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标题: （转载）关于房地产的文章 [打印本页]

作者: 飞翔的马 时间: 2009-3-26 10:23
标题: （转载）关于房地产的文章
http://yetanyetan.blog.sohu.com/112891676.html
房地产假按揭导致成交回暖当银行是猪？

2009-3-24 每日经济新闻

房地产市场的小阳春让市场的判断莫衷一是，一些情绪化的判断更让人摸不着头脑。在市场人士对预期的判断产生严重分歧、银行对房地产贷款受到严厉制约的情况下，所谓房地产市场回暖是假按揭导致，是夸大之辞，这些人当银行是猪？现在银行信贷员坏帐背终身，谁愿意铤而走险。各地成交量普遍回暖，难道所有开发商与银行都是骗子加白痴组合？

节后商品房市场成交量上升是事实。统计显示，今年前两个月，深圳新房和二手房成交规模分别同比增加174%和106%。三月份更是持续回暖。北京成交量也在回升，3月1日至15日，商品房期房成交5232套，比2月上半月的2025套翻了一倍，接近2月份整月5800余套的数量。根据易居研究院的数据，上海商品房市场2009年2月价跌量升，新增商品房供应86.25万平方米，环比大幅减少29%，成交量为184.42平方米，环比增加36.31%。

房地产小阳春是政府支持、人为控制的结果，是利好政策刺激下的小反弹。政策护驾，价格下跌与对未来通胀的害怕，才造成了这一波小阳春。

以上海为例，房地产成交量前十名楼盘绝大部分是节前降价促销的楼盘，市场的通胀预期使部分投资者愿意冒险将资金投入房地产市场。政府在隐性托市，商品房在建面积增加，峻工面积与新楼盘面积减少，说明开发商拉长了建设周期，只有在现金流得到支撑的情况下才能这么干。

政策上的减税、降息、降首付，开发商主推中小户型降低总价，政府对开发商的土地支付款网开一面，最近上海开放境外投资者外币保证金帐户，说明限外令在悄悄开闸。这说明，政府对于房地产市场的急剧下挫比开发商还要着急，土地溢价下降，拍卖屡屡流标，成交也在底价，开发商资金不足造成大面积烂尾楼，这是政府拉动经济复苏不能承受之重。

成交量短期回暖，不代表房地产市场已经出现反转。

成交量回暖只是一个指标，还要看持续时间多长，以及其他配套指标的落实情况。总体而言，2月份属于价跌量升情况，中国国家发展和改革委员会和国家统计局调查显示，2月份中国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点，为自去年12月首次出现同比下降后，连续第三个月跌幅持续扩大；环比亦降0.2%。分类型看，经济适用住房销售价格同比上涨0.3%，普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别下降1.8%和2.8%。

成交量回暖是与春节期间的地量成交相比，与房地产景气周期比，仍处于低谷。从2月份开始的成交量回暖还需要辅之至少3个月以上的持续期，才能做出明确的判断。

更能说明问题的是，房地产商本身对于市场回暖信心不足，他们还处于去库存化的关键阶段。

根据瑞银提供的数据，房地产在建面积和竣工面积在1-2月份同比强劲增长，考虑到房屋建设从开工到竣工通常需要1-2年的时间，目前竣工面积的增长可能仅仅反映了18-24个月之前房屋开工面积的猛增，这一数据只是说明房地产商在努力消化以往的土地存量。

代表房地产开发商真实信心的新开工面积与土地交易，还在继续下跌的过程中，尽管跌幅有所减缓。在固定资产投资中，房地产投资一落千丈，根据国家统计局的数据，虽然房地产在城镇固定资产投资中的比重仍达23%以上，但今年1到2月份房地产投资(2398亿元)实际同比增速由20%以上下滑为5.1%，达到历史低位。在此情况下，只有由政府启动保障性住宅建设，才能弥补这一短板。从目前的投资量来看，保障型住房的建设仍处于雷声大雨点小的老套路中。

所有这些都在证明，市场主体对于未来走势并不确定，只能走一步看一步。在这样的情况下，房地产投资高潮显然是个梦想，根据主要房地产市场的周期，熊市不可能仅仅维持一年多的时间。

从市场规律来说，成交量上升而房价下挫不是常态，有些房地产开发商开始提价销售，不过是趁乱获小利，再次演绎以往投机路线而已。着眼于我国房地产市场的大调整，此时回笼现金进行区域与产业布局，是前所未有的良机，看重蝇头小利者，未必能占得产业布局的先手。他们与那些以怀疑论追究金融业与房地产业的原罪者一样，目光短浅。

（转）http://shihb.blog.sohu.com/113386086.html
“小阳春”后就是“倒春寒”

时寒冰

在经济危机仍在蔓延的情况下，发生在中国的房屋成交量大幅上升且价格上涨现象，令世界刮目相看并困惑不已：“这哪里是经济危机，分明是处在牛市阶段么？”据3月25日的《中国经济时报》报道，不仅一些开发商在提价，利用公众买涨不买跌的心理卖房，就连二手房市场，也出现了大幅提价的现象，以至于房屋中介也感慨，许多住房报价太高，“完全是瞎涨价，有点‘趁火打劫’的意思，听到楼市回暖的消息就开始涨价，而且是很不理智的涨价”。
但清醒的人永远存在。最近，全国政协委员、林达国际投资集团董事长李晓林在接受媒体采访时认为：现在楼市出现的所谓“小阳春”只是阶段性的……房地产真正的复苏关键在于销量的长期稳定，“小阳春”后不排除“倒春寒”的事情发生。
我深以为然。事实上，“倒春寒”的条件正在逐渐形成。
其一，目前的量升价涨现象，与开发商和地方政府刻意营造的托市氛围，及房屋成交方式有关。
我们不妨仍以官方数据为例，有些数据显然是自相矛盾的。以郑州市为例，郑州市房管局公布的数据是：2月份，商品住宅销售均价4355元/平方米，比1月份上涨，每平方米涨了447元。2月份，郑州市整体二手房均价为2958元/平方米，较上月下降了。
一位郑州的房地产分析师对此困惑不已：新房4355元/平方米（环比上涨），而二手房均价为2958元/平方米（环比下跌）。莫非新房子刚买来就快速贬值？
随后，他让人们分享了他的调查结果：开发商把买房优惠的钱直接帮你付了首付，你还按照原价来买房，再付扣减优惠金额的首付后，办理按揭手续。这样一来，“5192元/平方米成交的房子，帐面上显示的却是5900元/平方米”。既得利益集团从数据上托高房价，摧毁住房需求者心理底线的伎俩，可谓炉火纯青。
其二，信贷政策的放宽与大量贷款资金的投放是不可能持续的，一旦利好出尽，“倒春寒”也就近在眼前。
中国房价在经济危机中之所以逆势上涨，很大一部分是假按揭推动的结果。一位读者在给我的来信中，谈到了他的困惑：“近段，房价莫名奇妙涨了，交易量也上去了……这些怎么都和经济不协调？深圳宝安区3月17日的1手房成交均价是13000多/平方，可我经过实际调查发现，即使是保安中心区的全新房价也都是在8000元—9000元，根本没看到上万的。几乎都是清一色的8000多。”
其实，这正是假按揭下的典型特征。哪一个做假按揭者，不希望多套出些银行的资金？而提高房价，正是实现这一目的的最佳途径。
问题是，中国的信贷投放不可能一直延续前两个月的规模。今年1月份，我国新增贷款达到了令人瞠目的1.62万亿，今年2月份，新增贷款达到1.07万亿元，前两月新增贷款规模达到2.69万亿元，而今年全年我国总共计划“新增贷款5万亿”，前两个月已经完成了一半还多。一旦贷款投放规模收缩，加之假按揭现象正在引起决策层的关注，假按揭今后就很难再如此轻易得逞了。而这也意味着，信贷因素可能从房价的推手转变成“倒春寒”的催化剂。
其三，因被虚涨假象“激励”造成的打折停止，故意提价等现象，正在为今后的“倒春寒”打下坚实基础。尽管有开发商提醒同行“我们现在房地产行业的调整期还没结束就开始涨价，会打击好不容易回升的销售量，这是十分不理智的，甚至会给我们行业带来灾难”，但是，能够听进去的又有几人？
制约中国房地产可持续发展的一个最根本的问题，是房价过高，远远超出民众实际购买力的问题，这使得高房价成了无源之泉，无本之木，脱离现实的提价行为，只会进一步拉开购买力与房价之间的距离，从而，使房地产市场再次快速冷却。
其四，中国的房价缺少中等收入者的支持，也缺少购买力的支持。
目前，美国房价收入比在2至3的范围内，也就是说，一个中等收入家庭，两年到三年的收入，可以买一套精装修的住房（美国不允许出售毛胚房，不动产必须形成才能交易），而在中国，像北京、上海这样的城市，房价收入比都在20以上。因为，中国的社会保障体系不如美国等发达国家健全，人们的收入当中，相当一部分要用于弥补财政公共产品提供不足的缺口，只能用剩余的一部分收入去购房。在这种情况下，还奢望外国人来中国买房，只能是一种自欺欺人的幻觉。外国的投资账可是比我们算得清。
事实上，就连过去在中国叱诧风云的温州炒房团等，不也在到美国等房价经过调整的发达国家购房吗？对比之下一目了然：发达国家的房价比中国的房价更具有吸引力。
更重要的是，西方发达国家都有一个庞大的中等收入群体，作为购房的主体，而中国的中等收入群体始终不能形成——这是制约中国房价上涨的一个非常致命的因素，由于中等收入群体不能形成，而穷人又没有能力买房，绝大部分开发商都在以为富人盖房的理念经营房地产，问题是，中国的富人哪一个不是已有多套房产？
遗憾的是，很多开发商并未认识到这一危险。任志强最近撰文指出：“有人愿意成为牺牲品，没有人愿意成为别人的垫脚石，但中国革命的成功不正是有无数的英烈甘愿成为中国解放的牺牲品吗？……今后的改革也同样是不管这些人是否自愿，但一定会有一批人在现实的改革中或短时间的冲击中成为夹心层、成为弱者、成为被门槛挡在台阶下的群体。”多么可怕与冷血的观点。问题是，当夹心层成为占据人口80%的庞大主体，被挡在房地产市场之外，开发商真的能够屹立不倒吗？一个自身拿着天价薪酬的商人，能够真正理解让别人成为牺牲品的代价是什么吗？如果占人口主体的80%成为满足少数人暴富的牺牲品，那么，这将导致何等恐怖的结局？
谎言终归是谎言，弄虚作假的“小阳春”之后必定是“倒春寒”。我对房地产业并无厌恶之感，而是充满理性的。我认为，高房价下的房地产业是畸形的，只有当房价与民众的购买力相适应的地步，房地产对经济的拉动作用才是健康的、可持续的，否则，一切都将终止于泡沫破灭之时。

[本帖由飞翔的马修改于2009-03-31 19:09:29]

作者: 飞翔的马 时间: 2009-3-26 10:26
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房托自曝：忽悠大家买房，09年我为啥打死也不买！？(2009-02-16 12:02:25)标签：房产经济晰房价爹妈郭一平北京杂谈
房托自曝：忽悠大家买房，09年我为啥打死也不买！？(郭一平原创)

“郭一平老师，我整天忽悠着别人买房子，可最需要房子的我，已经观望两年了，09年我还得观望，打死也不买！”

这是北京的一个女性打来的电话，以下是郭一平根据对方的谈话整理——

我是个老姑娘，谈过两次恋爱没成，30多了，还没有成家。我爹妈一生吃苦受罪养活我们兄妹四个，又供养我和两个弟弟上了大学。我上边是个姐姐，成家十来年了。在眼下的农村一家出来三个大学生，该有多难，父母要受什么样的罪，就不说了吧。

其实，我最需要房子我们都大学毕业了，有了工作，该是回报亲恩的时候了，可因为没有房子，瞻养老人的孝心不好实现，真的。在大城市与别人合租房，照顾老人很不方便，何况老人们也不习惯。前年，我把爹妈接到北京住了不到三个月，他们就嚷着回家，劝也劝不住。我爹妈都六七十岁的人了，自己照顾不了自己，在乡下有房子也不能住，因为没人照看。

去年，我爹得了一场病，住在乡下，还是邻居们把老人家送到医院，付了医药费，把病看好了。邻居们都说：你家老人这么大岁数了，应该跟着你们，这样对老人有个照应。我两个弟弟，虽然都是大学毕业，一个在北京，一个在武汉，他们都没房子，跟着他们当然也不方便。老两口只得住在我大姐家里。我大姐家呢，经济上不宽裕，姐夫弟兄六个，不和睦，他们嫌我爹妈给他们添了麻烦，说我爹妈成了他们家的“常驻大使”，为了这事经常生气。今年春节回家，我大姐把我叫到外面，恐怕被婆家人看见，哭着对我说：“我不是不孝顺老人，可你看，你们一个个都在外面混，都没有房子，老人没地方安置，让我太受委屈。你们快些争口气，赶快买下房子，哪怕咱们四个人轮流照顾老人，我自己多轮上几个月，也不能……”

因为上大学，拖累了大姐家，弟弟上大学的钱，还是大姐拿的，到现在还没有还，现在又……听大姐说完，我当时难过得眼里流泪。其实，我最需要房子。

我干的是昧良心的营生.郭老师，你不必要知道我的名字，现在你要写篇文章，在新华网发出去，我更是不能给你说了。但，我可是知道你郭一平的大名的，因为我经常骂你。我就是个房托，现在的工作有三项，一是在各大论坛上天天发贴子忽悠大家买房，骂那些唱跌房价的人，这是我的日常工作；二是现场当房托，组织‘万人看房团’，营造轰轰烈烈的场面；三是召集人扮成温州商人或山西煤老板，制造楼市回暖、刚需严重的假象。你和牛刀等人，是唱跌派的代表，那些跟贴骂你的人，就是我和我的同事们。这回给你说明白了。实际上，我打心里也痛恨高房价，痛恨无良开发商。只是我没有什么出息，干着这昧良心的营生。年关回家这一趟，让我良心发现，我才鼓足勇气，给你打这个电话，坦露我的心迹。

这家地产公司，前几年生意好，我也挣了十几万，可眼下没人买房子，我这几个月除了拿底薪，仅顾上生活费，一分钱也落不下。我手里的钱，连交首付都困难。我几个朋友也想借给我些钱，让我交了首付，买上房子，把爹妈接来，可我不答应。因为在09年，我还是选择了观望，打死也不买房。为什么呢？我详细说说吧，反正我要换工作了，不妨实话实说。一、新政购房优惠靠不住 1．银行愿意多贷房款，不等于让我少还钱贷款政策的优惠，第一套住房的公积金，每户贷款额从60万提高到80万元了。不过，享受到多贷的房款你还是要还的，只是让我在经济危机中多做一些贡献、买那些开发商不容易卖掉的房子而已。这样说来，政府愿意多贷给我款买房子，不见得是件好事。 2．银行利率下调和7折优惠，不是固定不动的银行利率的下调和那个很少人能享受到的利息7折优惠，便有人计算出因为利息下调和7折优惠，对于贷款100万的房子，利息这块20年就省下多少万块钱。这个我不信，除非你和银行签订了固定利息合同。现在是处于经济危机时期，银行利率处于低位，如果经济好转，银行利率又会提高，这是我们每个人无法控制的。大家都知道，去年银行连续几次加息，今年不也降息了吗？同样，7折优惠不也会随时取消吗？郭一平老师，你想想，是不是？ 3．今后房价下降个百分之几，也比交易税大得多这次新政，唯一对买房人的利好就是交易税收的降低了。税费的降低，对于不同情况的房子，税费大概降低了1-3%左右。但是，现在的房价仍然盘旋在高位，而且房价的下跌趋势也是众所周知的。眼下不要看重这些“蝇头小利”。房价下跌个6%应该是没有问题的吧。过不了几个月，房价多少下跌些，即使交易税不优惠了，你往外掏的钱也比现在少多了。郭一平老师，你再想想，是不是这个理？这个交易税，你别看成个事儿。

二．房价并没有真正下跌，现在买房肯定后悔前几年开发商捂盘惜售，房价象坐了火箭，一路猛涨。他们把房价愈捂愈高，高到了普通老百姓不能接受的程度。现在好了，开发商捂盘捂到房子卖不出去了，大量炒房者也被套牢了。但是，开发商还是不降价！去年，除了广州、珠海房价有所下跌外，全国各地的房价，包括京沪，并没有实质性地下跌。我承认，去年下半年到今天，有些地方房价也降了10-15%不等的，但是，这个降价跟前两年房价飙升的幅度比起来不值一提。开发商在前两几年赚了不少钱，现在要他们把钱吐出来，容易吗？今年开发商会不会老老实实再降价呢？会降价，但不会降价太快。因此，还得观望！！

三、房价肯定得降，我一说你郭一平会明白

1．地方政府态度明朗，房价肯定降任志强张口说市场，闭口说市场，实际上别说任志强，任何一个开发商也不相信市场，只相信市长。房价涨，地方政府得利；没人买了，地方政府又要救市。有了地方政府撑腰，开发商当然有恃无恐了。去年下半年，开发商挺着不降，理论家一边忽悠政府救市，一边忽悠百姓买房，不少地方政府积极出台救市政策，花样百出。可老百姓呢，只要不降房价，就两个字：不买！还有四个字：坚决不买！还有我的五个字：打死也不买！！只有地方政府态度明朗，不救市，结束“二人转”，开发商的独角戏唱不好的，那房价就得降。否则，开发商不会降价。这下子好了！ 1月中旬，在参加上海市“两会”时，上海市委书记俞正声明确认为房价“不能再涨了”，并且上海未来没有拯救房市的打算。而在此前，北京市市长郭金龙、广州市市长张广宁、深圳市市长许宗衡，也纷纷表示过类似态度。 2月2日，国务院明文叫停重庆的“购房退个税”政策。说明中国高层都已看清高房价的危害，不能再被开发商所绑架，被开发商所利用，必须果断决策，引导开发商主动降低房价以拯救自己，拯救整个房地产业。如此以来，房价的下跌已经成了定局了。

2．经济危机软化了太多的购房需求，房子不降没人买刚性需求本来不等于真正能实现的需求，即使是真正能实现的需求，也在当前的经济危机下被软化了。现在政府光说“金融风暴”，而且还说是“来自于美国”，实际上，就是现在的中国正面临着经济危机，政府之所以那样说，也是出于好意，担心引起恐慌。一说“来自于美国”，似乎离你很遥远；一用“金融风暴”这个一般人不太懂的概念，没有用经济危机这个字眼刺激神经。略有些经济知识的人，看看眼下的农民工返乡潮，工厂停工减产，扩大内需，GDP保8……这不是经济危机的表现又是什么呢？经济危机的时期，购买力不足，市场需求不振，房地产自然不能独善其身吧。你想想，现在开发商不降价，老百姓会买房吗？因此，房子降价还在后面呢，我得观望。

从上面两点可以看出，房价肯定降，但开发商不会一下子降太多，我得有个观望期，观望一年估计不行，因此，这09年，打死我也不买房！！

3．今后房价下降个百分之几，也比交易税大得多

这次新政，唯一对买房人的利好就是交易税收的降低了。税费的降低，对于不同情况的房子，税费大概降低了1-3%左右。但是，现在的房价仍然盘旋在高位，而且房价的下跌趋势也是众所周知的。眼下不要看重这些“蝇头小利”。

房价下跌个6%应该是没有问题的吧。过不了几个月，房价多少下跌些，即使交易税不优惠了，你往外掏的钱也比现在少多了。郭一平老师，你再想想，是不是这个理？

这个交易税，你别看成个事儿。

二．房价并没有真正下跌，现在买房肯定后悔
前几年开发商捂盘惜售，房价象坐了火箭，一路猛涨。他们把房价愈捂愈高，高到了普通老百姓不能接受的程度。现在好了，开发商捂盘捂到房子卖不出去了，大量炒房者也被套牢了。但是，开发商还是不降价！

去年，除了广州、珠海房价有所下跌外，全国各地的房价，包括京沪，并没有实质性地下跌。

我承认，去年下半年到今天，有些地方房价也降了10-15%不等的，但是，这个降价跟前两年房价飙升的幅度比起来不值一提。

开发商在前两几年赚了不少钱，现在要他们把钱吐出来，容易吗？今年开发商会不会老老实实再降价呢？会降价，但不会降价太快。因此，还得观望！！

三、房价肯定得降，我一说你郭一平会明白

1．地方政府态度明朗，房价肯定降

任志强张口说市场，闭口说市场，实际上别说任志强，任何一个开发商也不相信市场，只相信市长。房价涨，地方政府得利；没人买了，地方政府又要救市。有了地方政府撑腰，开发商当然有恃无恐了。

去年下半年，开发商挺着不降，理论家一边忽悠政府救市，一边忽悠百姓买房，不少地方政府积极出台救市政策，花样百出。可老百姓呢，只要不降房价，就两个字：不买！还有四个字：坚决不买！还有我的五个字：打死也不买！！

只有地方政府态度明朗，不救市，结束“二人转”，开发商的独角戏唱不好的，那房价就得降。否则，开发商不会降价。

这下子好了！

1月中旬，在参加上海市“两会”时，上海市委书记俞正声明确认为房价“不能再涨了”，并且上海未来没有拯救房市的打算。而在此前，北京市市长郭金龙、广州市市长张广宁、深圳市市长许宗衡，也纷纷表示过类似态度。

2月2日，国务院明文叫停重庆的“购房退个税”政策。说明中国高层都已看清高房价的危害，不能再被开发商所绑架，被开发商所利用，必须果断决策，引导开发商主动降低房价以拯救自己，拯救整个房地产业。

如此以来，房价的下跌已经成了定局了。

2．经济危机软化了太多的购房需求，房子不降没人买

刚性需求本来不等于真正能实现的需求，即使是真正能实现的需求，也在当前的经济危机下被软化了。

现在政府光说“金融风暴”，而且还说是“来自于美国”，实际上，就是现在的中国正面临着经济危机，政府之所以那样说，也是出于好意，担心引起恐慌。一说“来自于美国”，似乎离你很遥远；一用“金融风暴”这个一般人不太懂的概念，没有用经济危机这个字眼刺激神经。略有些经济知识的人，看看眼下的农民工返乡潮，工厂停工减产，扩大内需，GDP保8……这不是经济危机的表现又是什么呢？

经济危机的时期，购买力不足，市场需求不振，房地产自然不能独善其身吧。你想想，现在开发商不降价，老百姓会买房吗？

因此，房子降价还在后面呢，我得观望。

从上面两点可以看出，房价肯定降，但开发商不会一下子降太多，我得有个观望期，观望一年估计不行，因此，这09年，打死我也不买房！！

作者: 飞翔的马 时间: 2009-3-26 10:29
标题: Re: （转载）房地产假按揭导致成交回暖当银行是猪？
呵呵，广州市2008年职工人均工资3000+，购买力不足和房价虚高是铁的事实，再怎么叫嚣就是买不起，房价高了就是不买。现状是我们买房子，要月月还银行贷款；我们不买房子就是开发商月月还银行贷款、付zf税费，看谁折腾的过谁。我现在就等限价房或房价降了。

不知道我们小区里现在要求买房的有多少是房托呢？

我应该会被列入某些人的黑名单吧 [M04]

[本帖由飞翔的马修改于2009-03-26 10:40:14]

作者: 飞翔的马 时间: 2009-3-26 10:34
标题: Re: （转载）房地产假按揭导致成交回暖当银行是猪？
自己顶顶

[本帖由飞翔的马修改于2009-03-26 10:36:55]
[本帖由飞翔的马修改于2009-03-26 10:40:35]

作者: 多姿多彩 时间: 2009-3-26 15:27
标题: Re: （转载）房地产假按揭导致成交回暖当银行是猪？
什么什么 [M14]

作者: 飞翔的马 时间: 2009-3-26 17:01
标题: Re: （转载）房地产假按揭导致成交回暖当银行是猪？
楼上的牛喔，注册两天，回复90条...... [M15]

作者: 二楼2号 时间: 2009-3-26 19:58
标题: Re: （转载）房地产假按揭导致成交回暖当银行是猪？
典型的马甲 [M01]

作者: 只有风知道 时间: 2009-3-26 20:04
标题: Re: （转载）房地产假按揭导致成交回暖当银行是猪？
银行就是js的猪肉大餐

作者: 飘来飘去 时间: 2009-3-26 20:47
标题: Re: （转载）房地产假按揭导致成交回暖当银行是猪？
银行为了办业务，当猪又何妨

作者: 只有风知道 时间: 2009-3-26 20:49
标题: Re: （转载）房地产假按揭导致成交回暖当银行是猪？

引用作者飘来飘去于 2009-3-26发表的原文
银行为了办业务，当猪又何妨

被宰的猪，好玩吗？

作者: 飞翔的马 时间: 2009-3-26 21:20
标题: Re: （转载）房地产假按揭导致成交回暖当银行是猪？
呵呵，房子是开发商的，钱是银行的，政策是政府出台的，政府、银行利益和开发商捆绑了；开发商要钱，银行要盘活资产，政府要收入；于是猪就出现了，猪只是砖头，玉到现在为止却还没有出来，谁是赢家？

作者: 只有风知道 时间: 2009-3-26 21:22
标题: Re: （转载）房地产假按揭导致成交回暖当银行是猪？

引用作者飞翔的马于 2009-3-26发表的原文
呵呵，房子是开发商的，钱是银行的，政策是政府出台的，政府、银行利益和开发商捆绑了；开发商要钱，银行要盘活资产，政府要收入；于是猪就出现了，猪只是砖头，玉到现在为止却还没有出来，谁是赢家？

KFS已经赢了。

作者: 飞翔的马 时间: 2009-3-26 21:56
标题: Re: （转载）房地产假按揭导致成交回暖当银行是猪？

引用作者只有风知道于 2009-3-26发表的原文
[quote]引用作者飞翔的马于 2009-3-26发表的原文
呵呵，房子是开发商的，钱是银行的，政策是政府出台的，政府、银行利益和开发商捆绑了；开发商要钱，银行要盘活资产，政府要收入；于是猪就出现了，猪只是砖头，玉到现在为止却还没有出来，谁是赢家？

KFS已经赢了。[/quote]

KFS资金压太多，猪贡献的只是很小一部分。后果是猪继续深套，房产拿出来拍卖，差价缺口就是投资形成的不良资产。KFS在实际上资金得到了微小的缓解，政府拿到微小的收入。一系列措施的实质是变相分掉了固定资产，雪球如果滚下来，所有人都是输家。

作者: tsing 时间: 2009-3-27 10:58
标题: Re: （转载）房地产假按揭导致成交回暖当银行是猪？
政府：牺牲猪，抬市场提信心，用心良苦

开发商：外资撤，资金紧人心慌，垂死挣扎

消费者：量价稳，刚需求传统节，芸花一现

作者: 宣宣 时间: 2009-3-27 11:04
标题: Re: （转载）房地产假按揭导致成交回暖当银行是猪？
[M02]

作者: 飞翔的马 时间: 2009-3-27 12:49
标题: Re: （转载）房地产假按揭导致成交回暖当银行是猪？
（再转）http://q.sohu.com/forum/20/topic/5465476
近期房价上涨真相：假按揭骗局
时寒冰

春节过后，全国楼市突然出现了成交大幅反弹的“小阳春”行情。在中国指数研究院重点监测的30个城市中，有24个城市2月住宅成交面积环比上升，有10个城市环比增幅超过50％。住房与城乡建设部全国房地产市场调研结果也显示：今年前两个月，全国住房成交量同比增长。。
而且，在成交量放大的同时，这些地方的房价也呈现上升态势，显得非常诡异。那么，住房成交量为何突然放大？是否意味着楼市已经结束调整，步入上升轨道？
首先，我们应该弄明白住房成交量为何突然上升。
房价的下跌幅度，远远没有达到挤出泡沫的程度，也远远没有达到与民众实际购买水平相对接的程度。包含巨大泡沫的房价，还远没有到让民众“抢购”的地步。
那么，住房成交量为何突然在1月和2月放大了呢？有三个原因：
一是保障性住房占比增大。通过交易数据可以看出来：在近期新楼盘的交易中，保障性住房占据着比较大的比例。
二是在国家减少交易环节的税收后，为投机大开绿灯，二手房交易被激活，
第三个原因最重要，这是笔者调查得出的结论，也是许多开发商最心知肚明的原因：此次房屋成交量的回升，很大一部分乃是假按揭套现的结果。
什么是假按揭？它是指开发商为资金套现，将手中的存量住房以虚构的买房人（内部职工或开发商亲属或素不相识的人）的名字购买，从银行套取购房贷款。程序一般如下：开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬，有偿使用对方身份证，并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字，签字完成，银行即根据合同向开发商放款，开发商提前收回投资。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议，包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。
显然，假按揭是一个风险转嫁过程。开发商通过假按揭，提前收回成本，变现利润，把包袱和风险悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金越多，开发商自然倾向于提高价格。这正是房价与房屋成交量同步上升的根本原因。
这一点，可以从银行新增贷款的大幅增加中清晰地感知到。今年1月份，我国新增贷款达到了令人瞠目的万亿，同比多增8141亿元，接近今年预期新增贷款5.4万亿的30％；今年2月份，新增贷款再超1万亿元，达到万亿元。前两月新增贷款规模达到万亿元，同比多增万亿元，完成了今年计划“新增贷款5万亿”的一半还多。
如此庞大的贷款资金注入到市场，再加上此前已经解除绝大部分对房贷的限制，为开发商套现提供了天然的便利条件。开发商既然要搞假按揭，自然房价定的越高，套取的资金量越大，这正是近来成交量回升且房价上涨的内幕所在。
如果仔细对照一下相关房屋成交的数据，就会发现一些有趣的现象：
其一，诚如北京大学房地产研究所所长陈国强所言，当前北京楼市的这种“回暖”还是局限于部分楼盘，并没有成为市场普遍现象，就是热销现象没有普遍出现。这一点，不正是假按揭的典型特征吗？只是部分假按揭严重的楼盘热。如果楼市真正回暖，应该是整体性的回暖，至少是大部分楼盘回暖。许多人做过股票，在股市行情热的时候，垃圾股与绩优股往往是一起涨的。
其二，房价并没有明显回落，这意味着，在民众对房价的下跌预期依然存在的情况下，这种泡沫依然严重的房价，是很难被消费者认可并接受的。更何况房屋成交量的上升，是与房价上涨同步进行的？
显然，对于住房成交量的上升，我们不仅不能乐观，还应报以高度警惕。一旦开发商通过假按揭完成套现过程，高估值的房屋落到银行手里，银行就不得不承担种种巨大风险。
应该认识到，由于连续10多年的大规模投资（以北京为例，其房地产投资一直占总投资的一半），产生了大量的存量住房（北京2008年上半年卖掉3.9万套住房，而截至2008年底，北京存量住房已达35.8万套，供大于求现象明显），而房价的过快增长，又逐渐脱离了民众的购买力，从而使得中国房地产步入了一个万分尴尬的境地：托住房价不下跌，绝大部分人买不起，开发商只能玩假按揭的把戏；让房价下跌，开发商与地方政府又不甘心，他们希望做到两全其美，即有成交量又能保住高房价。但现实往往与构想中的目标存在着巨大反差，在经济危机的大背景下，要做美梦，很容易陷于一场骗局之中。
目前，舆论已经被开发商等强势既得利益集团控制，许多媒体的楼市版块，都因屈服于开发商的诱人广告而出卖灵魂，帮助开发商鼓吹，为公众编织陷阱。当那些开发商为高房价拼命鼓吹的时候，看看他们770多万的年薪，看看他们价值上亿元的股票占市值，就不难理解他们何以如此执着如此狂热了。是的，与这些强势利益集团相比，我的声音是微弱的，弱小得起不到任何作用。开发商既有地方政府撑腰，又有媒体这个工具，又有无良经济学家们帮助鼓吹……一句话，他们有权又有势！
作为一位长期为民生呼吁的人，面对现实，我很无奈，很悲伤……
如果一个国家穷得只剩下房子，如果一个国家的人民起早贪黑地操劳就是为了拥有一套房子，如果一个国家穷途末路到只有靠掠夺性十足的房地产才能维持增长，支撑这个国家经济发展的能够持续的能力在哪里？民众失去的归宿感又将在何时才能找回？
我只想说：高房价对民众财富的掠夺，是导致我国内需不振的重要因素之一，高房价是制约中国经济向前发展的枷锁，是吞噬民众幸福的最大障碍。高房价持续维持的结果，是中国经济复苏机会的进一步丧失。
于2009年3月19日发表于3月20日

作者: 飞翔的马 时间: 2009-3-28 17:18
标题: Re: （转载）房地产假按揭导致成交回暖当银行是猪？
顶顶

作者: came 时间: 2009-3-28 21:54
标题: Re: （转载）房地产假按揭导致成交回暖当银行是猪？
银行是猪,由纳税人养着,,,但银行人不是猪,由地产商养着

作者: 飞翔的马 时间: 2009-3-30 15:15
标题: Re: （转载）房地产假按揭导致成交回暖当银行是猪？

引用作者 came 于 2009-3-28发表的原文
银行是猪,由纳税人养着,,,但银行人不是猪,由地产商养着

呵呵， [M21]

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