中国楼市数字黑洞探秘 国统局数据因何失真？----今日财富地产SHOW

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中国楼市数字黑洞探秘 国统局数据因何失真？
(更新时间：2005年3月25日 14:37)




前不久，国家统计局公布了一组新的统计数据，数据显示2004年，全国完成房地产开发投资13158亿元，比上一年增长28.1%，虽略低于2003年增长30.3%的水平，但仍然保持着较快的增长势头。此数据一公布，立刻在社会和业内引起了强烈反响。不少专家、学者纷纷站出来说，这份数据根本没有什么实际意义。而且这份数据与之前其他
相关部门及业内统计的数据报告有很大的出入。
究竟是什么原因使得国家统计局的数字这么不可信，各份报告所得信息不对称的呢？一方面是因为利益不同、角度不同，统计的手法也就不同；另一方面，有关部门在统计时，可能为了表政绩、业绩而对数据进行了修改；第三，就是一些开发商虚报数据或收买个别官员，以得出他们想要的数据。前不久，广州不就有一位在"胡润百富榜"上有名的地产富豪因为楼盘开发规划涉嫌造假而遭受调查的嘛。

其实房地产市场里像这样造假玩数字游戏的人多了去了，手段更是花样百出。被抓住的只是沧海一粟，太少了。这些亿万富翁们为了挣更多的钱，不停的挖着各种陷阱，造出了数不尽的数字黑洞。正如一位业内人士所说，信息不对称，正是房地产暴利的源泉。市场经济的一个基本规律是，信息越透明，交易的价格就越接近真实价值。而目前中国的房地产市场却严重背离了这个规律。

　　探秘一

伪造资料来"套钱"

一位不愿透漏姓名的开发商介绍说，房地产企业一般都具有高达70%至80%的资产负债率，他们敢以1000万元的资金建造1亿元的项目，以1亿元的资金建造10亿元的项目，其它资金全部来自银行。开发商针对国家和银行的各项规定，来制定自己的对策。比如通过特殊渠道和银行有关人员取得联系，打听银行内部消息，修改资产负债表，以达到贷款的目的。

开发商通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后，接下来就是用"假按揭"套取更多资金。典型操作手法是，搜集员工的身份证或一些不知情的人的身份证，签订虚假售房合同，然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。

探秘二

虚列成本很普遍

开发商在向物价局申报售价时也是动尽了脑筋。物价局有关人士称，虚列成本，有意抬高报价，这是很普遍的事。比如某楼盘的开发商向物价局申报的价格是每平方米7000多元。经过重重删减，最终核定的价格不到6000元，这被砍掉的每平方米1000元的成本是什么？集资、赞助费，甚至违规罚款等不相干的费用也都被开发商纳入到"合理成本"中了。而且开发商在商品房申报定价上的黑洞还远不止这些。

探秘三

大多数开发商都逃税

偷税漏税也是开发商发财的重要手段，现在一个项目一两亿的资金很平常，几十亿的项目满大街。这要缴个人所得税，企业所得税等那得交多少啊，这里面的数字黑洞应该没人能算出来。2003年某市地税局稽查分局耗费半年时间，对88户房地产企业进行了税收专项检查，竟然发现87户有偷漏税问题。

曾经在中国建设银行从事投资研究工作的李清明分析说，目前，开发商在缴税过程中主要存在六个问题：一、在扣缴个人所得税时普遍都存在少计税收入；二、预收款不缴税或延迟申报纳税；三、项目连续滚动开发，项目决算期又有意无意地滞后，导致成本难以理清，企业所得税应纳税所得额难以确定；四、借合作建房政策偷税漏税；五、故意遗漏土地增值税和印花税；六、缴税时能拖就拖，欠着不缴。

探秘四

造假"楼盘销售进度表"

一位在地产开发行业混了近10年的人士说，售楼处里挂的楼盘销售进度表您可千万别相信，那都是开发商精心设计出来的，不管消费者什么时间去看，表上永远是密密麻麻贴满"已售出"的字样，实际销售情况却差远了。之所以这样做是为了显得自己的楼盘十分走俏，而且还可以等"大客户"上门，避免遇到团购整层或数层的大客户时无法提供相应的物业。一般被开发商标为"已出售"的大多都是较好的房源，这样万一"大客户"没来，还可以留到现房或准现房时加价出售。

探秘五

吹虚"房展会成交量"

大家所参加的房展会中也有很多猫腻，每次房展会结束，主办方都会公布成交量，这个成交量是怎么统计出来的呢？一位亲身经历过的同行说，每天快闭馆的时候，工作人员就会挨个摊位问今天的销售情况，参展人员如果照实回答说今天没有，工作人员就会说："没有？那怎么成，编一个，随便编一个出来。"参展人员："那，那就……"（牛珈/文）