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标题: 百姓关注：按揭让人负债累累谁还敢按揭买房？ --------------中国证券报 [打印本页]

作者: 不是精英的黑领 时间: 2004-8-24 23:54
标题: 百姓关注：按揭让人负债累累谁还敢按揭买房？ --------------中国证券报
百姓关注：按揭让人负债累累谁还敢按揭买房？

百姓关注：按揭让人负债累累谁还敢按揭买房？
你还敢买房子？还敢按揭买？！我想平静地和你说：房地产按揭贷款购房，对我们这些平民百姓来说，本质上是一种昂贵的个人消费，而不是投资。我想特别提请大家注意这一点，因为这和我们底下的讨论密切相关。
房地产火爆的根源，应该可以追溯到97年亚洲金融危机后。中国出口受挫，不得不开始进行国家投资，推动经济的发展，而房地产作为拉动经济的杠杆，自然受到重视。而在97年到2000年的那段日子里，一些企业主，富裕的个人，由于缺乏好的投资项目，加上房价确实处在最低点，于是他们成为的购房的中坚力量。房地产市场因此开始缓慢复苏
可是在2000年之后，购房的主体发生了变化。一些比较富裕的中产阶级，由于受到富裕阶层购房的示范效应的影响，开始加入购房的行列。由于这一阶层远较富裕阶层人数为多，因此房价开始上扬。
到了中产阶层基本购买完毕，普通有需求的老百姓，即工薪阶层，开始意识到住房价格飞涨的时候，他们也就加入了购房的行列。由于他们人数众多，因此住房价格开始飞涨。加上股市不振，大量资金涌入房地产，投机泡沫开始了。
按揭购买房屋的主体，恰恰正是最没有购买力的工薪阶层。用按揭在最高价买房的，也恰恰正是我们的工薪阶层。这就是问题所在。当然还有一些炒家，但在这里我们忽略不计。
按揭到底是什么？有很多媒体认为按揭是个好东西，按揭让你提前享受，按揭让你美梦成真。可是从本质上来讲，按揭会让你负债累累。我们来看看按揭的过程。你去买房子，然后申请按揭。银行把钱付给开发商，开发商把房子交给你，你向银行承担债务，并签下了一份抵押贷款的合同。在这里面开发商自然是最没有风险的，按过不提。银行赚了钱，你得到了房子，皆大欢喜。不用付房租，省下了一大笔开支，爽！但是有几个问题请你先注意，然后再爽：第一，银行贷款利率没有锁定，而且银行的利率正处于历史的最低点。大家回想一下，中国的金融历史是通货膨胀的历史，还是通货紧缩的历史？考虑到医疗，教育，房产等等，人民币的购买力真的上升了吗？一个发展中的国家，到底是应该通货膨胀多些，还是通货紧缩多些？我们的工资真的已经跟上了通货膨胀的步伐？按照目前的趋势，中国的存贷利率差还将扩大。请大家自己算一下，如果一年期存款利率提高到约4%这一历史平均水平，注意，是存款利率，长期贷款利率到达7%甚至更高的时候，你真正为房子付出的人民币会是多少？现在的贷款利率是不真实的，他让一些根本就买不起房子的人有资格买房！第二，你虽然按揭买了房子，但是房子不是你的，而且房价的下跌和你有直接的关系。我个人认为买房和融资租赁，就是分期付款到期拥有财产的方式比较相近。都是分期付款，到期后标的归个人所有。一般来说，融资租赁的设备能够产生效益，并用来支付分期付款；可是按揭贷款买了房子，不但不能产生效益，而且你还要花很多钱装修，每个月的物业费，暖气费等等等等，再加上首付资金在30年里面的机会成本，还有你支付的利息。你可以算一算，你究竟花了多少钱？我不是说不该花这笔钱，可是如果和你的收入比比，你还那么自信吗？你还觉得你省下了房租吗？两者的共同点是，如果你不能支付分期付款，租赁方就要收走资产。这下明白了，原来房子不是你的，只不过是你从银行租的。对于按揭贷款的你来讲，不过原来是给房东打工，现在是给银行打工罢了。很残酷吧，但是现实如此。
如果经济萧条，房价下跌，对你的影响也不小。上海的房价是6000平米，上海人一年的人均收入是15000，一个人辛苦一年不吃不喝，要买一套80平米的房子要30年。房产里面的泡沫，毋庸置疑。如果房价下跌，比如说从50万到40万，银行的利率又上升的话，你等于是在用原来的贷款养现在的房子，那自然是供一个月，亏一个月。如果在失业，或者减薪，那估计你只有被收房子的份了.
最后啊，一个大家都忽略掉的问题啊，就是房子的折旧。房子究竟怎么来计算折旧？从国外的惯例来看，一般来说是按照30年来摊消，也就是3.33%/年。我们国家也差不多是这样。可是注意，人家的摊销是建立在建筑物加土地的基础上，而对于我们个人来说，我们需要摊销的仅仅是房屋的价格。可是想想，我们能按照30年来对我们的房子计提折旧吗？不多说了，省得那些所谓以房养房的人提心吊胆。
我周围有很多这样的朋友。他们刚刚毕业，在北京安家。由于要结婚，所以就要买房。可是一分钱没有怎么办呢？只有家里支援。一般的做法是由男方出首付，女方出装修，相信大家也见得多了。然后小夫妻俩个开始上班，齐心协力供房子。不过想想双方父母，如果不是贪官污吏的话，老本基本上也都贡献出来了。
房子买了，美人在抱，自然是无比幸福。可是回头想一想，我着实为这一类的购房者捏着一把汗哪。想想就明白了，你今天花爹妈的，明天爹妈就要花你的。医疗价格飞涨，教育价格飞涨，房子价格飞涨。这哪里是前几年政府老是在鼓吹的通货紧缩，分明是通货膨胀！急着买房子成家的同志们，忘了父母，忘了孩子，忘了一切。房子供完了供孩子，孩子供完了如果还有精力就再供父母，没有精力的话也就任其自生自灭了。如果来个开刀，动什么手术什么的，估计下场也没那么美好。现在不孝子孙那么多，我想不是他们不知道尽孝，而只是力不能逮而已把。
我想提请现在大多数年轻人心里面想一想，当然，牛人除外，你们到底有没有想过怎么安排自己的生活？你们有没有算过你们到底要挣多少钱才能满足你们自己，你们的孩子，你们的父母的医疗，教育，养老，抚养的最基本费用？今天你们透支消费，明天你们怎么办？依靠政府的养老保险？自己开公司？还是指望中彩票？在问题来的时候，你们还在供房子，还欠着债，你们怎么办？我相信绝大多数人像都没有想过，更没有让他们去想。我敢断言，如果真正做一个财务规划的话，绝大多数人都会意识到买房子到底对于他们来说有多么的奢侈。

文章来源：中国证券报

作者: 不是精英的黑领 时间: 2004-8-25 00:09
标题: Re: 百姓关注：按揭让人负债累累谁还敢按揭买房？ --------------中国证券报
1套房转12银行骗贷707万
个贷漏洞暴露无遗 1套房转12银行骗贷707万
2004年8月20日　　来源：现代金报　

就是那么一套房子，而且被转卖了，但用假房产证、假土地证，依然骗过12家银行，在去年5月至今年5月，贷到了707万元，一度传得沸沸扬扬的宁波多家银行集体受骗房产抵押一事，经宁波警方的全力侦查，总算找到了嫌犯曹建江。昨天，记者在宁波市公安局经侦支队了解到此案的全过程。

用假证骗贷707万

现年45岁的曹建江，家住宁波江北。从1981年退伍后，被安排到宁波甬江建筑公司工作，后下海搞个体运输。1992年，他放弃了工作，开始炒股。期间，在江北区甬江镇永红村，他添置了一处四层楼的房产。这就是他后来在转卖后，又造假骗取银行贷款的道具。

看看他第一次作案吧。2003年5月，曹建江经赌友朱某介绍，向鄞州银行城西支行一主任开门见山地提出用永红村房产作抵押借款，并出示了伪造的房产证、土地证。

主任提出到实地看看房子。曹当即陪同其到现场。当时，房子被租用。这位主任不知道，这套房子已被卖掉，6月份就要办交接手续，曹手上只还留了一套大门、后门的钥匙。

签订贷款合同、抵押合同后，信贷员提出一同去房屋交易中心办理房屋他项权证登记。曹建江担心假证一事被发现，以当天太晚为由，假称自己同房管局的人认识的，揽下了这件事。

通过街头电线杆上的办证广告，一天后，假他项权证办妥并送到了银行，50万元贷款就顺利进入曹建江账户。

贷款很快被他用作赌资。赌债没法还后，他一次次把黑手伸向银行，就这样，曹建江用这套房子的假证，先后向广发银行宁波支行、鄞州银行城西支行、中国光大银行宁波分行、上海浦发银行<行情资讯论坛点评>宁波西门支行、中国农业银行宁波江东支行灵桥分理处、深圳发展银行宁波江东支行和鄞州支行等12家银行，以个人助业贷款、个体生产经营贷款、住房装修贷款和个人住房贷款的名义实施贷款诈骗，共骗取银行信贷资金707万元。

查问题中介牵出嫌犯

事情败露是一次不经意的检查。

6月份，中国光大银行宁波市分行得知关门走人的镇海雄镇房产中介公司涉嫌金融诈骗，立即组织人员对雄镇房产中介在该行办理的贷款业务进行了逐笔核查。通过对32笔共计536.5万元贷款业务的检查，并经市房产交易中心鉴别后发现，其中有8笔房产抵押权证系伪造。

随后，光大银行对全行所辖的个人信贷档案进行了全面自查，发现客户曹建江2003年7月在该分行办理的89万元个人房产抵押贷款所提供的房产证、土地证及他项权证均系伪造。经过进一步查询，所抵押的房产早已在2002年12月17日转让给他人。

为此，6月18日，光大银行宁波分行向宁波市公安局经侦支队报案。

尔后，其他11家银行先后到警方报案。

7月6日晚上，在芜湖市公安局滨江派出所的配合下，专案组一举在芜湖抓获了曹建江。

银行整改个贷漏洞

在一次一次地用假证骗贷过程中，曹建江总是设法利用熟人关系，麻痹对方，使其放松警惕，达到骗贷的目的。就是这些同学、赌友、甚至是婚介所搭识的人，无形中帮了他的忙。

但银行本身也暴露了许多问题。这套房子去年6月份就交付了，有些银行甚至连现场调查这一步都省略了。

据宁波银监局不完全统计，浙江地区有关个贷的总涉案金额已逾亿元。这些银行信贷管理严重失职的案例引起了浙江省及宁波市监管部门的高度重视。同时，监管者也意识到个人诚信体系的匮乏。宁波市人民政府、人民银行宁波市中心支行相继召开了有关加强个人信贷安全的会议。

另据了解，人民银行宁波市中心支行会同市政府已经决定，将当地个人诚信体系的建设纳入工作日程。

宁波市政府将委派市建委下属房产交易中心，筹建个人购房信息数据库，而当地人民银行将负责筹备信用卡数据库，并建立黑名单制度。

宁波银监局认为，多家银行的"集体失足"并非不可避免。如果银行工作人员对抵押物进行"双人会同、现场调查"，如果每家商业银行的内审部门严格贷后检查，如果银行在重业务发展的时候能够更重管理，那么涉案人不会那么容易得手。

(作者：蒋慧玲徐坚波俞建浩)

作者: 老沙 时间: 2004-8-25 00:23
标题: Re: 百姓关注：按揭让人负债累累谁还敢按揭买房？ --------------中国证券报
到了上海,才知道房价有多离谱,象在jj这样的位置,在上海要13000~17000/平方,还没有象广州这样的大型小区.

作者: mikezwb 时间: 2004-8-27 15:32
标题: Re: 百姓关注：按揭让人负债累累谁还敢按揭买房？ --------------中国证券报
不觉得哦，如果月供款不超过家庭总收入的1/4的话，没有什么危险的。而且父母大多是国企人员，生病了也是企业包的。至于自己嘛，买一份保额大点的保险不就搞定了，要有风险意识嘛。 [M05]
至于利率的话，存款还要打20％的个人所得税，估计是高不到哪里去了。现在贷款的利率这么低，正式贷款的好时候。最好货币贬值，随之而来的是工资上涨，这样你供给银行的钱就等于越来越少了。 [M04]

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