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标题: 关注物权法草案 [打印本页]

作者: lindows 时间: 2005-6-28 12:54
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物权法草案进入三审

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　2005-6-27 2:56:27　　　□新华社记者沈路涛李亚杰　张宗堂邹声文

　　6月26日，十届全国人大常委会第十六次会议在北京人民大会堂举行，吴邦国委员长主持会议，会议对社会广为关注的物权法草案进行第三次审议。

　　从三个方面强化保护力度
　　进入三审的物权法草案从三个方面进一步完善物权保护制度，强化了物权保护的力度。
　　原物权法草案在物权保护一章规定得比较精炼，但有的常委会委员认为，有的问题规定得还不够明确，据此，十届全国人大常委会第十六次会议正在审议的草案增加了3个方面的规定：
　　物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解等途径解决，也可以依法向人民法院提起诉讼；草案规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，应当依法承担行政责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任；权利人请求排除妨害或者消除危险，不适用诉讼时效。

　　进一步扩大担保财产范围
　　根据经济发展需要，物权法草案适当扩大了可用于担保的财产范围。
　　按照这一规定，正在建造的建筑物、船舶、飞行器可以抵押。经当事人书面协议，企业、个体工商户、农村承包经营户可以将现有的以及将来拥有的动产抵押，债务人不履行债务时，债权人有权就约定实现抵押权时的动产优先受偿。公路、电网等收费权可以出质。
　　同时，全国人大法律委员会认为，物权法对典权和让与担保可以暂不规定，如果以后确有需要，可以再行研究。

　　征地拆迁补偿应到位
　　征地、拆迁补偿不到位是现实生活中存在的突出问题，十届全国人大常委会第十六次会议正在审议的物权法草案针对这一情况增加条款，确保补偿到位。
　　按照草案的规定，国家保护私人的所有权。拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。禁止以拆迁、征收等名义非法改变私人财产的权属关系。违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　物权法草案还规定，征收承包期内的土地的，应当对土地承包经营权人给予合理补偿。征地的补偿标准、安置办法应当告知土地承包经营权人。土地补偿费等费用的使用、分配办法，应当依法经村民会议讨论决定。任何单位和个人不得贪污、挪用、截留土地补偿费等费用。

　　解答两个热点问题
　　宅基地使用权能不能转让？不动产统一登记可不可行？正在审议的物权法草案对这两个重大问题做出了明确规定：禁止城镇居民在农村购置宅基地；国家对不动产实行统一登记制度。
　　再次审议的物权法草案规定，宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。村民依照规定转让宅基地使用权的不得再申请宅基地。
　　常委会第十六次会议审议的物权法草案规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。

　　立法严防国资流失
　　在审议物权法草案时，一些常委会组成人员要求增加条款，加强对国有资产的保护。
　　为此，正在审议的法律草案针对企业主管人员以无偿转让或低价出售、低价折股等手段造成国资流失，以及企业主管人员严重不负责任，造成国有和集体企业严重亏损、倒闭的不同情形，作出相应规定：国有企业、集体企业直接负责的主管人员，以无偿或者以低价折股、低价出售等手段将国有企业、集体企业的财产转让，造成国有企业、集体企业财产流失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。国有企业、集体企业直接负责的主管人员严重不负责任，造成国有企业、集体企业破产或者严重亏损的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

作者: lindows 时间: 2005-6-28 12:55
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物权法草案审议热点分析

作者：裴智勇发布时间：2004-11-10 13:18:25

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物权法中的具体制度必须直面当前社会所提出的问题。解决这些问题的过程，也是衡量和比较各种社会利益的过程。法律权利义务安排，将表明对各种利益的取舍。

　　房地产登记

　　社会问题：随着住房制度改革的深化，在市场上购买住房已成为城镇居民解决居住问题的主要方式。目前，不同的地方、不同种类的房产登记由不同的机关主管，群众查询房产登记比较困难。"一房两卖"给买主带来极大的伤害。有律师举报：在一些登记机构，变相收费，房地产资料繁多，查阅复印一次要收费数千元。

　　草案：房地产在法律上属于不动产。草案规定权利人和利害关系人可以申请查询登记情况。对房产权属有异议的，可申请异议登记；购买期房的，可在取得产权前进行预告登记。但草案没有明确不动产的登记机构。

　　建议一，统一登记机关。成思危副委员长说，在物权法中规定统一登记，具体办法由国务院统一制定。蒋祝平委员说，深圳、上海已经把房地产登记作了统一。不统一会给当事人登记带来麻烦，也造成资源浪费。

　　建议二，设立公证程序，登记机关作形式审查。李明豫委员说，登记机关查看不动产的实际状况，会影响登记效率；登记容易成为滋生腐败的土壤。建议在登记程序中加入公证程序，在登记前先由公证机关进行实质审查。

　　建议三，方便人们查询，买卖双方信息要对称。全国人大代表陈舒说，对于查询不动产登记簿方面不应该有任何限制，建议把"权利人和利害关系人"改为"申请人"。信息的不对称是现在市场上经常出现欺诈行为的主要原因。

　　点评：在不动产登记问题上，权力进一点，权利就退一点，权力强，权利就弱。无论如何，要把不动产登记还原为服务行为，简化环节，方便查询。

　　高楼业主的权利

　　社会问题：在房地产的交易中，个人购房比例越来越高。广东省城镇个人购房已经占整个交易量的90％以上。全国大部分城市居民住在高楼里，业主和物业、房地产商、建筑单位经常发生纠纷。

　　草案：草案规定了建筑物区分所有权，高层建筑中的楼道、走廊外墙属于建筑物区分所有权人共有；小区会所、车位、绿地归属没有约定的属于建筑物区分所有权人共有；建筑物区分所有权人会议可更换物业。建筑物区分所有权人就是通常的业主。

　　建议一，克服物业管理任意性。王英凡委员说，小区建起来后很多规定都没有跟上，物业的管理有随意性，小区中有多大的绿地，多少停车位，所有权人并不一定清楚。

　　建议二，加强对共有权的保护。李连宁委员说，草案对建筑物的共有权，特别是除了公共使用的电梯、楼道以外的其他辅助设施，包括道路、绿地的所有权究竟归谁，强调得不够。现在共有权的保护力度很弱，被侵犯得也最厉害。

　　建议三，注意少数人利益保护，业主也要承担义务。全国人大代表费斐说，在香港，在自己家窗户外面建一个阳台或者别的东西是违法的。不仅要讲维护业主权益，也要多讲业主应该履行的义务。

　　点评：从现状看来，分散的业主在小区利益纠纷中是弱势群体。期待物权法出台，能有效地抑强扶弱，保障业主充分行使自己的物权。

　　农村宅基地抵押

　　社会问题：广西有一个养殖大户，自己建了厂房，购置了最先进的养猪设备，向银行要求贷款，银行说在农村土地上建的厂房和设备一律不得抵押，他无法得到贷款，现在连买饲料都很困难。有的农民到城里打工，不一定回农村，他的土地没法处理。

　　草案：宅基地使用权不得单独转让，不得单独抵押。

　　意见之一，担心农民失去最后生活保障。全国人大内务司法委员会委员窦树华说，这个问题不仅仅是要求城里和农村统一那么简单。城镇居民在住房以外还有其他的收入，而农民除了土地之外就没有其他的收入。农民把房子抵押出去，如果贷款还不上，银行有权把房子拍卖，那么农民去什么地方？不得不考虑农村的实际。

　　意见之二，应该允许农民转让。蒋祝平委员说，现实生活中，农民出门打工长期不回的、农民在城里落户不再返回的、因情况变动需要就地迁移的等情况大量发生。他认为，一是建立在宅基地使用权上的住宅所有权属于农民，对该住房农民有权处分；二是当今已是市场经济格局，应允许宅基地使用权转让；三是有些地方实际上已经作了转让，如果更改，会影响社会稳定。

　　傅志寰委员、周正庆委员说，调查表明，农民的简单再生产的贷款需求能够得到解决的不过占30％，龙头企业、种养殖大户的贷款需求能够解决的只占1/10。农民贷款难的一个重要原因就是银行强调没有抵押担保。解决农民的致富问题、扩大生产的问题，必须先解决抵押问题，要扶持农民。

　　点评：为什么从农民利益出发会有两种不同看法？孰是孰非？建议立法机关做一些实证的社会调查，并以此为判断依据。

　　农民土地利益

　　社会问题：在农村一些地方，土地问题出现纠纷，农民没有发言权。村支书、村委会主任将土地卖了，农民不同意，告到法院后，法院告知其不是所有权人，从法律上找不到农民个人主张所有权侵权的支点。

　　草案：草案规定，土地补偿费用的使用、分配办法等7个事项应当经本集体村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。草案规定"土地承包经营权人可以依照法律规定将土地承包经营权转包、出租、互换、转让等"。

　　意见一，把权利写得更清楚。贺铿委员说，土地经营权说承包30年不变，但是一搞开发区就随意变，侵犯了农民的权益。草案规定土地承包经营权人有占有、使用和收益权，少了处分权。立法的出发点要保护农民的权益和促进农业集约化经营。

　　意见二，补偿力度要加大，分配要合理。窦树华委员说，现在最突出的是承包地被征用的问题，以及村委会随意变更承包地、侵犯农民利益的问题。法律中应该着重强调保护农民的承包经营权。建议对改变、收回承包经营土地的补偿力度应加大。杜宜瑾委员说，农民的土地，征收、征用以后相应的钱应该合理分配。

　　点评："三农"问题是重中之重，土地是当前国家宏观调控中的一个热点。保护农民的土地利益，事关社会的和谐、政治的稳定、经济的发展。物权法能否平衡好各方利益，发挥精确的法律调整功能，这是个大课题。

　　国有资产流失

　　社会问题：有的上市公司推出一项政策，由私人买股份，有的人一夜之间就暴富，成了亿万富翁。在东北某市，政府部门廉价强买集体资产，引起群众义愤。

　　草案：规定了国家、集体、个人所有权的基本类型。企业法人对其不动产和动产享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　意见之一，保护城镇集体所有制经济。陈士能委员说，物权法当中，更多讲的是农村的集体，城镇的集体没有表达。城镇集体已经拥有几万亿的资产。有些集体企业的集体资产被有关部门高资低估，低价收买，甚至是无偿占用，集体资产大量流失，集体企业的职工得不到妥善安置。

　　意见之二，公司处分财产要与公司法相衔接。全国人大代表郑成思说，公司经理要处分公司，要把厂房卖掉，股东如果不同意就不能这样"处分"。建议增加在企业法人的处分权前加上"依照法律及公司章程……"草案应与公司法一致，不要留下漏洞，不要使国家的资产流失得更厉害。

　　意见之三，重视项目资金中的物权。冯玉兰委员说，目前一些科研单位和一些企业的科研人员，向中央的或地方的科技、财政等部门申请一些项目，项目经费投在建筑、设备上。这些物产少数属国家，多数属于企业或个人。应考虑防止个人用这种方式侵犯国家的物权。

　　点评：法律是社会生活的反映。国有资产流失为大众所关注，物权法制定适逢其时。立法要勇于担当，打开眼界，从善如流，以图化解改革难题。

作者: lindows 时间: 2005-6-28 12:55
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部分人大常委会委员建议物权法草案全民讨论

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http://finance.sina.com.cn 2005年06月27日 12:30 中国青年报

　　记者崔丽

　　本报北京6月26日电

　　"物权法太重大了，关系到每个老百姓的生活，应该全文公布，让全体老百姓都来发表看法、参加讨论，让这部法律更具有人民性。"今天下午，物权法草案分组审议刚结束

，石广生委员边走边对记者说。

　　"物权法草案规定了我国基本的经济制度。目前我们一些经济制度已经发生变化，如集体经济的性质变得越来越复杂。"石广生委员说，"以前几个大婶、大妈凑几台缝纫机就组成一家集体企业，它的产权性质如何确定？再比如，农村土地承包经营权、农村宅基地的权利归属，这些物权关系都十分复杂。"

　　"物权法与这些人利益攸关，把法律草案向大家公布，大妈、大婶、农民们都会来发表意见、看法，对处理好复杂的法律关系、维护权利人权益，十分必要。"

　　在今天的分组讨论中，一些常委会委员提出，物权法调整的是财产关系，是民法的重要组成部分，与每一个人的生活息息相关，因此建议经本次常委会会议审议后，向全社会全文公布物权法草案，通过各种途径向全国人大代表以及有关部门、社会各界人士广泛征求意见和建议，以便进一步研究修改好这部意义重大的法律草案。

　　在此前的对物权法的二次审议中，就有一些委员提出，应将这部法律草案向全民公布，广泛征求意见。

　　侯义斌委员说，物权法具有最大普遍性，涉及到社会中的每个自然人和法人。同时，这部法律又具有很强的专业性，需要更多相关的法律人士参与，因此应组织更多的社会人士参与讨论，使得物权法草案更加完善。

　　有专家指出，没有哪部法比物权法更合适用来征求意见了，这是和老百姓最密切相关的一部法律，也是私权领域最重要的一部法律。将物权法草案向全民公布，吸收更多、更广泛的民意，是立法科学化、民主化的实质体现。

作者: lindows 时间: 2005-6-28 12:56
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解读物权法草案

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2004年10月25日 17:17

继保护私有财产写入宪法之后，我国将出台物权法对保护私有财产进行详细规定，进一步保护私人财产权。2004年10月22日再次提请十届全国人大常委会第十二次会议审议的物权法草案，将通过立法手段充分保护自然人、法人的物权，明确物的归属，充分发挥物的效用，促进社会主义现代化建设。

作为民法的重要组成部分，物权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本法，是调整财产关系的重要法律，在中国特色社会主义法律体系中起着支架作用，在明确财产归属、合理利用资源，维护经济秩序中发挥着重大作用。

物权是一种重要财产权。这部法律草案对物权法的调整范围、原则、所有权、用益物权、担保物权、登记制度、物权的保护等作了详细规定。草案规定，国家所有权、集体所有权、私人所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、抵押权等都属于物权，物权的客体主要是不动产和动产。草案还对相邻关系、共有、善意取得、拾得遗失物、发现埋藏物、占有等作了规定。

草案对公私财产的保护作出了详尽的规定。草案规定，任何单位和个人对他人的物权负有不作为的义务，不得干涉权利人行使物权。权利人享有的物权，受法律保护。任何单位和个人不得侵害物权。私人对其依法取得的生活资料和生产资料享有所有权，国家保护私人储蓄，国家保护私人投资以及因投资获得的收益。

国家保护私人投资及其收益

私人对其合法取得的不动产和动产享有所有权，国家保护私人储蓄，国家保护私人投资及其收益。

所有权是物权的基础，用益物权和担保物权都是由所有权产生的。物权法草案对所有权作了较为全面的规定：

———国家所有是公有制的基础。国家所有即全民所有，草案对矿产资源、水资源以及城市土地等自然资源的国家所有权作了规定，并对国有企业或者国有控股企业的法人财产作了规定。

———集体所有是公有制的重要组成部分。草案对集体所有的不动产和动产以及集体所有权的行使作了规定。

———完善保护私人财产权的法律制度。草案规定，私人对其合法取得的不动产和动产享有所有权。国家保护私人财产的继承权以及其他合法权益。

———建筑物区分所有权如今已成为不动产物权的重要问题，草案对建筑物区分所有权作了详细规定。

建造建筑物不得妨碍相邻建筑物的通风采光

在不少地方，有的新建楼房严重影响相邻住房的通风采光，受影响的这些人家投诉无门。物权法草案将切实维护这些人的权利。草案规定，建造建筑物，应当与相邻建筑物保持适当距离并适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

物权法草案规定，不动产相邻各权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。草案规定，不动产权利人因铺设电线、电缆、水管、煤气管等管线必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

草案规定，建筑物的屋檐滴水，不得直接滴注于相邻的不动产；安装空调等设施，不得因滴水、噪音对相邻的权利人造成损害。不动产权利人挖掘土地，建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全。相邻的不动产权利人有权要求施工的不动产权利人提供相应的担保。

六类财产不得抵押

按照物权法草案规定，6类财产不得抵押：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依照法律规定被查封、扣押、监管的财产；法律规定不得抵押的其他财产。

草案在担保法有关规定的基础上，进一步完善了抵押权、质权、留置权的规定。按照草案规定，债权人在借贷、买卖等活动中，为保障实现其债权需要担保的，可以依照本法和其他法律规定设定担保。担保物权人在债务人未履行债务时，有权就担保财产优先受偿。

草案规定，抵押人和抵押权人应当采取书面形式订立抵押合同。以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。以动产抵押的，抵押权自抵押合同成立时设立，但不经登记，不得对抗善意第三人。法律另有规定的，依照其规定。按照草案规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿；抵押权有的已登记，有的未登记的，已登记的先于未登记的受偿。

善意占有人将不承担民事责任

草案规定，占有人因使用占有的不动产或者动产而使该不动产或者动产受到损害的，善意占有人不承担民事责任；恶意占有人应当承担民事责任。

所谓占有，在物权法中是指占有人对不动产或者动产的实际控制与支配。草案规定，无权占有，包括善意占有和恶意占有。无权占有，除有相反证据证明外，推定为善意占有。

草案规定，不动产或者动产被占有人占有，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当扣除占有人因妥善保管该不动产或者动产支出的费用。占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，善意占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人。

草案规定，占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，恶意占有人没有过错的，应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；有过错的，应当对因自己的过错造成的损失承担民事责任。

遗失人领取遗失物应当支付必要的保管费

"拾到东西要交公"向来被视为社会的美德之一，拾得人拾得遗失物如果向遗失人索取费用，则容易受到指责。不过，草案规定，遗失人领取遗失物应当支付保管费等必要费用。

草案规定，所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照其承诺向拾得人支付报酬。所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时未支付保管费等必要费用的，拾得人或有关部门有权留置遗失物。

草案规定，拾得人拾得遗失物应当返还。拾得人拾得遗失物，应当自拾得遗失物之日起20日内通知所有权人、遗失人等权利人领取，或者送交有关部门。在机关学校等单位，或者在图书馆、博物馆、公共交通工具等公共场所拾得遗失物的，可以送交该单位或者公共场所的管理人。

对拾得人通知所有权人、遗失人等权利人领取遗失物，权利人不领取的情况，拾得人应当自通知之日起30日内将该物送交有关部门。有关部门应当及时通知所有权人、遗失人等权利人，不知道相关权利人的，应当及时发布招领公告。

草案规定，拾得人在遗失物送交有关部门之前，有关部门在遗失物被领取之前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。

小区业主会议有权更换建筑单位聘请的物业

随着高层建筑物、居住小区的大量出现，业主享有哪些权利已经成为当前一大热点问题。草案规定，建筑物区分所有权人会议由全体建筑物区分所有权人组成，是该建筑物及其附属设施的管理机构，使小区业主会议及其业主对居住区的维护管理权利有了法律保障。

草案规定，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业住宅用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利，对该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。

草案规定，建筑物区分所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。建筑物区分所有权人行使权利，不得危及该建筑物的安全，不得违反管理该建筑物的有关规定，不得损害其他建筑物区分所有权人的合法权益。建筑区划内的物业管理用房的所有权属于建筑物区分所有权人共有。会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。

草案规定，建筑物区分所有权人会议由全体建筑物区分所有权人组成，是该建筑物及其附属设施的管理机构。建筑物区分所有权人人数众多的，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的建筑物区分所有权人委员会。

草案规定，建筑物区分所有权人会议有权取得有关该建筑物及其附属设施的土地使用权证、竣工总平面图；配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施的安装、使用和维护保养等技术资料；建筑物及其附属设施质量保修文件和使用说明文件等资料。

作者: lindows 时间: 2005-6-28 12:59
标题: Re: [b][color=darkred]关注物权法草案[/color][/b]
《物权法》是一份与我们业主利益关系重大的法，比《物业管理条例》更加重要。
值得关注。

作者: lindows 时间: 2005-6-29 12:41
标题: Re: [b][color=darkred]关注物权法草案[/color][/b]
[M08]
以后再也不贴这方面的内容啦

作者: King Lion 时间: 2005-6-30 22:06
标题: Re: [b][color=darkred]关注物权法草案[/color][/b]
偶只对现行法感冒，草案还是让学者教授去烦恼吧 [M01] [M01]

作者: L148 时间: 2005-7-1 13:45
标题: Re: [b][color=darkred]关注物权法草案[/color][/b]
兄弟，这个太专业了，让专业人士研究研究就可以了。到普罗大众处，当然不会引起太多的关注，毕竟法律条文是枯燥的。

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