，这种情况下物业管理公司难以彻底防范)也不应当承担法律责任。反之，物业管理公司则应当根据具体的失职情况承担相应的违约责任，这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内，通常也不可能对人身损害进行全额赔偿。按照《合同法》113条规定的可预见性标准，物业管理公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解，即不应超出物业管理公司订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损害。而这个理解在实际案件中取决于法官依法对具体案件当事人的利益衡量以及自由量裁权。但一般认为，人身损害赔偿应包括医疗费、丧葬费等直接损失，精神损害赔偿及可得收入之减少应除外，若业主有过失，则适用过失相抵的规则。

　　第三，物业管理公司未尽保安服务之责的归责原则。

根据《合同法》第107条："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"以及《物业管理条例》第36条的规定，物业管理公司未尽保安服务之责为违约责任的无过错责任，即违约责任的成立无需物业管理公司主观上具有过错，只要违约行为与损害结果之间具有因果关系，物业管理公司就应当对其违约行为承担责任，除非证明有免责的事由。一般物业管理公司的免责事由主要有：不可抗力；业主之故意；物业本身之性质；损害系业主之同伴、探望者或业主接纳同住之人(内部第三人)所为。但无论怎样，这一归则原则对物业管理公司来说是一个法律上的风险，亦即物业管理公司违约就有责任，在诉讼中业主只需向法庭证明物业管理公司不履行合同义务的事实，不须证明物业管理公司对于不履行有过错，也不需要物业管理公司证明自己没有过错。而且，在合同领域，违约行为与损害结果之间的因果关系是可以推定成立的，即如果物业管理公司的不履行合同约定的行为有引起业主人身损害结果的可能性，而事实上该损害结果又确实发生了(相反物业管理公司若履行合同约定则损害结果必不发生)，那么，就可以认定物业管理公司的行为与损害结果具有因果关系。因此，在这种情况下，物业管理公司如果没有找到法定或约定的免责事由则通常会败诉。这要求物业管理公司在进行物业保安服务时应当具有相当的责任心和法律意识。

　　但这样并不意味着法律对业主有着偏袒，因为业主与物业管理公司订立物业管理服务合同，对保安服务进行了约定，就意味着业主基于物业管理公司的许诺对物业管理区域的安全性形成了一种信赖。此时，相对于物业管理公司保安义务的履行，业主已处于弱者的地位。如果物业管理公司收取了保安费却未能如约履行保安的义务，不对业主的损害进行赔偿的话，则损害了业主对物业管理公司的信赖利益，从而有失公平。所以，《物业管理条例》第36条的规定是合理的，是平衡了物业管理公司与业主双方各自合法利益的产物。因此，有的物业管理公司通过物业管理服务合同中约定"物业管理公司不承担业主的人身保险责任"这样条款，试图免除自己因不履行保安服务约定对业主的人身损害赔偿责任，是不足为取的。

　　基于以上分析，笔者认为物业管理公司可采取以下风险规避方法：

　　第一，切实履行物业管理服务合同。

物业管理公司应切实按照物业管理服务合同的约定作好各项物业管理服务活动，尽到自己对业主人身安全服务的最谨慎的义务。这要求物业管理公司应当配备并利用好相关的保安设施设备，制定并执行好相应的保安规章制度。这是物业保安服务规避风险最根本的方法。

　　第二，明确约定物业保安服务的责任。

在物业管理服务合同中对物业保安服务的责任作出明确的约定。如约定物业管理公司在尽到保安服务的注意义务后不承担业主的人身损害责任，约定物业管理公司的不违反法律规定的免责事由等。这样可以事先让业主清楚地了解物业管理公司的法律责任，避免发生人身损害事件后，业主因不了解相关法律规定而盲目起诉。物业管理公司也应当多就此与业主进行协商和沟通。

　　第三，加强与公安机关的合作。

物业管理公司应当主动协助当地公安机关的治安工作，并得到公安机关的支持。如物业管理公司通过巡逻发现有作案嫌疑的人员应及时询问并交公安机关处理；对发生不法侵害的行为，应当及时采取相应措施予以制止，并将不法侵害人送交公安机关处理，如果不法侵害已经发生，应及时报告公安机关并保护好现场等等。加强与公安机关的合作，可以最大限度地减少物业管理区域内因外来第三人的不法行为导致业主人身伤害案件的发生。

　　第四，引入商业保险。

对多数物业管理公司来说，引入商业保险不失为治安风险规避的一种好办法。目前，已有保险公司开发出物业管理责任险。该险保障投保人(包括其雇员)因物业管理中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡，或其财产受损所付出的赔偿及有关诉讼费用。在香港，这种保险叫"第三者保险"，是一种强制性保险。另一种方式是，物业管理公司可与保险公司共同开发出一种专门针对物业保安服务中业主人身、财产损害的业主个人的保险，将其纳入保安费的附加费用一部分，由业主自愿选择是否参与，一旦发生业主人身损害，业主可直接向保险公司求偿。商业保险的合理引入与完善，最终会促进物业管理公司健康、稳定的发展，并达到业主、物业管理公司、保险公司三赢的局面。

作者: L148 时间: 2005-9-26 16:06
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放
楼上的这篇法律分析还算是比较专业，我的理解与之一致。

作者: tsing 时间: 2005-9-26 16:08
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放
在入室盗窃中物业管理公司承担的责任，
我也一直模糊，借这个机会google一些文章学习一下。

看完本人结论：要不要承担责任，跟案件事实、物业管理合同的内容，物业管理条例等相关法规关系很大。

作者: 不是精英的黑领 时间: 2005-9-28 03:28
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放

QUOTE Created By L148 At 2005-9-26
顺便说一下骏景的好，呵呵，拍一拍马先！
前几天家里换地板砖，原来的地板有些地方有黑点，有损形象。老婆大人看不顺眼，要求换地板。HS也没有说什么，让我们排队，七八月份轮上了我们。只是由于个人事务，推迟到了九月份进行。换地板行动进行了五天，弄完了。令我有点意外的是，老婆提出由于换地板，家里很脏，HS就答应安排清洁工打扫卫生，真派来了清洁工进行清理。虽然从理论上说，这些他们是应该负责，但我还是觉得比较意外。有点感动了，是不是太不坚强了？

小兄弟,这样拍马会适得其反,万一不小心拍落马脚,嘿嘿 [M05]

作者: 知更 时间: 2005-9-28 08:18
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放

QUOTE Created By mimn At 2005-9-26
[quote]QUOTE Created By King Lion At 2005-9-26
记得今年3月中旬开始，不到一个月间大概发生了4宗盗窃案，我认为发生的概率过高。

当然，大家要认为这也是可接受的限度内，那我无话可说了。

要是每个进JJ来的人也都刷卡，登记，我想会安全很多，即使发生了什么，查找起来也会快些，最起码会认为KJ已经尽到责任了！！可是事实上呢？随便什么人都可以进来，难道这不是事实？？难道这点就不能解决，就不能学学别人怎么管理，难道就这么难，所以说到底就是态度和责任心的问题了，只要KJ多为业主想想，多从小事想，大事想，那多好啊！ [M10][/quote]
住同一栋楼的人，连进大门后随手关门都做不到啊 [M10] [M13]

作者: tsing 时间: 2005-9-28 08:50
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放

QUOTE Created By 知更 At 2005-9-28
[quote]QUOTE Created By mimn At 2005-9-26
[quote]QUOTE Created By King Lion At 2005-9-26
记得今年3月中旬开始，不到一个月间大概发生了4宗盗窃案，我认为发生的概率过高。

当然，大家要认为这也是可接受的限度内，那我无话可说了。

要是每个进JJ来的人也都刷卡，登记，我想会安全很多，即使发生了什么，查找起来也会快些，最起码会认为KJ已经尽到责任了！！可是事实上呢？随便什么人都可以进来，难道这不是事实？？难道这点就不能解决，就不能学学别人怎么管理，难道就这么难，所以说到底就是态度和责任心的问题了，只要KJ多为业主想想，多从小事想，大事想，那多好啊！ [M10][/quote]

住同一栋楼的人，连进大门后随手关门都做不到啊 [M10] [M13][/quote]

常事 [M13]
有一次是周末，
我要关门，
有一位老人却不满意，
"大白天关什么门？" [M07]

作者: 阿朱 时间: 2005-9-28 09:46
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放
JJ物业管理混乱，保安名存实亡，这是不争的实事。

我这几个月来都没见保安在我们楼下路过，唯一一次见倒他，是大白天三四点在楼下大堂的沙发上睡觉，玻璃门也大开，任何人都可随意进出。而我们那个所谓的保安全的大门，从我们入住以来一年多，都是坏的时候比正常的时候多，真 [M10]

作者: lindows 时间: 2005-9-28 10:01
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放
如果物业公司是有心做好服务，却由于各种条件限制做不到，这样的话，我可以谅解。

可是，现在的物业公司，我觉得根本就没有这个心。服务范围不断扩大，住户不断增多的情况下，物业公司的员工人数，尤其是保安人数却不见增加，这样能做好工作吗？

这就好象一个单位建一个食堂，原来是10人吃饭，1名厨师，这种情况下，厨师可以做很可口的饭菜；但是当吃饭人数到50人的时候，还是1名厨师，那么能做出饭菜来给大家吃就不错了；当到100人，如果还是这1名厨师，那么我想，能做出饭来就不错了，别想有菜吃了。
[M04]

作者: tsing 时间: 2005-9-28 10:05
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放
个人感觉保安的工作做得越来越差了，
上个周二晚上8：30，
南苑中庭有一位年青人和一位老人打架，
围观的人怎么劝说都没用，
大家说要找保安，
结果人家打架将近15分钟，
也没等/找到保安 [M13]

作者: 不会游泳的鱼 时间: 2005-9-28 10:11
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放
[M07] 就是，现在问题的关键就是保安太少，所以才盗贼横行，若这个情形变成一个盗贼圈子里的口碑的时候，骏景就危险了。 [M08]

作者: 雨人 时间: 2005-9-28 17:26
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放
我觉得是JJ的居住密度太大了，如果也象碧桂园的，应该好管一点。当然管理费也是他们的高多了。

作者: 琳儿 时间: 2005-10-9 00:57
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放

QUOTE Created By 知更 At 2005-9-26
[quote]QUOTE Created By 翔F At 2005-9-26
这位楼主美女看末来还没有领教过上述两处"无产阶级专政铁拳头"的厉害。

就是,俺赞同,难道楼主几年前没有听说过祈福的几综灭门案件吗????
[M14] [M15]
[M15]

作者: gz 时间: 2005-10-9 02:24
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放

QUOTE Created By 知更 At 2005-9-26
[quote]QUOTE Created By 翔F At 2005-9-26
这位楼主美女看末来还没有领教过上述两处"无产阶级专政铁拳头"的厉害。

什么意思？ [M11][/quote]

无产阶级---保安也;专政---通过指定或用不正当手段获得专营管理权;铁拳头--通过暴力获取利润,我是这样理解的,不知对不对

作者: 百合静静香 时间: 2005-10-9 10:46
标题: Re: 亲身体会到的两个大型楼盘的物业管理，那才叫服务啊，一个字：好，两个字：放
这么说，物业管理都是乌鸦，比比的只是看谁更黑！
这说明，物业管理离人们的需要还相差很远，前进的动力还很大，成长的空间更大。

欢迎光临骏景花园业主论坛 (http://120.76.133.63/forum/)